Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 18 июля разместил на сайте проект отчета государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января всех учтенных в Едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на территории региона. Речь идет о зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и машино-местах.
«Абирег» вместе с экспертами изучил проектные значения кадастровой стоимости сегмента многоквартирных жилых домов и составил рейтинг из 100 самых дорогих объектов недвижимости города. Для удобства выделим Топ-10 самых дорогих по Воронежу. Кроме того, попробуем выявить ошибки при оценке, которые ведут к переплатам (для собственников жилья среднего класса) и, наоборот, недоплатам (для владельцев элитного жилья).
Рейтинг самых дорогих объектов жилой недвижимости по результатам проведения кадастровой оценки в Воронеже
Отметим, что застройщиками 10 домов с самой высокой кадастровой стоимостью стали ДСК, «Выбор» и «Развитие».
Первую строчку рейтинга возглавляет самый дорогой ЖК «Дом на площади» строительной компании «Выбор», класс жилья – элитный. В соответствии с результатами кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) квартиры площадью 48,3 кв. м составляет 110,95 тыс. рублей за кв. м при рыночной стоимости 230 тыс. рублей.
Удивительный факт, что один из самых элитных жилых комплексов «Солнечный олимп» в Топ-10 не попал и находится только на 77-м месте с УПКС квартиры в 35 кв. м 98,14 тыс. рублей за кв. м. При этом квартира площадью 41,6 кв. м на улице Карла Маркса, 56, находится на девять позиций выше и имеет УПКС 98,56 тыс. рублей за кв. м.
В сотню не попал и ЖК «Петровский пассаж». Квартира площадью 66,4 кв. м имеет УПКС 93,9 тыс. рублей за кв. м, в отличие от квартир на ул. МОПРа, д.19/1, которые замыкают рейтинг самых дорогих объектов с УПКС – 96,27 тыс. рублей за кв. м.
У собственников жилых помещений, включенных в реестр аварийного жилья и подлежащих сносу, при получении налогового извещения, по всей видимости, возникнет вопрос: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?»
Например, следуя логике специалистов центра кадастровой оценки, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м квартиры по пер. Солнечный, 13 (аварийное жилье, подлежащее сносу), соотносится с современным жильем на Московском проспекте.
А выявленные факты снижения кадастровой стоимости квартир по сравнению с предыдущим туром определения кадастровой стоимости на 77-78% свидетельствуют о наличии в расчетах систематической ошибки при определении кадастровой стоимости. Не совсем понятна логика специалистов бюджетного учреждения.
И таких примеров множество, а проверить правильность использования сведений и материалов для построения эталонной модели и выявить сложные методологические ошибки неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости самостоятельно практически невозможно. Доступ ограничен, и данные не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней (пп. 1-4 п. 2 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки).
Каждый собственник, правообладатель ориентировочно понимает, какова рыночная стоимость его объекта недвижимости. Согласно логике законодательства, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена методологическая или техническая ошибка.
Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости жилых помещений, приводят к переплатам (для собственников среднего класса жилья) или, наоборот, недоплатам (для собственников элитных квартир) по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости. Данное обстоятельство ведет не всегда к справедливому распределению налоговой нагрузки.
Рекомендуем владельцам недвижимости (зданий, помещений и т. д.) отслеживать проведение очередной оценки и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов. Всё это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту отчета об оценке.