Новости все интереснее. Центробанк поднимает ключевую ставку до 12%. Это значит, что у нас резко подорожает ипотека. Кроме того, он до конца года фактически отпускает в свободное плавание ставки по кредитам. То есть, вырастут все заемные средства. Но нас в данном контексте вновь интересует платежеспособность потенциального покупателя жилья. Она упадет, потому что ипотечники пользуются и другими кредитами. И за них будут платить больше.
Другая новость - около 60% новостроек в России уже не распроданы. В Омске это вообще 77%. В перегретом Краснодаре 75% - там такие цены, столько народу туда поехало, что все лопнуло.
Лучшая, если можно так сказать, ситуация в Нижнем Новгороде: 53% новостроек не проданы. В Москве это 58%. В Санкт-Петербурге - 60%.
Вот список
Я в прошлый раз уже подбиралась к этой теме: новостройки стоят пустыми. По оценкам аналитиков, чтобы распродать уже имеющиеся, потребуется до пяти с лишним лет. Куда строить новое?
В этом разговоре несколько больных тем. Первая - собственно перенасыщенность рынка. У нас стали строить вдруг объемами, которые рынком не объясняются. Потому что введение жилья приняли за один из ключевых показателей роста экономики. Каждый не то, что регион, а каждый район города, его администрация, спешит отчитаться о росте экономики. Для этого любой ценой норовит зазвать к себе девелоперов, строит везде. Администрация, собственно, ничего не теряет, деньги не вкладывает, имеет разве что проблемы с населением, которые мало ее волнуют. Даже может приобрести: потом можно по разным схемам выкупать пустующее жилье. Теряет застройщик.
Обернуться это все может плохо. Я упоминала и Китай. Читала у профессора Иноземцева (признан иноагентом), что в Китае сложилась катастрофическая ситуация, там настроили жилья именно из тех же соображений, в погоне за показателями роста экономики. И оно стоит! Очень дорого. У людей нет денег
В России то же самое. Нет денег в принципе и нет желания влезать в кредитную кабалу ради квартирки в гетто, типа муринских кварталов или Шушар
Проблема нераспроданного жилья не только в задранных ценах, но и в кризисе самого формата эконом-строительства, какое принято в России. Квартиры-клетушки в монолитных высотках с нулевой шумоизоляцией, плохими соседями, мигрантами, гопниками... Лет пять назад еще было стандартным, когда люди покупают студии на семью в таких гетто и реально там живут, выплачивая кредит. Сейчас уже этот вариант считается не самым умным решением: народ или уезжает в глубинку, или уходит в арендное жилье, потому что снять ту же студию в Мурине дешевле, чем купить, или остается с родителями. Но в глубинке те же проблемы, там в областные центры едет публика из районов, в районные - из села.
С арендой сложно - без нового пополнения жилищного фонда она не станет развиваться.
Что в итоге? Ну, помимо очевидного, что будет кризис ипотечного жилья, начнут падать в цене новостройки, есть неочевидные выводы. Первый - усиление той самой конкуренции за жизнь в городах. Многоэтажные муравейники из нее потихоньку выбывают. Люди не хотят их покупать и по 20 лет выплачивать кредиты за такое жилье.
Это значит, что города перестанут разрастаться вширь. Начнут строить новые города в формате пригородов, стоящих на большем отдалении от мегаполиса, чтобы можно было создать там инфраструктуру и при этом избавить крупный город от транспортной и социальной нагрузки со стороны малого
Но это будет равносильно жилью "в районе". Думаю, у нас развитие пойдет по такому пути, это наш вариант западное субарбии. Не коттеджи, а высотки. Но чуть пониже.
Город будет расти за счет уплотнения - такой вывод напрашивается. Если нельзя строить на окраинах, будут втыкать дома внутри сложившихся районов. Это та самая реновация и КРТ - комплексное развитие территорий. Формат КРТ, конечно, не преследует никакого улучшения положения людей и облагораживания территорий - это все погоня за деньгами. Построить и продать, потому что построенное на окраине не продается. В Петербурге люди опасаются, что отданные под КРТ кварталы будут полностью застроены. Я думаю, это лишнее опасение, столько жилья не продать по цене, которая окупила бы переселение и строительство. Полагаю, ограничатся точечной уплотнительной застройкой. Это уже происходит.
Я на днях, например, посмотрела кадастровую карту и увидела, что в нашем дворе в квартале, отданном пот реновацию (Петербург, Фрунзенский район) вдруг выделили временный участок под жилищное строительство. Причем на всех старых схемах реновации на этом месте домов не значится, их строить не планировали.
