Почему продолжают дорожать квартиры в краевом центре
Кубань — один из ключевых регионов строительного рынка в России. За первое полугодие 2023 года она оказалась на втором месте в стране по общей площади жилых помещений, введенных в эксплуатацию. О том, какая ситуация сложилась на рынке недвижимости кубанской столицы, какие сейчас тренды характерны для отрасли, и как стоимость квартир может поменяться к концу года — рассказали эксперты «ЯСНО».
Позитивный наСтрой
В Краснодарском крае за первые 6 месяцев 2023-го было введено в строй 3 472,8 тыс. кв. метров жилья. Это на 11,1% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Впрочем, больше, чем у нас, жилых домов построили только в Подмосковье. Там за шесть месяцев частные застройщики и девелоперы сдали в эксплуатацию 5 979,6 тыс. кв. метров жилья. А вот Москва по этому показателю находится только на 3-м месте. В столице в первом полугодии сдали 3 229,1 тыс. кв. метров жилых помещений.
— В целом ситуация на рынке недвижимости остается стабильной, несмотря на внешние факторы, — комментирует ситуацию для «ЯСНО» коммерческий директор ГК «ИНСИТИ» Светлана Кургина.
Ипотека – двигатель торговли недвижимостью
Как сообщили «ЯСНО» в пресс-службе Южного ГУ Банка России, за первые 6 месяцев года жители Кубани получили на ипотеку почти 140 млрд рублей. Объем выдачи в 2,1 раза превысил показатель первого полугодия 2023-го
По данным на 1 июля, ипотечный кредитный портфель в Краснодарском крае достиг 584,4 млрд рублей. За год данный показатель вырос почти в 1,5 раза.
— Программы государственной поддержки работают на стимулирование покупательской активности, банки тоже предлагают своим клиентам комфортные условия кредитования, благодаря чему нам удается держать уровень продаж по объектам в ГК на плановом уровне, — уточняет Светлана Кургина.
По словам риелтора, старшего эксперта агентства недвижимости «АЯКС» Ирины Дробот, одной из главных тенденций строительного рынка является популярность ипотеки на новостройки в формате «без первоначального взноса».
— Этот тренд востребован примерно последний год. Связан он с тем, что застройщика разрабатывают классные программы с доступными ежемесячными платежами. И вместо того, чтобы копить обесценивающиеся из-за инфляции деньги, покупатели выбирают новое жилье по текущей цене с такой ипотечной программой.
А вот «нулевая ипотека» (со ставками 0,1-1%) уходит в прошлое. Если остаются программы с такими условиями, то только на год-два, пока строится дом и чаще всего с удорожанием объекта, уточняет эксперт.
Риелтор, партнер агентства недвижимости «Макромир» Юрий Быков обращает внимание на то, что в конце июля Банк России поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5%. Это приведет к удорожанию ипотеки, а также потребительских кредитов.
— Однако эксперты склоняются к тому, что это не повлияет на спрос на новостройки. Банки по-прежнему умудряются делать какие-то доступные программы, позволяющие гражданам покупать недвижимость. Сейчас финансовые организации создают такие схемы, чтобы покупателям квартир было приемлемо выплачивать те же там 15-20-25 тыс. рублей в месяц по ипотечным программам. В итоге в долгосрочной перспективе людям по-прежнему выгоднее приобретать жилье в кредит с длительным сроком погашения, чем платить за аренду.
Между «первичкой» и «вторичкой»
По данным Банка России, востребованность недвижимости на первичном рынке в Краснодарском крае выше, чем в среднем по стране – по России доля ипотеки в рамках долевого участия составила порядка 37%. А в регионе в январе-июне текущего года заемщики банков брали половину всех ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, то есть на строящееся жилье.
При этом с апреля тренд начал смещаться. Если в первом квартале доля таких договоров в выдаче ипотеки была около 54%, то во втором квартале – снизилась до 47,5%.
