Всем отличного дня, давно не писал свои личные умозаключения, которые могут быть кому-то полезны.
После прошедшего землетрясения в феврале этого года и эмоциональных выборов в мае рынок недвижимости Турции столкнулся с третьей проблемой, которая достаточно сильно его охладила – предсказуемая девальвация национальной валюты. Все это достаточно сильно сказалось на спросе, который в целом закономерен, после любого бычьего рынка, которым был 2021 и 2022 год нужна коррекция. Она сейчас и происходит, причем я бы сказал, что она скорее плоская, если мы говорим про ценообразование.
В одной из статей ранее я говорил, что в результате землетрясения, помимо имиджевых потерь, спрос будет мигрировать в сейсмобезопасные регионы, такие как Анталия, Алания, Мерсин.
Кроме этого, будет увеличен спрос на качественную первичную недвижимость, как более безопасную и ликвидную. В целом так и произошло, но с поправкой на сниженный в разы спрос.
В результате мы имеем следующую картину и исходя из нее невероятные инвестиционные перспективы.
- На вторичном рынке достаточно сильное падение цен, особенно в долларовом эквиваленте. Как я вижу в большей части это эмоциональные продажи от иностранцев и тех, кто высвобождает свободные деньги, опираясь на низкую входную стоимость в прошлом.
- Цены у застройщиков заморожены и не снижаются, так как рынок недвижимости не любит резких движений. Для застройщиков это достаточно комфортное состояние, так как без агрессивного запуска большого количества новых объектов они спокойно проходят этот период на малых продажах.
- Новые объекты они не выводят на рынок, так как есть большое затоваривание, которое нужно распродать. Иными словами, эпоха так называемых карандашей и сверхбольших прибылей пока ушла в прошлое с возможностью возврата после изменения на рынке. У сильных девелоперов участков достаточно много в активе, проекты пока ждут удачного момента для вывода на рынок. Тут торопиться не нужно, экономика должна быть экономной.
- И самый интересный кейс – на рынке стало большое количество переуступок на объекты, которые покупались год назад и более. Переуступают действительно со скидками, достигающими 35-40% от цены застройщиков, и это в комплексах, которые уже практически на этапе окончания строительства. Как правило это инвесторы, которые покупали в рассрочку или несколько лотов сразу, и не могут сейчас расплатиться с застройщиком.
Есть такая замечательная фраза: покупай на падающем рынке, продавай на растущем. Объективно, сейчас падающий рынок, который находится в районе ценового дна.
Понимая это, конечно оценив ситуацию, инвесторы пользуются ситуацией и собирают портфель для будущей прибыли. К примеру: не дорогой вторичный объект в Анталии не продается более 5 дней! Его, после проверки на чистоту сделки, выкупают максимально быстро. Так как мой основной бизнес — это профессиональный брокер первичной недвижимости, я знаком с большим количеством инвесторов, которые сейчас формируют такой портфель, и их логика предельно ясна. Покупай на падающем, продавай на растущем.
Еще одно наблюдение – инвестиции в недвижимость Турции, в том числе в прошлом году, принесли в долларовом эквиваленте только прибыль. Сравните с долларовым эквивалентом в России, особенно таких переоцененных направлений как Сочи. В целом как и любая коррекция, негативный фон и инертность всегда сходит на нет, после чего рано или поздно наступает следующий цикл роста.
Интересный факт, который является публичным. ВВП Турции по итогам 2022 года составил 1 ТРЛН долларов. ВВП России – 2,1 ТРЛН. В 2 раза меньше. НО! При этом этот объем достигнут без продажи ископаемых, в основном на услугах с добавленной стоимостью, высокотехнологичном производстве, аграрном хозяйстве, геополитических проектах, таких как зерновая сделка, перепродажа газа и т.д. В стране, в которой живет в 2 раза меньше населения, и которая в разы меньше России. Я считаю, это выдающиеся статистика, которая станет основой для следующего этапа развития страны.
Возвращаясь к теме моего повествования: Как можно заработать на недвижимости в Турции при падающем рынке?
Сейчас два основных тренда, которые несут прекрасные возможности: вторичка, которая продается на эмоциях с большими скидками. И продажи от инвесторов, переуступающие свои купленные квартиры с большими скидками.
Давайте остановимся на втором варианте.
Для анализа я взял ряд клиентов, которые ко мне обратилась с просьбой продать на этапе строительства их квартиры. Какие основные причины, зачем они просят сделать это ранее, не получив, хоть и на бумаге, максимальный рост стоимости?
- Причина №1: ряд инвесторов покупали несколько инвестиционных квартир одновременно, в рассрочку. В текущей ситуации они не могут регулярно погашать следующие платежи в полном объеме, поэтому приняли решения уступить 1 или 2 из них
- Причина №2: у инвестора была куплена 1 квартира, и он не может на текущий момент оплачивать рассрочку. Это быстрая и эмоциональная продажа, гарантирующая хороший дисконт
- Причина №3: Сложности с бизнесом у себя в стране и необходимость в деньгах.
- Причина №4: в целом довольны полученной прибылью и видят новые инвестиционные идеи. Готовы зафиксироваться.
Для сбора информации я создал телеграм канал, где предложил всем, кто заинтересован в продаже своих недостроенных квартир добавить их в большую систематизированную базу, в которой сейчас более таких объектов. Часть из них откровенно переоценены, будем считать что продавец не торопится, часть снизили стоимость, но как я считаю недостаточно, и часть сейчас переуступается с очень большим дисконтом за срочность. Цены стартуют с отметки 66.000 Евро за квартиру в комплексе, который скоро будет построен.
Моя стратегия:
- Выбирать объект на финишной стадии, не более 6 месяцев до окончания или короче.
- Оценивать локацию, инфраструктуру и застройщика с экспертом.
- Сравнить с текущими ценами у самого застройщика, если там еще что то осталось, и в соседних комплексах.
- После этого принять решение, купить и дождаться окончания строительства.
- После окончания строительства, немного обставить квартиру, и продавать как 100% готовый вариант для жизни или периодического отдыха.
Рисков недостроя нет, так как застройщик полностью профинансирован, да и спрос, что бы не говорили есть и достаточно хороший. К примеру, на прошлой неделе у нас был рекорд по входящим лидам.
На турецкий Сочи, такие как Аланья и Анталия, спрос будет всегда. И в первую очередь со стороны местного населения. В отличие от Россиян, они инвестирую в недвижимость только у себя в стране, поэтому по статистике 97% всех продаж приходится на граждан Турции. И только 3 с небольшим % на иностранцев. В Анталии процент продаж иностранцам конечно выше.
Итоговая расчетная доходность может достигать 30-35% за 6 месяцев. Цикл сделки короткий, в отличие от покупки квартиры на этапе карандаша и ожидания строительства 1,5 года со всеми рисками.
Будет интересно послушать Ваше мнение на это счет, поделитесь в комментариях.
Мой канал с инвестиционными квартирам
Канал с квартирами от инвесторов
Мой телефон
+905063252977 Whatsapp
Наш сайт: Недвижимость под гражданство и инвестиции