- Как все начиналось
- Варианты
- Общежитие и коммунальная квартира
- Цена
- Ликвидность
- Перспективы
- Соседи
Как все начиналось
За свои 35 лет я четыре раза покупала жилье: сначала одну комнату в двухкомнатной коммуналке, потом вторую, затем превратила их в единое помещение, продала его и взяла большую однокомнатную, а потом помогла сестре выбрать и оформить квартиру.
В каждом случае выбор подходящего варианта напоминал тост из «Кавказской пленницы»: имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания. Денег на квартиру мечты всегда решительно не хватало.
Перед первой покупкой на руках у меня был 1 200 000 рублей — подарок родителей к началу взрослой жизни. Я всегда считала, что нет смысла копить на полноценную квартиру и откладывать покупку. Цены на жилье растут очень быстро, и угнаться за ними тяжело. Нужно ориентироваться на имеющийся бюджет либо брать ипотеку.
Я решила найти жилье в пределах 1 200 000 рублей. Выбирала между комнатой в коммунальной квартире и общежитии.
Я открыла сайт «Авито» и пустилась в «румтуры» по казанским общагам и коммуналкам. Диапазон жилья был довольно широк — я рассматривала все районы города и квартиры разных годов постройки: «сталинки», хрущевки, «ленинградки».
«Сталинки» — это невысокие многоквартирные дома, построенные с 1933 по 1961 год. У них множество достоинств: высокие потолки и большая площадь, широкие подъезды, хорошая шумоизоляция, удачное расположение, небольшая этажность. К недостатку можно отнести только возраст дома.
Хрущевки — дома, построенные с 1956 по 1974 год. В Казани преобладают панельные и кирпичные пятиэтажки. К плюсам можно отнести сравнительно невысокую стоимость, удачное расположение (не обязательно в центре, но большинство хрущевок находятся в хороших местах в спальных районах), уютные зеленые дворы. Но есть и недостатки: маленькие кухни, деревянные облезлые полы, совмещенный санузел и невысокие потолки (2,5 м).
«Ленинградки» — панельные или блочные дома с множеством подъездов, построенные в 70–80-е годы прошлого века. К плюсам относятся сравнительно большая кухня (8–10 метров), лифт в доме, несущие межквартирные перегородки, которые обеспечивают хорошую шумоизоляцию, удачные планировки (отсутствие проходных комнат и равномерное распределение территории внутри квартиры).
Варианты
За месяц я побывала примерно в 10–12 квартирах. Вот наиболее запоминающиеся.
Вид жилья
Комната в трехкомнатной коммуналке
Комната в общежитии
Комната в двухкомнатной коммуналке
Площадь
18 кв. м
18 кв. м
18 кв. м
Расположение
Спальный район недалеко от центра
Историческая часть города, до центра можно добраться пешком
Спальный район с хорошей транспортной развязкой
Цена
1 050 000 ₽
1 050 000 ₽
1 250 000 ₽, удалось сбить до 1 140 000 ₽
Год постройки
1978
1988
1963
Ремонт
Чистый, но очень бюджетный
Хороший
Нет
Соседи
Семья из четырех человек. Хозяйка недоброжелательно разговаривала
Не смогла познакомиться, в общежитии их много
Комната сдается
Прочие особенности
Благоустроенный двор, большая квартира, нет балкона
Тесный блок на 10 комнат, общая территория захламлена, плохой ремонт в подъезде и блоке
Близко к дороге, угловое расположение комнаты
Решение
Нет. Не понравилась соседка
Нет, не понравилась общая территория
Да: сосед живет в другом месте, светлая большая квартира
Общежитие и коммунальная квартира
В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным собственникам — кому-то досталось несколько, а кто-то ютится в одной. Причин этому множество, и все они связаны с прошлыми хозяевами и порядком приватизации жилья.
Вся территория общежитий состоит из секторов, в которых может быть разное количество комнат и общая кухня с санузлом. Сам термин «общежитие» означает временное жилье, которое дает учебное заведение или предприятие. Согласно статье 92 ЖК РФ продавать его нельзя, поскольку оно находится в собственности организации.
Сначала его нужно приватизировать, получить статус квартиры или жилого помещения. Комната со статусом квартиры в общежитии — это обособленное жилое помещение с доступом к местам общего пользования.
Цена
Комната в общежитии и в коммунальной квартире относится к бюджетному жилью, поэтому цены существенно не различаются. Посмотрим на стоимость такого жилья на «Авито» на сегодняшний день.
