Прошлым летом новостные паблики Санкт-Петербурга сотрясла новость о том, что на намыве Васильевского острова стали замечать гадюк.
От гадюк к новостройкам
Пришло время вскользь затронуть такую тему, как локация. Это довольно-таки обширная тема: не только потому, что самых разнообразных локаций в Санкт-Петербурге великое множество, но еще и потому, что именно локация определяет ту недвижимость, которая на ней возводится и от нее зависит практически все будущие параметры новостройки. К примеру, в Мурино вы никогда не увидите комплекс бизнес-класса с полотками 3 метра и пилястрами на фасаде, в то же время, на Крестовском не стоит искать 25-этажный муравейник, кишащий студиями. Это всем понятно, но... Вообще, Питер - город контрастный и богат районами, разные части которых кардинально отличаются друг от друга. Зачастую, «неблагоприятные» точки формируются за счет промзон, где ранее работали заводы и другие промышленные предприятия (или работают до сих пор). В центре города (особенно в центре) таких полно. Если в одной точке, к примеру, Адмиралтейского района, может возводится новостройка со стоимостью квадрата в 400 тысяч рублей, то буквально в паре кварталов от нее спокойно могут строить комплекс за 250 тысяч, хотя локация де-юре одна. Но тем не менее, в Адмиралтейском районе вы не встретите "масс-маркет": всё-таки центр.
Но Питер многогранен и не всегда бывает логичен, поэтому погрешности случаются.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал. Там вы найдете свежие и актуальные новости о рынке недвижимости, скидки и акции от застройщиков, разборы локаций, жилых комплексов и ипотечных программ.
Васька
Ярчайший пример - "Васька". Она же - Василеостровский район. Остров, который объединяет в себе старейший район Петербурга, строившийся под строгим надзором Петра, памятник советскому модернизму - Приморскую и намыв.
Намывные территории
Намывные территории стали отражением отношения к формированию новых микрорайонов города, застраиваемых после 2010 года. Таких много, намыв тут не один, но именно он больше всего контрастирует со своим окружением.
Что не так с намывными территориями?
Первым домом, построенном на намыве стал жилой комплекс "Капитан Немо". Построенном, но не введенным в эксплуатацию. Дом простоял готовым почти 5 лет, в связи с тем, что у застройщика возникли проблемы с подключением коммуникаций.
Дом стоял, дольщики проклинали застройщика "Лидер Групп", а тем временем во всю шло строительство первого знакового проекта на намыве - ЖК "Я-Романтик", который стал локомотивом для всех девелоперов, которые решили возводить здесь свои кварталы. О, да, "Я-Романтик" действительно наделал много шума как среди потенциальных покупателей, так и среди всего риэлторского сообщества. Не утихали споры: "сдадут - не сдадут?". Действительно, новый и никому не известный застройщик "Seven Sans" появился из ниоткуда и сразу с таким проектом: ЖК с видами на Финский залив, интересные дизайнерские решения в отделке фасадов (на деле - просто разноцветные дома) и самое главное - цена! Стоимость квартир начиналась от немыслимых сейчас 1 200 000 рублей за студию с отделкой. Дискуссии бурлили, множество риэлторов просто отказывалось продавать этот проект, апеллируя к недавней истории с "O2 Development" (об этом мы еще поговорим), тем не менее, дома были сданы и дольщики получили ключи почти без задержек, правда обещанные виды на залив очень быстро закончились.
Я-Романтик
И что же представляет собой ЖК "Я-Романтик"? После введения домов в эксплуатацию, люди начали принимать свои квартиры и тут начался настоящий вой на болотах. Кривые и будто картонные стены, ужасного качества отделка, где отваливалось буквально всё и множество других моментов, перечисляя которые потратится огромное количество букв. С другой стороны, "а что вы хотели за такую цену? Было понятно, что качество не может стоить настолько дешево. Сдали - и то хорошо". Однако настоящее разочарование собственников ждало впереди: шли месяцы, годы, а придомовая территория ЖК оставалась точно такой же, как после того, как последний "Камаз" покинул это место. Вокруг ЖК будто велись боевые действия с применением тяжелой полевой артиллерии и бомбардировкой авиацией. Если честно, я даже не знаю, как подобрать слова, чтобы можно было описать тот ужас, который там творился.
По территории комплекса проходит дорога, которая ведет к Морской Набережной и на которой перманентный транспортный коллапс, а за границей этой дороги обстановка, будто кадры постапокалиптического фильма. Заваленные бытовыми отходами разбитые пустыри, на которых в хаотичном порядке паркуются автомобили, огромные ямы и повсюду грязь.
Но не стоит думать, что "Я-Романтик" такой один: абсолютно все застройщики, строящие свои дома на намыве, делая минимальное благоустройство внутренней территории, просто отмахиваются от того, что вокруг. В итоге мы получаем разноцветные коробки с красивыми двориками, а вокруг - хаос, который отталкивает людей, рассматривающих "Ваську" в качестве своего нового дома.
