Пару дней назад общался со строителем. Его компания находится на Урале, занимаются строительством красивых домов.
Он сразу перешел к делу и спросил:
[Сколько будет стоить такой проект?]
[Есть конкретный заказчик на этот дом.]
И прислал ссылку на сайт с такой картинкой
Кроме картинки на сайте по продаже проектов было 2 плана этажей. Правда общая площадь указана 241 м.кв., а если посчитать по этажам, то выходит 339,26 м.кв.
Дальше сугубо мое мнение - планировка дома несмотря на площадь неудобная. Напоминает проекты 2000-х годов. Вижу, что к проекту уже приложил руку "коллега" и внес ряд искажений. Не в лучшую сторону.
Позже я нашел оригинальный проект, там дом состоит из 3-х этажей. Есть цокольный этаж со спортзалом и баней.
Далее речь пойдет о деньгах.
Я сориентировал по поводу стоимости разработки рабочего проекта на такой дом. На что строитель ответил мне: «Я не знаю как продавать по такой цене проекты».
Нужно понимать, что стоимость проектирования не берется с потолка. Не спорю возможно кто-то и называет наобум. Привожу свои расчеты стоимости на основе имеющихся у меня данных на строительство коробки в теплом контуре (с окнами, дверьми) и отделкой фасадов.
[16.08.2023] Стильный Проект: Смотрю по практике ваших коллег получается в среднем 60-65 т.р. В эконом сегменте 40-45 т.р.
Заказчик хочет дом 340 м.кв.
Считаем примерную стоимость реализации по среднему 340 м.кв. х 55000 руб./м.кв. = 18,7 млн.руб. Хорошо если с отделкой фасадов и окнами заказчик уложится.
Дом шале, имеет большие свесы крыши. При этом место строительства относится к III снеговому району и II ветровому району. Для строительства крыши потребуется использовать клееные конструкционные балки. Ориентировочная цена за куб +- 60-70 т.р. Можно и обычную доску сращивать, но тогда не спрашивайте про эстетику и внешний вид. Издали может и будет смотреться хорошо, а если подойти к дому...
Фасады. На картинке используется облицовка камнем (натуральный/искусственный). Сам дом планируется из газобетонных блоков, поэтому для крепления камня на фасадах - нужна металлическая подсистема для формирования вентилируемого зазора. Она должна держать вес облицовки, не отваливаться под воздействием ветра и при этом не ржаветь. Клеить камень на блоки (газобетон/керамику) нельзя, через 3-5 лет весь фасад отвалится, так как камень запирает пар и влагу в блоках не давая ей выйти наружу.
(Показательный пример недавно выложил у себя на канале Денис Никольский - облицовка дома камнем травертин). Это тоже не бюджетное решение для отделки дома. Подсистему нужно рассчитывать и крепить на химические анкеры. Распорные анкеры просто разорвут блоки под воздействием ветровой динамической нагрузки.
[16.08.2023] Стильный Проект: Ориентир в проектировании эскиз + рабочка составляет 4-5% от стоимости реализации проекта (условно коробка "теплый контур"). Чаще чуть ниже. Получается стоимость проектных работ должна быть: 17,8 млн. х 4% = 748 000 руб.
В нашем случае, при отсутствии эскизного проекта с размерами, разрезами, площадями стоимость составит 340 м.кв. х 2000 руб./м.кв. = 680 т.р. Так как придется восстанавливать все размеры дома по картинкам. Ладно ширина и длина дома. А высотные отметки? Размеры окон, расстояния между ними, расположение вент.каналов, толщина ограждающих конструкций, толщина крыши?
Получается стоимость подробной инструкции (проекта) для строительства дома составит около 3,8% от стоимости дома. Напомню стоимость коробки около 17,8 млн. рублей (работа + материалы). Добавьте инженерные сети и системы, плюс внутреннюю отделку и, если заказчик уложится в 25 млн. рублей будет хорошо. Правда без мебели.
Много ли ~4% для того, чтобы все продумать и просчитать?
[16.08.2023] Стильный Проект: Ну хочет заказчик вбухать миллионы, а потом затылок чесать. Тут надо было так, а здесь вот это забыли и т.п... Его право! С бестолковым проектом он потратит на переделки больше уже на этапе подготовки котлована под фундамент.
В общем вот так и ответил я строителю Роману. Кто понимает ценность своего времени и не имеет излишков денег на переделки и перестройки - работаем. Те, кто ищет попроще - платит в итоге дороже, но потом.
Осознают они это тоже потом, когда потратили деньги, а результат получили не то, что ожидали.
При чем получается дороже от 30% от изначально запланированной цены, которая соответствует рынку, а не пожеланиям и представлениям застройщика.
Конечно можно самим и подешевле. Кто ж мешает? У некоторых, кто с руками и головой это получается. Если опыт в стройке около нулевой (ремонт в квартире не считается), то лучше прислушаться к профессиональным советам. Иногда лучший выход - отказаться от строительства.
Да, мы относимся к тем проектировщикам, которые по 100 листов в проектах "рисуют". Я в 2016-м году будучи прорабом, пробовал строить дом из газобетона по купленному заказчиками проекту на 30 листах. Накосячил я там с рабочими в нескольких местах. А на этапе кладки стен руководство попросило меня освободить площадку (угождали хозяевам). Доделывал мой коллега не без матов и продолжающихся претензий заказчиков.
Ну а где еще опыт получить, как не на стройке. Надо понимать, что вообще проектируешь. Как что собрать, на что крепить... Я честно не понимаю, как можно построить ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ дом по эскизу. Точнее знаю, только за услуги грамотного прораба вы заплатите больше 4% от стоимости дома, примерно раза в 3!
Вот и сравнивайте много ли для вас 4-5% в рамках совокупных затрат за подробную инструкцию для строительства, чтобы Вы могли контролировать ход работ и расход материалов, а не слепо доверять словам прораба или менеджера строительной компании.
Ведь если с вас в процессе стройки не взяли минимум 10% за дополнительные и неучтенные работы, то менеджер просто не окупает свою зарплату с бонусами.
Благодарю за то что дочитали!
Если вы не видели как мы создаем эскизный проект дома площадью 200 м.кв., рекомендую серию коротких видео:
Часть 1 - dzen.ru/...5c04768d3e
Часть 2 - dzen.ru/...01e9640acb
Часть 3 - dzen.ru/...5efc5acddb
Часть 4 - dzen.ru/...35756a6f1b
Часть 5 - https://dzen.ru/video/watch/64aee7d86a9f9c25d35c23ac
Запись на консультацию по проектированию и строительству в шапке профиля или здесь