Если вы решили купить недвижимость - важно получить от продавца и изучить договор купли-продажи, по которому ваш потенциальный партнер по сделке приобрёл объект недвижимости.
Вот какому договору купли-продажи квартиры вы будете доверять больше, тому, что на бумаге с водяными знаками и синими печатями или договору на обычной офисной бумаге и только с подписями сторон?
На самом деле и тот и другой договор купли-продажи недвижимости может оказаться липой или быть самым настоящим (ну или почти настоящим).
Давайте разберёмся в хитросплетениях современных сделок с недвижимостью.
-А зачем мне этот договор изучать? Есть выписка из ЕГРН, там собственник прописан, паспорт у него попрошу и пойму, что законный владелец именно он!
-Отлично! С паспортом - это очень-очень верно. Личность обязательно важно удостоверить.
Однако наличие выписки з ЕГРН не даёт нам полноты информации. Нам нужен договор покупки. Из него важно выяснить все ли обязательства продавец выполнил в предыдущей сделке, когда был покупателем!
Разберём один пример.
При покупке недвижимости были использованы средства государственного или регионального сертификата на поддержку семей с детьми, молодых специалистов, сельских специалистов, работников бюджетной сферы и т.д
Такие сертификаты предполагают выделение долей всем членам семьи, но при этом первоначально разрешают оформлять договор только на владельца сертификата.
Ни каких обременений прав при этом не регистрируется, и вы получите "чистую" выписку из ЕГРН.
И только в договоре покупки есть информация об использовании "специальных" средств.
Сделка, которую вы заключите до того, как продавец выделить доли членам семьи, будет признана ничтожной.
Так как в ней не участвовали другие собственники жилья, признаваемые таковыми в силу закона, несмотря на то, что их доли в праве еще не были определены.
Это только один пример необходимости тщательного изучения договора покупки недвижимости продавцом.
А теперь непосредственно к теме.
Какому договору можно доверять, как удостовериться в его юридической значимости?
Закон позволяет заключать сделки в электронном виде и на бумажном носителе.
На бумажные договоры до 29.06.2022 года проставлялась регистрационная надпись с датой и номером регистрации.
Эта надпись позволяла нам с уверенностью предположить, что именно этот документ и внесен в ЕГРН, как документ-основание регистрации прав.
Мы можем опираться на текст договора, как юридического документа. И все условия сделки, прописанные в нем и есть договорённость сторон.
После указанной даты, на бумажный договор проставляется отметка о создании его скан-копии, которая и попадает в руки государственному регистратору(если конечно сотрудник МФЦ ни чего не перепутает).
То есть мы можем опираться на текс этого договора, как на достоверный.
-А вот что происходит с электронными договорами?
Исходя из опыта сопровождения электронных сделок купли-продажи недвижимости, которые куют в массовом порядке банки-кредиторы, даже после подписания договора купли-продажи в электронном виде, сторонам сделки ипотечный специалист или риэлтор предлагают договор распечатать на бумаге и подписать собственноручно.
Так привычнее.
Этот договор и остается в архиве участников сделки и потом, при продаже, будет предъявлен покупателю.
На нём нет ни каких печатей, только подписи участников сделки.
Если это тот самый договор, который был подписан в электронном виде и ушёл в Росреестр, ему можно доверять. И это не липа.
Только кто ж знает, именно этот ли вариант вам подсовывает продавец.
А может в банке договор сначала распечатали на бумаге для подписи, а потом правили и в электронном виде он подписан совсем в другой редакции?
-Так что же делать?
Если продавец не сохранил файл с электронным договором, подлинность которого можно проверить на сайте Росреестра и распечатать, тогда придется заказать из архива ведомства копию договора (документа-основания регистрации прав).
Это можно сделать через МФЦ. Цена услуги - 350 рублей. Или через личный кабинет собственника на сайте Госуслуги.
Не часто можно встретить у продавца юридически значимый бумажный вариант электронного договора.
-А это еще что такое?
Это электронный договор купли-продажи, перенесенный на бумажный носитель нотариусом.
Такая процедура называется удостоверение тождественности бумажного варианта договора, электронному варианту.
Цена этой нотариальной услуги разнится по регионам. У нас - 250 рублей.
Кстати электронный договор - приоритетнее бумажного, до тех пор пока тот сохранён.
При утрате файла, содержащего электронный договор, юридическую значимость приобретет договор на бумажном носителе (если такой был подписан всеми участниками сделки).
-Ну вы так и не ответили на вопрос: "Какому договору купли-продажи квартиры вы будете доверять больше, тому, что на бумаге с водяными знаками и синими печатями или договору на обычной офисной бумаге и только с подписями сторон?"
-Тому, который в регистрационном деле лежит в архиве Росреестра.
-Какой занудный риэлтор ))) ...
Надеюсь теперь, вас не удивит договор покупки даже без одной печати. Ну по крайней мере, вы будете понимать алгоритм действий.
Всегда рада разъяснить. Слободчикова О.Д
Еще больше интересных и нужных материалов для продавцов и покупателей недвижимости на моём сайте "Сделки с недвижимостью".
А так же подписывайтесь на канал, если вам интересна эта тема или предстоит сделка с объектом недвижимости.