Вид объекта
Год постройки дома, тип
Улица, особенность локации
Площадь, кв. м
Стоимость
Комната в общежитии со статусом квартиры
1988, кирпичный
Тополевая, далеко от центра
19,2
1 900 000 ₽
98 958 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
1971, блочный
Профессора Камая, спальный район, хорошая транспортная развязка
16,6
1 750 000 ₽
105 422 000 ₽ за кв. м
Комната в общежитии со статусом квартиры
1974, кирпичный
Амирхана Еники, центр города, очень удачная локация
12
1 950 00 ₽
162 500 000 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
1967, кирпичный
Химиков, близко к центру
18
2 450 000 ₽
136 111 ₽ за кв. м
Комната в коммунальной квартире, 1/3
1937, кирпичный
Назарбаева, центр
18
2200 000 ₽
122 000 ₽ за кв. м
Комната в общежитии со статусом квартиры
1983, панельный
Карбышева, спальный район с хорошей транспортной развязкой
13
2 249 000 ₽
173 000 ₽ за кв. м
Если проанализировать данные, видно, что на итоговую стоимость больше всего влияют локация и ремонт. Например, комната на улице Назарбаева без ремонта стоит 2 200 000 рублей. Жилье с такой же площадью, но с отделкой под ключ на соседней улице Качалова обойдется покупателям в 2 700 000 рублей.
Разница составляет 500 000 рублей. Ремонт в одной комнате стоит гораздо дешевле. Вывод: хозяин сделал «косметику» специально для продажи. Либо работали перекупщики — люди, которые покупают бюджетное жилье в плачевном состоянии, ремонтируют и продают в разы дороже.
Мне кажется, лучше купить «убитую» комнату и сделать качественный ремонт на свой вкус. «Косметика» на продажу выглядит красиво, но собственник, скорее всего, использовал самые дешевые отделочные материалы.
Хорошее расположение требует большей доплаты. Чем ближе к центру, тем дороже. Можно рассмотреть хорошие спальные районы с доступной транспортной развязкой.
Разброс цен огромен — от 1 до 3 млн рублей. Слишком дешевые варианты всегда имеют сюрпризы. Какие-то «всплывают» сразу: например, конфликтная соседка или общая территория в «убитом» состоянии. А некоторые вы обнаружите только после покупки. В любом случае слишком низкая цена должна насторожить.
Вы можете купить комнату с минимальными накоплениями. Оформите ипотеку под низкие проценты в Совкомбанке, и завтра мечта станет реальностью.
Можно купить комнату в кредит, а потом сдавать. Так ваше жилье будет само оплачивать ипотеку.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
В 2018 году я искала квартиру. Однокомнатные варианты в «ленинградках» стоили 2 200 000–2 800 000 рублей. Нам предложили квартиру с хорошим дорогим ремонтом в спальном районе недалеко от центра за 2 000 000 рублей. Когда я вошла в квартиру, поняла, что проблема в кухне. Когда коридор, санузел, балкон, зал были полнометражными, ее площадь была примерно 3 кв. м. Мы так и не поняли почему — возможно, была неузаконенная перепланировка.
Также собственник попросил занизить стоимость квартиры, то есть в документах купли-продажи указать сумму в полтора раза меньше. Если продавать жилье в течение трех лет после покупки, необходимо заплатить налог в 13% от общей стоимости.
Платежа можно избежать, если квартира при продаже будет стоить меньше, чем при покупке. Собственник в данном случае не получает доход от разницы в купле-продаже, поэтому не платит проценты.
Однако соглашаться на такие условия — значит нарушать закон и нести большие риски. Если сделка по каким-то причинам аннулируется, собственник вернет вам только указанную в договоре сумму.
Ликвидность
Комнату в коммунальной квартире продать легче, чем в общежитии, по нескольким причинам.
В общежитии места общего пользования выглядят хуже: в коридорах много лишних вещей. Это объяснимо, так как в одном блоке живет множество людей в небольших комнатах. Иногда в общем блоке есть дополнительные кладовки-клетушки, которые еще больше съедают пространство и создают ощущение тесноты. На общей кухне часто могут быть суета, разговоры.
Ремонт в общежитии вы сможете сделать только в своей комнате. В коммуналке же можно не пожалеть средств и облагородить кухню, коридор и санузел. Возможно, соседи не согласятся в этом участвовать. Но привести в порядок общую территорию в коммуналке легче, чем в общежитии.
Есть и другая сторона медали. Если вы не найдете общий язык с соседями, продать жилье в квартире будет сложнее. В первую очередь по закону вы должны сначала предложить жилье соседям. Если же они не соглашаются и не отказываются, а тянут время, нужно отправить им письменное уведомление. Молчание в данном случае равняется отказу: можно свободно продавать.
Но есть еще одна проблема. Вредный сосед может попросту отпугивать покупателей. Мы смотрели отличную комнату в «трешке» спального района. «Ленинградка», зеленый уютный двор, чистый подъезд, большая комната — я бы согласилась без раздумий. Но соседка восприняла меня очень агрессивно. Сказала, что прежний хозяин сдавал комнату кому попало, портил им жизнь, а сейчас настала их очередь. Я просто не стала связываться.
