Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня наша тема – приобретение квартиры у продавца, в отношении которого принято судом заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления в течение одного года. Что в этом случае может произойти. Могут признать арбитражным судом договор купли-продажи квартиры недействительным из-за заниженной стоимости квартиры.
Тема не простая, когда гражданин приобретает квартиру, он меньше всего думает о том, а существуют ли у продавца признаки банкротства? Да и как, будучи не специалистом в этой области, проверить финансовое положение продавца? Правда, есть специальные реестры, например, https://bankrot.fedresurs.ru Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Но это не всегда спасает, так как, приобретая квартиру, продавец может еще не являться банкротом, и нет сведений о поданных заявлений о признании его банкротом.
В Федеральном законе от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (закон о банкротстве) есть статья, которая называется «Оспаривание подозрительных сделок должника» (61.2 закона о банкротстве), так вот по этой статье можно оспорить сделку куплю-продажу квартиры, если вы ее купили в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом и после принятия заявления о признании продавца банкротом по заниженной цене.
Оспорить - значить попытаться признать в суде сделку куплю-продажу квартиры недействительной сделкой. По недействительной сделке, стороны возвращаются в первоначальное состояние – покупатель становится просто гражданином с деньгами (если конечно ему они возвратятся), а продавец - собственником квартиры. Как вам такой поворот? А теперь по порядку.
1.Судом может быть признана недействительной сделка, совершенная должником (в нашем случае это продавец) в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (в нашем случае покупателем) (п.1 статьи 61.2 закона о банкротстве).
Что такое неравноценное встречное исполнение - если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств (п. 2 статьи 61.2 закона о банкротстве).
Например, стоимость однокомнатной квартиры в Центральном районе города Москвы составляет примерно 10 млн. рублей, а вы купили ее за 6 млн. рублей. В конкурсную массу поступит меньше денежных средств для расчетов с кредиторами продавца квартиры, поэтому, конкурсный или финансовый управляющий побеспокоится о том, чтобы признать сделку куплю-продажу квартиры недействительной, так как цена покупки вашей квартиры занижена по сравнению с ценами на аналогичные квартиры в этом же районе. Эта сделка считается подозрительной в контексте взаимоотношений покупатель-продавец в рамках закона о банкротстве, если вы не докажете, что аналогичные квартиры в Москве стоят примерно 6 млн. рублей, то есть, вы купили квартиру по рыночной цене, это важно.
Таким образом, суд при рассмотрении такой категории споров устанавливает:
- в какой период времени была совершена сделка – была ли она совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;
- неравноценность встречного исполнения обязательства другой стороны сделки.
ВАЖНО!!! Помимо того, что вы купили квартиру у потенциального банкрота, не зная об этом, ситуация усугубляется тем, что вы приобрели квартиру, которая для вас является единственным жильем.
2. По мнению заявителя - физического лица, оказавшегося в подобной ситуации - оспариваемые нормы закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ, поскольку на их основании покупатель может быть лишен, в том числе единственного пригодного для проживания жилья. Справедливо!!!
Предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ стал вопрос о конституционности статьи 61.2 закона о банкротстве в той мере, в какой эта норма служат основанием для признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, заключенного должником в преддверии банкротства с покупателем-гражданином по заниженной цене. (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2022 г. N 5-П).
По результатам рассмотрения жалобы заявителя Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что сама по себе возможность признания договора купли-продажи жилого помещения, заключенного при указанных обстоятельствах, недействительным сомнений с точки зрения соответствия Конституции РФ не вызывает.
ВАЖНО!!! Однако в рамках дела о банкротстве продавца применение последствий недействительности договора купли-продажи не приводит к восстановлению для покупателя того положения, какое имело место в момент уплаты им покупной цены - в условиях недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов возможность реального возврата уплаченных покупателем денежных средств невелика, и, кроме того, отсрочена. Это может повлечь, по существу, безвозмездное изъятие у гражданина единственного пригодного для проживания жилья, что является нарушением баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве.
В связи с этим Конституционный Суд РФ признал оспариваемые нормы неконституционными в той мере, в какой они не гарантируют реального получения покупателем-гражданином, для которого приобретенное у должника жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, которые могли бы быть использованы для покупки другого жилья. Законодателю поручено закрепить в законодательстве механизм, обеспечивающий реализацию этого права покупателя.
24 июля 2023 года закон о банкротстве был дополнен новой статьей (Статья 61.6-« Особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения», устанавливающей такой механизм. Статьей предусмотрены особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения (доли в праве общей собственности на жилое помещение), когда такая сделка признана арбитражным судом недействительной из-за заниженной стоимости и для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Установлено, что часть вырученных от реализации жилого помещения средств в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должна быть возвращена (передана) этому гражданину, минуя конкурсную массу должника. При этом до их перечисления и в течение месяца после этого гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им (по ходатайству гражданина суд может установить дополнительный срок, но не более 6 месяцев).
Кроме того, гражданин может сохранить жилое помещение за собой, обратившись до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщения о продаже жилого помещения, к арбитражному управляющему с предложением о его приобретении по цене, соответствующей его стоимости, установленной вступившим в силу судебным актом о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной. В этом случае в течение 30 календарных дней со дня получения предложения с гражданином заключается договор купли-продажи. Доплатить разницу нужно в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может предоставить отсрочку (рассрочку) внесения доплаты на срок до 3 месяцев.
Также гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. При этом у гражданина есть возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения, даже если он в торгах не участвовал (при соблюдении ряда условий).
Рассмотренные нормы вступили в силу 24.07.2023. При этом они могут быть применены и в случае, когда арбитражный суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу. Для этого гражданину-покупателю жилого помещения необходимо обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством об их применении.
Итак, дорогие друзья канала, приобретая жилое помещение – дом, квартиру, долю в доме/квартире обращайте внимание о том, не занижена ли подозрительно цена квартиры, а также проверяйте о наличии/отсутствии поданных в отношении продавца заявлений в суд о признании его банкротом.
Надеюсь, статья для вас будет полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки, дочитывайте статьи до конца - это важно, так площадка Дзен формирует сведения для продвижения статей канала и монетизации.