Зачастую законодательство таит в себе множество подводных камней, о которые непрофессионал может легко споткнуться. А это будет чревато потерей времени и денег. Вот почему важно обращаться за консультацией к профессиональному юристу. Дело, которое мы рассмотрим в данной статье, тому яркий пример.
Арендодатель (истец) обратился в суд с иском к арендатору (ответчик) о взыскании задолженности по договору найма квартиры, денежной компенсации за задержку выплаты за каждый день просрочки. Исковые требования истец мотивировал тем, что между ним и ответчиками был заключен договор найма квартиры, по условиям которого, а также с учетом выданных ответчиками расписок, в пользу истца подлежит взысканию задолженность, которую ответчик в добровольном порядке не погасил. Решением Ленинского районного суда Республики Крым иск удовлетворен частично, с ответчика взыскана задолженность по договору найма квартиры. В апелляции Верховный Суд Республики Крым отменил решение Ленинского районного суда Республики Крым, обязал принять по делу N 33-1936/2022 новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Судом было отмечено, что:
В пункте 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пунктом 1 статьи 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Исходя из положений пункта 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Частью 2 статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора найма. Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии следует, что в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества. В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается. Поэтому объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки. Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации".
Таким образом, учитывая, что договор найма в части передачи в наем юридически не существующего объекта недвижимого имущества нарушает прямой запрет, установленный п. 2 ст. 222 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о ее ничтожности на основании п.2 ст. 168 ГК РФ.
Зачастую законодательство таит в себе множество подводных камней, о которые непрофессионал может легко споткнуться. А это будет чревато потерей времени и денег. Вот почему важно обращаться за консультацией к профессиональному юристу. Дело, которое мы рассмотрим в данной статье, тому яркий пример.
Арендодатель (истец) обратился в суд с иском к арендатору (ответчик) о взыскании задолженности по договору найма квартиры, денежной компенсации за задержку выплаты за каждый день просрочки. Исковые требования истец мотивировал тем, что между ним и ответчиками был заключен договор найма квартиры, по условиям которого, а также с учетом выданных ответчиками расписок, в пользу истца подлежит взысканию задолженность, которую ответчик в добровольном порядке не погасил. Решением Ленинского районного суда Республики Крым иск удовлетворен частично, с ответчика взыскана задолженность по договору найма квартиры. В апелляции Верховный Суд Республики Крым отменил решение Ленинского районного суда Республики Крым, обязал принять по делу N 33-1936/2022 новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Судом было отмечено, что:
В пункте 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пунктом 1 статьи 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Исходя из положений пункта 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Частью 2 статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора найма. Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии следует, что в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества. В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается. Поэтому объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки. Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации".
Таким образом, учитывая, что договор найма в части передачи в наем юридически не существующего объекта недвижимого имущества нарушает прямой запрет, установленный п. 2 ст. 222 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о ее ничтожности на основании п.2 ст. 168 ГК РФ.
Если Вам необходима квалифицированная юридическая поддержка, обращайтесь на https://fortcomgeo.com/