Намывные территории могли бы стать прекрасным местом, если бы каждый застройщик сделал бы ХОТЬ ЧТО-ТО вокруг своих домов, а не только внутри. Хотя бы минимальное озеленение и пару скамеечек. Общественное пространство образовалось бы тут само собой и потянулись бы инвестиции. Повторюсь. Это проблема не только "намыва", однако именно "намыв" тычет нас в эту проблему носом.
А что хорошего?
Ну, хорошее тоже есть, безусловно. В непосредственной близости от залива ощущаешь невероятную атмосферу, как на море. Свежий "морской" воздух приятно обдувает лицо и чувствуешь какой-то необъяснимый простор и свободу. Но это пока на намыве множество открытых пространств. Не исключено, что, когда всё будет застроено, от подобной атмосферы ничего (или почти ничего) не останется.
Новостройки намывных территорий
"Морская Набережная" от ЛСР
Я уже порадовался за ЛСР, что хотя бы тут он обошелся без панели. Но, слегка углубившись в технологии строительства, обнаружил, что "бульварные" (то есть, без видов на залив) корпуса второй очереди строятся по панельной технологии, увы. Всё остальное - монолит.
Жилой комплекс будет состоять из 4 очередей строительства и располагаться вдоль всего берега от ЗСД до Морского вокзала. Сейчас в продаже первая очередь (построена и сдана), состоящая из 8 корпусов и вторая очередь на срок сдачи 2 кв. 2024 года, состоящая из 12 корпусов. Комплекс разделен на видовые (с приставкой SEAVIEW) и не видовые корпусы. Видовые стоят на первой линии и имеют действительно прекрасные видовые характеристики.
Жителям обещают, что виды не перекроют будущими очередями строительства, но, как вы сами понимаете, гарантии вам дадут только улыбчивые менеджеры отдела продаж застройщика, к которым потом не предъявишь никаких претензий. Такие же гарантии, если что, давали покупателям квартир в ЖК "Я-Романтик", "Капитан Немо" и "Гавань Капитанов", которым в итоге перегородили вообще практически все виды на залив.
Сам проект, судя по готовой первой очереди, достаточно не плохо реализован. Красивые внешне дома, очень просторные дворы. Стоит отдать должное застройщику, у него получилось внутри комплекса сохранить тот простор, который ощущается вблизи залива. Дома расположены достаточно далеко друг от друга, поэтому тут не тесно.
Если посмотреть на генплан проекта, застройщик рисует на нем благоустроенную пешеходную набережную вдоль жилого комплекса со всеми возможными благами общественного пространства. Но потом заявляет откровенно, что скорее всего (точно) ее не будет, а прямо по набережной сделают 2-полосную дорогу и жители видовых корпусов, в особенности низких этажей, будут ежедневно слышать звуки проезжающих автомобилей и дышать выхлопными газами. Жаль.
Планировки и цены
Квартирография подразумевает три вида отделки: без отделки, подчиствую и полную чистовую отделку. Планировочные решения представлены очень разнообразные: от квартир-студий до больших 4-комнантных с увеличенными кухнями-гостиными. Много планировок неправильной формы (со скошенными или круглыми стенами).
Квартиры в корпусах, не имеющих видовые характеристики
Квартиры в корпусах с видовыми характеристиками
Подытожим. Задумка великолепная, ЛСР придумал действительно классную концепцию и если в конце все будет так, как нарисовал застройщик в своих буклетах, цены этому жилому комплексу не будет. Но верится с трудом. Я прогнозирую: проблемы с подъездом к домам, постоянные пробки, неухоженную территорию вокруг жилого комплекса: пустыри, разбитые дороги; шумную и пыльную дорогу на набережной, и самое главное, мне кажется, что когда весь проект будет построен, начнут насыпать новые территории и весь вид на залив пропадет.
Но, несмотря на все это, на комплекс сейчас бешеный ажиотаж. На просмотр готовых квартир запись идет только на 2 дня в неделю. Если вы хотите записаться на просмотр, пишите в наш онлайн консультант в телеграме.
ЖК "Гавань Капитанов" от Лидер Групп
Комплекс состоит из 3 корпусов под названием "Нахимов", "Колумб" и "Магеллан". Все полностью построены и сданы. В продаже сейчас 199 квартир.
Тут же рядом с ними расположится многострадальный "Капитан Немо", о котором упоминалось выше.
С виду комплекс симпатичный, выглядит не плохо. Единственное, его темные цвета не совсем сочетаются с концепцией всего микрорайона. Но это субъективно.
Видовые характеристики на залив, которые обещали всем потенциальным покупателям жилого комплекса, перегородил Аквилон и ЛСР, оставив их только одной части корпуса "Колумб". Виды на город есть с высоких этажей корпуса "Магеллан".
Во дворах комплекса предусмотрена автостоянка, причем прямо возле детской площадки - очень странное решение. Внутренняя территория двора вообще никак не огорожена, заходи, кто хочет.
Опять же, территория возле комплекса никак не благоустроена: cделали пешеходную мощеную дорожку, а прямо возле нее разбитый пустырь. Такая ситуация повсюду.
Планировки и цены
В жилом комплексе действует субсидированная ипотека без удорожания квартир. За подробностями пишите сюда.
