Банк России хочет внедрить обязательный стандарт ипотечного кредитования

ЦБ работает над стандартом ипотечного кредитования, который может стать обязательным для всех банков, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики регулятора Александр Данилов в интервью IRN.RU. Документ ЦБ разрабатывает только для банков, но будет доступен и для заемщиков, отметил Данилов.

Решать вопрос с рискованной ипотекой от застройщика ЦБ начал в диалоге с банками и девелоперами и сначала «пытался их убеждать», рассказал Данилов. В итоге Банку России все равно пришлось ужесточать регулирование. Но в ЦБ «не оставляют надежды», что смогут найти формат диалога с банковским сообществом, чтобы упреждать риски без введения регуляторных мер и создать «правильные ориентиры» на рынке, объяснил суть задумки регулятора Данилов.

«Основная проблема недирективных методов воздействия заключается в том, что всегда может найтись банк, который ставит свои бизнес-интересы выше и нарушает достигнутые договоренности», – признал Данилов. И другие игроки могут последовать его примеру, потому что боятся потерять долю рынка. Поэтому важно, считает Данилов, чтобы стандарт поддержали все участники рынка и его соблюдение было обязательным.

От вербального воздействия Банк России не откажется. «Если не получится, конечно, всегда можно прибегнуть к «регуляторной дубине». Но это дольше, и хочется, чтобы банки были более сознательными», – отметил Данилов.

В стандарте будет отдельный пункт про то, что банки должны избегать выдачи ипотеки, если есть основания полагать, что первоначальный взнос сформирован за счет кредитов другого банка. По данным Банка России на конец 2022 г., примерно 7% граждан, берущих ипотеку, формируют первоначальный взнос за счет потребкредитов (обычно он составляет 20% от суммы).

«Но это, конечно, не панацея», – признает Данилов. По его мнению, важно, чтобы банки в целом корректно учитывали общий уровень долговой нагрузки заемщиков. ЦБ работает в этом направлении через уточнение методики оценки доходов, в том числе неофициальных, и через более полный учет расходов по кредитам.

Как ЦБ охлаждает рынок

В борьбе с рискованными ипотечными практиками и искусственным ростом кредитования ЦБ использует макропруденциальные лимиты (МПЛ) и надбавки к капиталу, которые направлены на охлаждение рынка. Их задача - снижать выдачи высокорисковым заемщикам и угрозы финансовой стабильности.

Например, с 1 декабря 2022 г. Банк России установил запретительную надбавку к коэффициенту риска в размере 200% по кредитам на приобретение строящегося жилья с первоначальным взносом не более 10%. С 1 мая 2023 г. регулятор также повысил требования к капиталу уже по большей части ипотечных кредитов на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 30%. Введено также повышенное резервирование кредитов, выданных с 15 марта 2023 г. в рамках программ от застройщика по экстремально низкой ставке.

С 1 июля ЦБ ввел новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 1 января 2024 г.), если банк не хочет применять надбавки к капиталу при выдаче кредита с господдержкой.

Также с начала года действуют лимиты, или МПЛ, чья задача ограничить количество кредитов заемщикам с высоким показателем ПДН (предельная долговая нагрузка, соотношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к среднемесячному доходу). В III квартале 2023 г. у микрофинансовых организаций (МФО) на заемщиков с нагрузкой выше 80% не должно приходиться более 30% от всех выданных за квартал займов, для банков – не более 20%. Какими будут МПЛ в IV квартале, ЦБ решит в августе.

С 1 сентября повышаются надбавки по необеспеченным потребкредитам: мера направлена на накопление запаса капитала и повышение устойчивости банков в случае роста дефолтов, а также для охлаждения рынка. Новое регулирование будет в большей степени влиять на кредитные карты, по которым уровень ПСК выше, чем по кредитам наличными, отмечал регулятор. По подсчетам ЦБ, под новые меры попадет 82% выдач кредиток и 66% – кредитов наличными.

В конце июля был принят закон, направленный против манипуляций с полной стоимостью кредита (ПСК; включает все затраты заемщика на его обслуживание, в том числе комиссии и расходы на страховку) и навязывания дополнительных платных услуг. Закон обязывает банки и МФО расширить перечень платежей, которые должны быть включены в ПСК. По общему правилу предельная стоимость кредита будет рассчитываться исходя из максимально возможной суммы платежей, если они зависят от поведения заемщика, например, от оплаты каких-либо услуг или соблюдения определенных условий. Также все несвязанные с кредитом услуги, но продаваемые вместе с ним, должны будут оформляться отдельным заявлением. Кроме того, будет запрещена недобросовестная реклама, когда банки или МФО привлекают клиентов низкой процентной ставкой, но не акцентируют внимание на условиях ее получения.