С начала года в дорогих коттеджных поселках девелоперы реализовали около 180 участков стоимостью 0,5 млн рублей за сотку и выше. И 25 готовых домов или контрактов на постройку.
Дисклеймер: редакция «Пригорода» в смущении. Мы привыкли в наших аналитических обзорах опираться на более-менее точные цифры и достоверные сведения. Сейчас, к сожалению, в основном приходится ориентироваться на допущения и экспертные оценки. Ну, что ж: какое время - такая и статистика…
Элитный сегмент занимает около 5% совокупного спроса, отмечают эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». (КЦ «ПН»). Всего за первое полугодие 2023 года в коттеджных поселках застройщики продали 3,6 тысяч участков без подряда. Соответственно «элитная доля» - 180 продаж.
В группе «более 500 тыс. руб. за сотку» средний бюджет сделки составил 13,2 млн рублей - на 3,3 млн больше, чем в четвертом квартале 2022 года. Первое полугодие 2022-го: всего 4,5 тыс. сделок в коттеджных поселках, в элитном сегменте - 225 продаж дорогих участков. Первое полугодие 2021-го - около 270 сделок по цене 500 тысяч рублей за сотку и более.
«Спрос в дорогом сегменте просел, но пока не слишком заметно, - комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. - Очередные колебания валютного курса отчасти вернули активность, ускорили подготовку сделок».
Проблема сравнения
По дорогим готовым домам достоверной статистики нет; по сведениям экспертов КЦ «ПН», всего за шесть месяцев девелоперы реализовали 270 лотов (коттеджи и участки с подрядом во всех ценовых группах).
Из них примерно 25 лотов - из категории «50 млн и дороже». Для сравнения: за прошлый год в петербургских пригородах и Ленобласти в составе элитных поселков было продано 43 коттеджа. И еще 20 - в проектах бизнес-класса. (Напомним на всякий случай: на прошлый год пришлось и начало СВО, и введение санкций, и «частичная мобилизация»).
В спокойном - если смотреть с дистанции - 2021-м, когда справлялись всего-то с пандемией, было зафиксировано 83 сделки в элитном сегменте и 127 - в бизнес-классе.
Поэтому, видимо, не стоит говорить о росте или спаде спроса. Потому что: с чем сравнивать? Ограничимся констатацией: спрос есть. Новых проектов нет. Сделки заключаются.
В лидерах по-прежнему КП «Оберег» в Ленинском: пять продаж в первом полугодии, еще несколько - в стадии переговоров. Есть продажи и на «вторичке»: по сведениям «Пригорода», в июле АН Insiders удалось реализовать дорогой дом в Курортном районе. (Подробности будут позже).
Похожая картина в Подмосковье. По данным NF Group, в прошлом 2022 году на первичном рынке элитной загородной недвижимости московской области было совершено 118 сделок — на 50% меньше, чем в 2021-м …
В начале августа на платформе ЦИАН рекламировались около 560 частных домов в Петербурге (в основном в Курортном районе) и в Ленобласти стоимостью от 50 млн рублей и выше. Это все вместе: и в строящихся поселках, и в давно сданных проектах, и в зонах ИЖС на вторичном рынке (Сярьги, Токсово, Белоостров, Репино и др.)
«Элитка» городская и пригородная
Можно сравнить ситуацию на загородном рынке с элитными новостройками в Петербурге. Но и здесь однозначной картины не получится. По расчетам NF Group, за шесть месяцев в дорогих новостройка (квартиры и апарты) за январь - июнь было реализовано 115 лотов - на 27% меньше, чем за тот же период 2022-го.
Аналитики КЦ «ПН» зафиксировали около 380 сделок (видимо, вместе с бизнес-классом) - на 16% больше, чем в первом полугодии 2022-го. Важная поправка: существенную часть спроса на городскую «элитку» формируют приезжие - москвичи, состоятельные предприниматели из регионов.
На загородном рынке доминируют петербуржцы. «Частичная корреляция между городской и загородной «элиткой» есть, но именно частичная, - рассуждает девелопер Вадим Новиков, генеральный директор компании «Фридом».
- Спрос на дорогие объекты в Петербурге, по моему опыту, на 30-40% обеспечивают региональные элиты - состоятельные люди из городов и регионов, которые решили перебраться в Петербург или обосноваться здесь. Они обеспечивают значительную долю спроса. На загородке 80-90% - местные, петербургские покупатели».
Значимость регионального спроса для города подтверждает Леонид Рысев, генеральный директор компании «VIPFLAT-Элитные квартиры»: среди покупателей дорогих квартир есть люди из Краснодара и Челябинска, их Республики Саха и Тюмени. Частные дома в пригороде эту категорию клиентов интересуют редко…
«По цифрам - стабильность, но по факту - затянувшаяся неопределенность, - так характеризует рыночную ситуацию девелопер Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом».
- Как известно, человек ко всему привыкает. Здесь мы видим именно этот эффект. Однако любое очередное потрясение может легко сломать этот тренд». Дмитрий Зюзин также отмечает, что запросы клиентов «еле заметно смещаются в сторону увеличения площади и качества запрашиваемых объектов. Почти что в пределах погрешности - но все же такая тенденция есть».
Принуждение к патриотизму
Анализ текущего состояния рынка элитной недвижимости неизбежно упирается в неустранимые противоречия. Строить приличный загородный дом - занятие на год-полтора как минимум.
Ликвидность таких объектов невысока (если что - быстро продать не получится), инвестиционная ценность (в отличие от потребительской) сомнительна. Рубль падает, инфляция растет; соответственно - смета проекта тоже может меняться.
Особенно в части импортных инженерных систем. Горизонт планирования все ближе, загадывать дальше, чем на пару месяцев, сегодня вряд ли кто рискнет. А срок реализации дорогого коттеджного поселка - 7-10 лет…
И тем не менее.
Заграничные маршруты закрыты или ограничены. Зоны образования прибыли трансформировались, но не пропали. За год количество долларовых миллиардеров в России увеличилось с 83 до 110 человек, сообщает Forbes, а их общее состояние - с $353 до $505 млрд. (В рублях пересчитывать не будем, чтобы не расстраиваться).
И вообще: Россия заняла 5 место в мире по числу миллиардеров. Статистики по количеству долларовых миллионеров пока нет, но вряд ли и в этой группе другая динамика.
«Все мы видим риски и ощущаем значительное давление с разных сторон: инфляция, курсовые скачки, финансовые и товарные санкции и т. д., - говорит Вадим Новиков. - Но предприниматель не может оставить собственноручно выращенный бизнес, как ответственный родитель не бросит ребенка.
При этом понятно, что «там» мы точно будем чужими, без шансов на успех. В IT-индустрии, в сфере медиа предпринимателям легче собрать чемоданы, но за редким исключением все они продолжают вести бизнес здесь, минимизируя личные риски».
Ближайшие угрозы (кроме геополитических) в целом понятны: ускорение инфляции, ослабление рубля, деградация технологий и науки, снижение качества жизни, социальная нестабильность.
«Пригород» будет рассказывать о происходящем по мере поступления новых данных.