Корпус "Коллумб".
В корпусе "Коллумб" остались хорошие видовые квартиры. Вы можете посмотреть их вживую, написав нам в онлайн-консультант в телеграме.
Корпус "Магеллан"
В корпусе "Магеллан" есть неплохие варианты с видом на город и ЗСД. Если вы хотите посмотреть видовые квартиры, пишите в наш онлайн-консультант
Корпус "Нахимов"
В корпусе "Нахимов" остались квартиры только очень больших площадей без видовых характеристик.
ЖК "Аквилон Залив"
Это самый недорогой комплекс на первичном рынке на намывных территориях. Всё дело в том, что у него вообще отсутствуют какие-либо видовые характеристики, хотя первая (уже построенная очередь) должна была смотреть на залив, но этому положило конец строительство "Морской Набережной".
Комплекс очень неплох внешне, как и все новые строящиеся ЖК на намыве. Прибавив к этому достаточно хорошее качество строительства и закрытые дворы, можем констатировать, что на этом его отличительные преимущества заканчиваются.
Срок сдачи первой очереди - 4 кв. 2023 года, второй очереди - 3 кв. 2025 года.
Квартиры сдаются без отделки, но с возможностью дозаказа чистовой по стоимости 15900 руб./м2, при этом срок передачи ключей увеличивается на пол года. Хочется спросить: "а вы пол года будете делать ремонт, который опытной бригадой делается 3-4 недели?". Видимо, да.
Комплекс набит студиями, которые застройщик нежно называет "XS". Квартир на этаже очень много, доходит до 15.
Теперь к ценам
1-ая очередь строительства. Планировки несуразные, много квартир неправильной формы.
2-ая очередь такая же непонятная. Планировки странные, цены высокие.
С Аквилоном закончили. Пока переходить к "вишенке на торте".
Проекты от Glorax Development
Наконец-то мы добрались до главного проекта намыва. Почему главного? Потому что он единственный соответствует той локации, на которой стоится. Именно такими: статусными, красивыми и видовыми, должны быть все жилые комплексы на намывных территориях.
Golden City
Первым проектам Глоракса в этой локации стал "Golden City" и сразу задал планку всем комплексам намыва. Увы, эта планка так и осталась абсолютно недосягаема. Golden City - хрестоматийный бизнес-класс, отвечающий почти всем его стандартам, за исключением, пожалуй, только потолка, высота которого могла бы быть 3 метра, но осталась на уровне 2,7 м.
Территория внутренних дворов, само собой, закрыта. Дворы выполнены очень симпатично: высажено много цветов, выполнен ландшафтный дизайн, есть детские площадки и зоны отдыха, выполненные в виде шезлонгов.
Особенно стоит выделить подъезд к жилому комплексу: он очень удобен и осуществляется с Мичманской улицы, а не с Морской Набережной, как многие могли бы подумать. По сути, Golden City имеет отдельный въезд, которым не пользуются жители других ЖК, так как в этом нет никакого практического смысла.
Холлы с огромными окнами, выглядит потрясающе.
Шикарные виды из окон, выходящих на южную сторону, уже никуда не денется, насчет этого можно быть спокойным, так как морской порт точно никто не будет ничем "насыпать".
Ну и виды из окон
Квартиры и цены
Квартир в "Golden City" практически не осталось в продаже. Есть несколько вариантов больших площадей и на низких этажах.
GLORAX Василеостровский
Второй "Глораксовский" проект, который по-прежнему не досягаем для других застройщиков намыва.
На западную сторону будет великолепный вид на залив, на восточную - на город.
Вот расположение на карте.
Планировки и цены
Квартирография представлена квартирами различных типов и метражей: от небольших, но просторных студий до крупных площадей.
Glorax Premium Василеостровский
Это самый престижный из всех комплексов, имеющий видовые характеристики буквально во все стороны.
Расположение корпусов говорит о по-настоящему "элитном" жилье. Виды из окон просто завораживают. Кстати, потолки в этом проекте уже увеличенные и составляют 3,03 м. в высоту.
Планировочные решения очень разнообразны.
Возвращаясь к гадюкам
Гадюк, кстати говоря, привез ЛСР в Камазах с песком, который предназначался для намыва новых территорий. Змеи быстро освоились на намывных территориях и по-хозяйски принялись греться на солнышке, обдуваемые ветром с залива. В питерском интернете началась настоящая буря, которая быстро перешла в "офлайн". Жители намывных территорий начали стихийно собираться и бойкотировать работы. Стройку отложили, но буквально неделю назад вышло официальное постановление о продолжении работ и расширении намыва.
В заключении
Мы изучили всё, что нужно знать для принятия решения о покупке квартиры в том или ином жилом комплексе на намывных территориях. Тут есть разные варианты жилья от плохого до очень хорошего, но стоит признать, что дешевого тут больше нет. "Я-Романтик" стал первым и последним бюджетным комплексом намыва, тем прецедентом, который уже не получится повторить. Жить или не жить тут: решение за вами. А мы поможем сделать правильный выбор. Пишите в онлайн консультант, будем разбираться вместе.