Привет. Меня зовут Василий и мы с супругой Леной организуем ремонты квартир для продажи.
Третья квартира куплена в Орехово-Борисово Северное, однокомнатная на 11 этаже с 2мя балконами. Площадь без балконов почти 39 квадратных метров. Дом после капремонта - красивая входная группа с плиткой, 2 новых лифта, чистые МОПы. Сама квартира и коммуникации в ней, к сожалению, старые. Стеклопакеты стоят, балконы застеклены деревянными рамами и обшиты вагонкой.
Решили один балкон оставить как есть, на втором разобрать остекление застеклить алюминием. Квартира была захламлена старыми вещами, некоторые из которых представляли ценность для определенного круга лиц. Например, по посуде звонило человек 10 в течении часа после размещения объявления... А я выкинуть хотел :)
В общем, распродажа заняла несколько дней, потом пригласили демонтажников, которые кроме стандартного снесли все стены (кроме толстой между кухней и комнатой) и сантех-кабину за 4 дня.
Далее пригласили мастера для оценки, согласовали с ним фронт работ, цену, договорились об этапах оплаты и он приступил к работе, я приступил к снабжению, а Лена к дизайн-проекту. Пока мастер возводил и штукатурил стены, у Лены было несколько дней для разметки будущих розеток и выключателей. Темп работы взяли хороший - каждый день мастеру нужны были материалы для следующих этапов - в первые два дня блоки для стен, потом маяки для стен и полов, к 4 дню уже было все готово для заливки новой стяжки. А пока стяжка сохла мастер достраивал стены и выводил плоскость стен и углы.
Электрику прокладывали всю по новой, ни один старый провод не был задействован - нам не нужны сюрпризы на финальном этапе. В общем щитке все провода отключил, новый вводной кабель завел в квартиру, а дальше мастер уже в квартире сделал новый электрощиток с разводкой по полу (под стяжкой) и по потолку; не забыли про резервный кабель для кухни (3 кабеля на 2,5 квадрата заводим - 2 рабочих каждый на отдельный автомат, 1 резервный).
Санузел с ванной решили сделать совместным и уместить туда инсталляцию, ванну 170 см, раковину, стиральную машинку, комод и высокий шкаф. Самое сложное всегда - это маленькие помещения, т.е. санузел. Так что пока сохнет стяжка и штукатурка мастер вплотную занялся первым этапом сантехнических работ. В целом, работы с санузлом делались наскоками, т.к. это то место, где ты работаешь до того момента, как столкнёшься нехваткой какой-нибудь мелочи или проблемой, над которой надо подумать. Как такое случается, мастер берет тайм-аут, уходит делать другие вещи (ту же электрику, например) и сообщает мне о проблеме; решать такие проблемы - моя задача, а не мастера. Ему некогда - у него сроки маленькие на выполнение работ. А мы с Леной уже обдумываем как решить проблему.
Впихнуть в санузел нужно ванную 170см, инсталляцию, раковину, стиральную машину и шкаф. В таких размерах комнаты это маловато - нужно было заранее заказывать мебель под размер, которого ещё толком никто не знал. Чтобы не ждать лишние недели изготовления мебели, стали с мастером высчитывать будущие сантиметры стен. Рассчитали размер ванной, сколько съест инсталляция и короб. Результат показал, что мы попали - зазор 1 см между ванной и комодом для стиральной машины незаметен глазу. Так же первый раз попробовали встроенный в стену смеситель или смеситель скрытого монтажа. Немного не угадали с высотой монтажа и в целом - не очень удобное решение с точки зрения дизайнера. Лично мне понравился скрытый смеситель.
Так же заранее заказали шкаф в коридор - тоже по будущим размерам. С ним оказалось немного сложнее - влез с трудом. С остальной мебелью было проще - кухня модульная, остальные шкафы стандартных размеров, диван, кровать и стеклянная перегородка. За месяц были закончены отделочные работы и мы приступили к сборке мебели и доделке разных мелочей.
На кухне Лена решила выделить обеденную зону гипсовыми панелями с подсветкой. Панели заказывали на производстве, потом под размер вырезов подбирали алюминиевый профиль для подсветки.
Тот самый шкаф, который еле влез
Зонирование спальной зоны и общей зоны с помощью стеклянной перегородки
И просто немного фотографий
Закончили в конце весны 2023 и начали рекламировать. Были просмотры и один из них прошёл очень странно - прибежал молодой парень с сопровождающим, быстро пробежался по квартире и ушёл. Очень странный просмотр при покупке квартиры с ремонтом. На следующий день звонок - «мы берём». Мне показалось странным и решил подстраховаться - взяли задаток, а не аванс. Но ошиблись в сроках выхода на сделку - мы дали покупателю месяц, а надо было 2 недели. В результате мы месяц ждали, пока покупатель подготовит все документы… и не дождались - они хотели взять ипотеку на всю сумму без первого взноса. Когда стало ясно, что с этими ребятами каши не сваришь, вернулись в рекламу и через 2 дня у нас был еще один желающий на покупку. Тоже с ипотекой, но на этот раз с адекватными условиями.
И мы успешно продали эту квартиру, заработав за вычетом всех затрат и будущих налогов 1,7 млн рублей на вложенные 10 миллионов за 4 месяца. Это больше 50% годовых. Очень хороший результат, но не без доли везения.
Сложно будет повторить подобную доходность. Налоговая будет счастлива таким отчислениям в бюджет; надеюсь, они пойдут на развитие малого бизнеса🤣