Перспективы
Для многих бюджетное жилье — переходный этап или просто вложение денег, так как его все равно планируется продавать.
Если вы возьмете комнату в общежитии, выход один — перепродать ее со временем. Можете сделать уютный ремонт, тогда ее стоимость вырастет благодаря вложениям на «косметику» и общему росту цен на жилье.
Комната в коммуналке в этом плане перспективнее, так как можно выкупить долю у других собственников и стать хозяином полноценного жилья. Но лучше для этих целей выбирать двухкомнатные квартиры с одним владельцем. Можете до оформления сделки спросить у хозяев остальных комнат, какие у них планы.
В нашем случае так и получилось. В августе 2013 года мы купили комнату в «двушке» за 1 140 000 рублей. Двенадцатиметровая спальня по соседству сдавалась. В октябре 2015 года выкупили долю за 930 000 рублей. Собственник поднял стоимость примерно на 100 000 рублей, так как знал о нашей заинтересованности. Мы попробовали сбить цену, но писать отказ и ждать, пока другие покупатели появятся, не захотелось.
Мы взяли кредит в 700 000 рублей под 10,3%. Каждый месяц должны были возвращать 11 000 рублей. В комнате сделали косметический ремонт своими силами: поменяли обои, межкомнатную дверь, поставили новую мебель. Сдали комнату за 9 000 рублей. Разницу доплачивали, старались делать переплаты и закрывать кредит досрочно.
В сентябре 2018 года я объединила комнаты, оформила все в собственность как полноценное жилье и продала квартиру за 2 550 000 рублей. 200 000 брала у родителей в долг, чтобы погасить ипотеку. Взяла еще ипотеку на 500 000 рублей. Купила однокомнатную квартиру 37 кв. м в доме 1997 года. Вернула маме долг, а на оставшуюся сумму сделала ремонт в новом жилье.
Ежемесячный платеж составил 6 400 рублей в месяц в течение пяти лет. Я откладывала деньги и три раза делала досрочные погашения. Ипотеку удалось закрыть за три года.
Хотите, чтобы накопления «работали»? Сделайте вклад в Совкомбанке.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Соседи
Один из самых сложных и животрепещущих вопросов. Соседи играют огромную роль даже в изолированном жилье, а в коммуналках и общежитиях тем более.
В общежитии у вас будет много соседей. Тут большое значение имеет общий контингент. В блоке все семейные? Значит, в коридорах будет чисто и тихо по ночам, но на кухне возможна толкучка. Если много молодых и свободных, есть опасность шумных тусовок. Хотите все разузнать? Наведайтесь в блок вечером, когда все приходят с работы: оцените общую атмосферу, расспросите соседей о собственнике, плюсах и минусах жизни в данном месте.
Да, соседей в общежитии много, но контакт с ними не такой тесный, как в коммунальной квартире. Проблема коммуналки заключается в том, что каждый считает себя основным хозяином. Часто это становится причиной конфликтов.
Например, в моей квартире так и получилось. Второй собственник по имени Айдар не жил в квартире, но у нас возник спор из-за ремонта. Квартира была в критическом состоянии, но Айдар наотрез отказался вкладываться. «Если хотите, меняйте кухонный гарнитур, я на свою часть поставлю сам: куплю какую-нибудь рухлядь на “Авито”», — вот дословная цитата после того, как переговоры зашли в тупик. Пришлось менять все исключительно за свой счет.
Следующим сложным моментом были квартиранты. На момент покупки в соседней комнате жил разведенный мужчина 34 лет. Мы жили по заветам кота Леопольда — исключительно дружно.
Пока однажды он не съехал и ко мне не нагрянули два брата. Одного звали Насим. Маленький смуглый мужчина приехал из Рыбной Слободы, одного из районов Татарстана. Второй — статный, с крупными татуировками на руках, полностью лысый — назвался Александром из Самары. По легенде они были двоюродными братьями, а в реальной жизни — моими новыми соседями.
Всю ночь Александр, Насим и еще один неизвестный мужчина шумно отмечали новоселье. В 2.00 я пригрозила вызвать полицию, и они разошлись. С утра я позвонила Айдару и сказала, что с такими квартирантами жить не буду. Он не хотел возвращать мужчинам деньги и заниматься поиском жильцов. Вопрос решился только после моей угрозы обратиться в налоговую службу.
Безусловно, комнаты в общежитии или коммуналке по уровню комфорта не сравнятся с отдельными квартирами. Но это хорошее вложение денег, которое приведет вас к жилью мечты. Потом вы сможете продать комнату и использовать деньги в качестве первоначального взноса на любое жилье.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.