Но недавно на суде против КРТ было обозначено уже официально, что все кварталы реновации в Петербурге будут переданы под КРТ, а оно подразумевает, что застройщик волен внутри квартала сносить и строить что угодно
У нас там в окружении девятиэтажек и 14-этажных домов затесались длинные пятиэтажки. Даже их не окупится расселять. Поэтому просто будут уплотнять. В надежде, что единичные дома все же удастся распродать, нагрузку на инфрастуктуру они большую не дадут, население долго возмущаться не станет.
Почему не распродать жилье в центральных зеленых районах? Ответ уже есть в Москве. Потому что когда в хорошем районе пятиэтажек вместо этих домов вырастают двадцатиэтажные, район становится плохим. В нем сразу все становится плохо: транспорт, комфорт, школы, садики, среда. Эти районы привлекательны тем, что в них уже сложилось сообщество, значительная часть которого - коренные благополучные жители (неблагополучные давно обменяли дорогое жилье на более дешевое), которое элементарно следит за порядком. Но когда этих людей расселят по разным домам в пределах даже квартала (в Петербурге, на минутку, этого не обещают - жилье хотят выкупать по рыночной стоимости, куда люди пойдут, непонятно, потому что рыночная стоимость хрущевки, идущей под снос, небольшая), а на их место заселят людей со всей страны, никакого сообщества не будет. Будет снова гетто, отличающееся лишь более легкой транспортной доступностью.
Люди это понимают, потому рваться в кварталы КРТ никто не станет. Стоить они будут очень дорого. Полагаю, в нашем квартале, если его бы реально застроили домами, как предполагается (у нас по плану снос четырех пятиэтажек и строительство шести высоток, это непосредственно вокруг нас, окна в окна), стоило бы жилье, думаю, от 300 тысяч за квадрат. Но кто будет за такие деньги селиться в новом гетто?
В Москве, повторяю, уже разобрались, что к чему. И не сильно-то распродается реновационное жилье. В итоге город будет его выкупать под самые разные нужды и по самым экстравагантным схемам
Так что, думаю, все ограничится точечным уплотнением. И дома построят там, где люди меньше возмутятся. Кто не возмутится, того уплотнят, снизив в целом стоимость жилья в районе. Тысячи домов в обжитых районах возле метро никто строить не будет, потому что их некому продать. Разве что Петербург выкупит потом эти квадраты под программу переселения в город из сел и поселков по всей России.
Я, кстати, спросила Владислава Иноземцева (иноагент, честно говоря, не знаю надо ли делать эту пометку при ссылке на частное лицо), что он думает по этому поводу. И про Китай, и о том, будет ли у нас, как в Китае, и что ждет реновацию-КРТ. Вот ответ:
"В Китае явно приближается катастрофа на этом рынке, строят всё меньше, но пузырь не рассасывается. Даже люди, работающие в госструктурах, говорят, что цены неподъёмные и не падают. В Пекине, если не за пятым кольцом, цена начинается с 10-11 тыс. долл. за кв. метр.
Что касается нашей ситуации, то Вы наверняка правы, что застройка муравейниками районов в относительно центральных и удобных районах вызывает резкое изменение социального портрета покупателей. Однако мне кажется, что до китайской ситуации ещё далеко: массовых дефолтов по ипотеке у нас нет (а в Китае госбанки уже начинают кредитовать на выплату процентов по ипотеке, взятой в других банках, лишь бы люди не выбрасывали квартиры на рынок). Спрос сохраняется за счёт переселяющихся из регионов людей, так как Москва и Питер остаются самыми хорошими местами для заработка. Кроме того, наверняка будут новые программы поддержки строительства - а также надо иметь в виду инфляцию и рост номинальных доходов. Строителям достаточно подержать дом год-полтора - и это фактически 20% удешевления с точки зрения потребителя. Я не жду поэтому прорыва пузыря в 2023-2024 гг., но перспектива избыточного предложения конечно реальна".
Примерно так. Избыточное предложение. Сегодня действительно избыточным из указанных 60% непроданного фонда новостроек можно считать минимум половину - все, что не продастся за ближайший год. Т.е., 30% это перегрев рынка, а еще 30% всего имеющегося сегодня новостроечного жилья (речь об еще не сданных домах, повторю, если считать, сколько не продано в уже сданных, могут быть вообще сумасшедшие данные) это именно избыток. То, чего не нужно: туда не хотят за такие деньги ехать, эти дома не считают нужным оплачивать тяжелым трудом.
Куда люди поедут, если хотят жить в мегаполисах? Очень интересно. Будет конкуренция за уже сложившиеся районы. Какая именно - поживем и увидим. Может быть, мы еще увидим, что человейники 2000-2010-х станут тем, по чему запомнили минувшую эпоху. Хрущев тоже был сложным лидером, а помнят его сегодня по хрущевкам, кукуруез и Кузькиной матери. Вполне вероятно, что через тридцать лет о начале 2000-х будут только помнить, что в то время Россию застроили монолитными гетто и тем изменили вообще весь уклад жизни человека.
