Дожили... Без ипотеки купить квартиру в новостройке практически невозможно!
Процентное соотношение сделок с ипотекой на первичном (да и вторичном тоже) рынке недвижимости начало стремительно расти с 2020 года. Если раньше доля ипотечных сделок составляла около 50% от общего объема, то уже в 2021 году этот показатель перевалил за 80%. А к сегодняшнему дню мы имеем просто поражающие 90%. То есть, только один из 10 договоров подписывается клиентом, имеющим полную сумму на руках. О чем это всё вообще говорит?
Почему господдержка добила рынок недвижимости и причем тут "ковид"?
Введение программы государственной поддержки со ставкой 6% в апреле 2020 года а стало толчком к необратимым процессам на рынке всей недвижимости. Данная программа задумывалась (по крайней мере анонсировалась) как спасательный круг для населения, желающего решить свои жилищные проблемы. Вместо этого они создали новую, еще более глобальную проблему. В то время, когда вся Россия сидела на карантине, люди теряли работу и пребывали в шоке от событий, с которыми ранее никогда не сталкивались, застройщики (да и агенты) буквально жировали! Спрос на недвижимость поднялся настолько сильно, что такие гиганты как, например, ЛСР, записывали клиентов в очередь на подписание договоров на несколько недель вперед. И разумеется, когда дело доходит до повышения спроса, рынок реагирует так как он должен реагировать по всем правилам и законам: цена растет. Как мы выяснили, в обратную сторону этот закон, почему-то не работает, но это тема для другого поста. Так вот, цены на квартиры начали расти не по дням, а по часам (буквально) и в какой-то момент достигли сегодняшних отметок и далее с 24 февраля 2022 года почти не менялись (да, было несколько резких скачков вверх, но цены быстро откатывались).
В итоге цены на недвижимость стали настолько высокие, что спрос резко обвалился. Застройщики поняли, что надо что-то делать, но спешить не стали, выбрали выжидательную позицию и начали наблюдать. Время шло, спрос не восстанавливался, тогда на помощь застройщикам пришли банки, что ознаменовало переход к совершенно новой парадигме в построении модели ведения бизнеса. Всё резко изменилось.
Как банки опять всех "поимели".
Вот уж действительно, в банках работают не глупые люди, которые точно не зря свой хлеб едят. Почесав затылок, они придумали находчивый выход из ситуации. Как сделать так, чтоб не снижать цены, но люди продолжали покупать? Правильно, сделать ставки по ипотеке настолько низкими, чтобы только этот продукт вообще позволял купить квартиру, и, как видим, у них это получилось. Итак, банки в партнёрстве с застройщиками убили сразу двух зайцев: стали продавать квартиры очень дорого и подсаживать людей на самый доходный для банов продукт - кредиты.
И тут начались настоящие соцсоревнования, кто какие условия "изобретёт". Калейдоскоп ставок и программ закрутился-завертелся, условия стали такими безумными, что сами банки стали путаться в том, что они напридумывали: условия менялись чуть ли не каждый день. Околонулевые ставки, дополнительное субсидирование, льготы и т.д.. Глядя на всё это безумство у Набиуллиной лезли на лоб глаза, о чем она неоднократно намекала в своих интервью, но сделать ничего не могла, ибо сильнейшее лобби застройщиков в правительстве не позволяло наводить порядок, всячески препятствуя любым инициативам на этот счет. Но в итоге, Набиуллина не смогла более терпеть это безобразие, выступила с докладом о сильнейшем уроне экономке, который нанесет такое отношение к строительной отрасли и наконец-таки льготная ипотека была отменена к ноябрю 2022 года.
Что происходит с ипотекой сейчас?
На календаре конец июля 2023 года. Сейчас все относительно спокойно, программы не меняются больше каждую неделю. Жить стало легче всем: сотрудникам ипотечных отделов и менеджерам отделов продаж застройщиков, агентам и страховщикам. И только банки не спят ночами, чешут локти и плачут над упущенной прибылью, одобряя без разбора почти всех редких клиентов, которые всё-таки решили покупать сейчас. Что сейчас предлагают нам несчастные банки?
📌 Стандартная программа. Ставка от 10,8%:
Данная программа предлагается к использованию, когда сумма кредитных средств, которые заемщик берет у банка на покупку квартиры в новостройке, превышает 12 млн. рублей.
📌 Стандартная субсидированная программа. Ставка от 7,9%:
Банки субсидируют ипотечную ставку дабы уменьшить размер ежемесячного платежа. При этом стоимость квартиры повышается (подключается такой параметр как "удорожание"). Размер удорожания зависит от застройщика, у всех он разный. Бывают программы без удорожания, но это скорее исключения. Данная программа есть не у всех застройщиков, но пул основных игроков, конечно, данную программу имеет.
📌 Программа государственной поддержки. Ставка от 7,5%:
Господдержка - программа, при которой государство субсидирует ставку. Но условия таковы, что сумма кредита при этом ограничена 12 млн.руб..
📌 Программа государственной поддержки с дополнительным субсидированием. Ставка от 5,6%:
Как вы понимаете, к субсидированию со стороны государства добавляется еще и субсидирование от банка. Вообще, тут уже кто во что горазд. Ставка может быть и еще ниже (к примеру, 3%), но удорожание при этом будет таким большим, что порой задумываешься - "вы зачем это вообще придумали?".
📌 Программа льготного периода кредитования. Ставка от 0%:
Программа льготного периода может быть как у стандартной ставки, так и у господдержки. Она предполагает то, что либо на фиксированный период (1-2 года), либо на период строительства дома клиенту дается максимально низкая (иногда вообще нулевая) ставка по кредиту. После окончания льготного периода начинает действовать ставка господдержки. Данная программа будет кстати тем клиентам, которые снимают квартиру, пока их новостройка находится в процессе строительства и оплата сразу двух платежей (арендного и ипотечного) является неподъемной. Единственный момент, эта программа будет работать только при большом сроке кредита. Кстати, если вы где-то видите сейчас рекламу: ипотека 1% - речь идет именно о данной программе
📌 Другие программы:
О таких программах, как семейная ипотека, военная ипотека, IT ипотека, ипотека без первого взноса, ипотека на апартаменты и коммерческую недвижимость, а также других специфических программах поговорим отдельно.