— Перераспределение спроса на вторичный рынок может быть связано с опережающим ростом цен на жилье в новостройках. Кроме того, в июне несколько замедлился рост выдачи льготной ипотеки. На это в том числе повлияло некоторое ужесточение условий, при которых банки могут не применять надбавки по ипотечным кредитам на новостройки. Так, с 1 июня по льготным кредитам с господдержкой заемщикам с показателем долговой нагрузки (соотношение платежей по всем кредитам и займам человека к его ежемесячным доходам) до 60% надбавки могут не применяться, только если первоначальный взнос составляет не менее 20%, — уточнили в пресс-службе Южного ГУ Банка России.
Впрочем, по оценке Ирины Дробот, «первичка» продолжает обходить по популярности «вторичку».
— Покупатели хотят сохранить свои деньги в «красивой и свежей бетонной валюте», которая на длинной дистанции все равно подорожает. И не хотят вкладывать деньги в недвижимость, которая будет устаревать.
Однако риелтор Юрий Быков, обращает внимание, что квартиры на вторичном рынке могли бы пользоваться большим спросом среди нуждающихся в жилье семей. Однако спрос здесь сдерживается высокими ставками по ипотеке (от 12% и выше) и отсутствием льготных программ в этом сегменте.
— Но вторичный рынок интересен для людей, у которых есть наличка на руках. К тому же цены здесь ниже, чем в сегменте новостроек. И получается, что для накопивших сбережения граждан приобретать данные квартиры выгоднее. Есть целый ряд хороших предложений в недавно построенных жилых комплексах, где можно взять квартиру по цене ниже застройщика.
«Квадратные» цены
По данным Светланы Кургиной, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Краснодара традиционно растет и на сегодняшний день составляет порядка 100 – 150 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичное» жилье — дешевле, сегодня его стоимость зачастую не превышает 100 тысяч рублей за квадрат в аналогичном районе с новостройками. #/QUOTE#
Впрочем, коммерческий директор ГК «ИНСИТИ» обращает внимание, что темпы роста оказались меньше, чем годом ранее.
— Динамика цен рынка растет, но уже не так сильно, как мы наблюдали в прошлом году. Сильных скачков до конца года не могу прогнозировать.
По оценке Юрия Быкова, средняя стоимость одного квадрата в новостройках Краснодара составляет около 130 тыс.
— Цены на новостройки у нас повышаются. Но, уже не так сильно, как в прошлом году. Сильных скачков до конца года представитель индустрии не прогнозирует. В 2023-м цены на них продолжали свой рост. Была небольшая стагнация в начале года. Но потом рост продолжился. Впрочем, у застройщиков были привлекательные акции и скидки. По мнению ряда экспертов, цены на новостройку в этом году продолжат расти.
Что касается вторичного рынка, то, по данным риелтора, в среднем квадратный метр в данном сегменте можно приобрести за 95-100 тыс.
«Квадратные» тренды
По мнению Ирины Дробот, на рынке наблюдается поляризация предпочтений. Большинство граждан предпочитает покупать доступные «однушки» и студии. В то же время сохраняется спрос и на квартиры повышенной комфортности.
— Объекты для среднего класса в диапазоне цены 10-15 млн продаются нечасто. Покупатели предъявляют к ним повышенные требования, а продавцы зачастую не готовы на торг, который предлагает рынок. Например, в сегменте «вторичек» большей популярностью пользуются недорогие объекты в сегменте 3-5 млн. Где платеж по ипотеке не столь высокий и где проходят для оплаты херсонские сертификаты.
Кстати, по сертификатам сделок становится меньше. Основной поток переселенцев из новопризнанной части России ослабевает. К тому же в связи с ужесточением требований к владельцам сертификатов все сложнее будет их получать тем, кто только планирует.
Как отмечает Светлана Кургина, новые тренды в строительстве сейчас формируются в борьбе за конкурентные преимущества вводимого в эксплуатацию жилья. Застройщики наперебой наполняют свои проекты «умными» технологиями, ландшафтными решениями, предложениями для детей и подростков, стараясь максимально закрывать все потребности покупателей. Это ведет к качественному росту в сегменте новостроек.
— Из негативных моментов: отсутствие у людей возможности выгодно продать свое жилье на вторичном рынке, чтобы приобрести квартиру в новостройке. Но и тут застройщики предлагают новое решение для краснодарского рынка – трейд-ин, теперь можно реализовать свою квартиру в счет покупки квартиры в новом ЖК, — делится Светлана Кургина.
Дмитрий Мирошников
