Недвижимость или валюта: что выгоднее?

Автор - Владимир Савенок, финансовый консультант, основатель компании "Личный капитал"

ЗАДАЧА:

У инвестора есть капитал для инвестирования – 10 млн.р.

И есть два варианта для инвестирования.

ВОПРОС: Какой вариант он выбирает для инвестирования на срок 13 лет?

ОТВЕТ: Тот, который даст ему доход на 11 млн.р. меньше.

Интересно, почему инвестор выбирает такой вариант? Смотрите расчеты в конце статьи.

Недвижимость – лучшая инвестиция, которую я сделал в своей жизни. С момента, когда я её купил, она постоянно растет в цене.

Такое мнение мне высказали два разных человека в двух разных странах – на конференции в Астане и на конференции в Сколково.

И в Казахстане, и в России очень любят недвижимость. И многие считают её беспроигрышным активом, который всегда будет расти в цене.

К сожалению, это очередной миф – беспроигрышных активов не бывает. Люди верят в эффективность инвестиций в недвижимость до тех пор, пока не сделают расчеты на бумаге. И тогда приходит разочарование – недвижимость уступает многим простым инвестиционным инструментам и при этом является более сложным для инвестирования, чем фондовый или валютный рынок.

История человека, разлюбившего недвижимость

Ранее я публиковал этот реальный пример расчета инвестиций в недвижимость. Даты выбраны не специально, а потому что именно в эти даты все и происходило.

Итак, в 2007 году Олег купил себе квартиру в ближнем Подмосковье. Практически в Новой Москве. Он даже не думал о ценах, потому что покупал квартиру для себя, а не для сдачи в аренду. (При покупке для себя не стоит думать о доходности вложений, но мы все же решили сделать расчеты, т.к. Олег собирался инвестировать свободные деньги в недвижимость).

Дом был почти построен, но еще не сдан. То есть Олег покупал на первичном рынке. Полный расчет за квартиру был сделан в декабре 2007 года – 3,100,000р.

До этого он снимал точно такую же квартиру в том же районе и платил за нее 18 000р. в месяц. То есть, если бы он купил свою квартиру для сдачи в аренду, он получал бы 6,9% годовых (в рублях).

В 2007 году этот район был ужасный. Никакой инфраструктуры (как в любой новостройке). Грязь. До ближайшего метро можно добраться только на маршрутке, предварительно отстояв в очереди не менее 30 минут и далее движение в пробках около 40-50 минут.

Сейчас там все иначе. Магазины, торговые центры. До метро – 15 минут на маршрутке или 20 минут пешком. Живи и радуйся…

Подписывайтесь на наш Телеграм-канал о надежных инвестициях. Как инвестировать в облигации, составить портфель в условиях кризиса и санкций, сохранить сбережения, когда многие теряют. Прямые эфиры каждую неделю и ответы на вопросы подписчиков.

В марте 2021 года у Олега появились свободные средства, и он решил их инвестировать. Самый понятный для него инструмент инвестирования – недвижимость. Он уже покупал ее, и считал, что знает этот рынок и уверен, что недвижимость – лучший инструмент для инвестирования.

Тем не менее, он решил посоветоваться с консультантом, куда инвестировать – в недвижимость или в другие инструменты («говорят, что на акциях можно заработать больше»). К тому же задумался над тем, чтобы продать эту квартиру и купить новую в Москве.

И вот тогда мы решили сделать те расчеты, которые полностью поменяли его отношение к недвижимости. Мы решили рассчитать доход, который он получит, если продаст свою квартиру. Которой он владел уже более 13 лет.

Любовь умирает – расчет дохода

Итак, данные для расчета.

2007 год:

СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ                – 3,100,000 р.

КУРС ДОЛЛАРА                               – 24,5р. за 1 доллар

СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ         – 126,530 долларов

Если бы квартира покупалась не для жизни, а для сдачи в аренду, инвестор получал бы приблизительно 18,000 р. в месяц (216,000 р. в год).

Доход от сдачи в аренду – 6,9% годовых. Чуть больше ставки ЦБ, которая на тот момент составляла 6,5%.

Это было тогда – в 2007 году.

Сегодня, когда рядом метро, супермаркеты, рестораны и есть вся необходимая инфраструктура, недвижимость должна бы стоить гораздо дороже.

На самом деле так и есть. Посмотрите, как изменилась цена квартиры.

2021 год:

СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ   – 9,100,000 р. Рост почти в три раза! (В 2023 году стоимость выросла еще больше – до 11,000,000р.).

Но затем мы пересчитали все в долларах.

Курс доллара в апреле 2021 года – 76 р.

СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ  – 119,737 $ (!!!)

Это удивительно, но стоимость квартиры в долларах упала за 13 лет на 5,3%.

Это оказалось неожиданно не только для моего клиента, но и для меня самого (потому что я не слежу за этим рынком)…

То есть:

– цены на недвижимость за 13 лет выросли на 194%.

– курс доллара вырос за 13 лет на 210%.

К 2023 году ситуация наверняка изменилась, но не кардинально – доллар по-прежнему выгоднее недвижимости.

Комментарии здесь не нужны, но я их все же сделаю. Потому что:

«ЗАЧЕМ МНЕ СЧИТАТЬ РОСТ В ДОЛЛАРАХ, ЕСЛИ Я ЖИВУ В РОССИИ (КАЗАХСТАНЕ)?»

Это тот вопрос, который мне задали на конференциях в Астане и в Москве (обратите внимание, насколько одинаково думают инвесторы – они задают одинаковые вопросы).

И здесь я вам рекомендую просто посмотреть на покупку недвижимости, как на инвестирование.

ПРИМЕР

У вас есть капитал – 10 млн. рублей.

Вы сидите и думаете, куда его инвестировать.

На чаше весов – два варианта:

НЕДВИЖИМОСТЬ                          или                        ДОЛЛАР США

И вам нужно выбрать, куда вложить 10 млн, чтобы:

1. Получить более высокий доход
2. Вложение капитала не было слишком сложным

При таких условиях доллар более интересен, как инвестиция:

1. Доллар растет быстрее, чем цены на недвижимость
2. Купить и продать доллар гораздо проще, чем купить-продать недвижимость

Вы приняли решение – покупаете доллары на 10 млн.р. – $408,000 (по курсу 24,5).

Проходит 13 лет….

Вы продаете $408,000 долларов по курсу 76 и получаете 31,008,000 рублей.

Ваш доход от инвестирования в доллар – 210%.

А ЕСЛИ БЫ ВЫБРАЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ?

После продажи недвижимости вы получили бы 19,400,000 рублей.

На 11,608,000 меньше, чем при инвестировании в доллар.

НЕ СОГЛАСНЫ СО МНОЙ В МОИХ РАСЧЕТАХ И ВЫВОДАХ?

Вполне возможно, что выбранный для анализа период оказался более удачным для доллара, чем для недвижимости. Поэтому я буду рад, если вы сделаете свои собственные расчеты и дадите свои кейсы инвестирования в недвижимость.

Для этого вам нужно собрать следующую информацию:

1. Дата покупки недвижимости
2. Сумма покупки в рублях
3. Курс доллара к рублю на дату покупки
4. Рыночная стоимость вашей недвижимости сегодня
5. Курс доллара сегодня

Пишите свои результаты в комментариях!