Одобрят ли ипотеку? Как повысить шансы на получение кредита? Часть 1

80% отказов в банках происходит по причине плохой кредитной истории. В данном статье мы детально разберем причины отказов и способы, как можно повысить шансы на одобрение ипотеки...

Как увеличить вероятность положительного решения

Важный этап в оформлении ипотеки - оформление заявки и выбор банка

Сам по себе процесс оформления ипотеки можно разделить на несколько этапов: сначала идет выбор банков, заполнение анкеты и сбор документов, затем мы ожидаем решение от банка, а после одобрения начинаем готовиться к сделке. Подробнее о процессе оформления ипотеки мы рассказывали в этой статье.

Самый сложный и долгий этап наступает, разумеется, после одобрения, когда начинается процесс подготовки к сделке — это одобрения объекта недвижимости в банке, оценка, страхование, подписание документов, взаиморасчеты, регистрация сделки. А если сделка еще и альтернативная*, так вообще количество работы увеличивается пропорционально количеству квартир в цепочке.

*Альтернативная сделка – когда в сделке участвует несколько продавцов и покупателей, одним надо купить, вторым продать и купить. И замыкает альтернативную сделку клиенты, которым надо с одной стороны только купить, а с другой стороны цепочки только продать. Все это подписывается и сдается на регистрацию в один день. Квартиры в такой сделке называют цепочкой. Соответственно в такой цепочке сделок может быть несколько ипотек, и они могут быть в разных банках.

Но есть в ипотечном процесс этап, который люди проходят очень быстро, и далеко не всегда тщательно к нему готовятся, а этот этап фактически является основополагающим во всем дальнейшем процессе, так как если здесь что-то пойдет не так, то следующие этапы просто не наступят.

И речь идет про выбор банков и заполнение анкеты... Фактически то, на что тратится самое короткое время, определяет всю дальнейшую судьбу покупки недвижимости. Будет ли вообще у этого процесса продолжение и насколько времени все это потенциально может затянуться.

Сама по себе подача заявки по ипотеки в банк – дело сугубо техническое. Необходимо собрать комплект документов по списку, который озвучит банк, затем необходимо заполнить анкету, которую также предоставит банк и направить все это на рассмотрение. После дождаться решения и уже готовиться к сделке.

Тем более, что по уровню одобрений ипотека находится на втором месте среди всех кредитов в РФ и вроде стоит не переживать! Интересно, что на первом месте – кредиты из микрофинансовых организаций.

Но… если бы все было так просто!

Если смотреть поверхностно, то потенциальных заемщиков можно разделить на 2 категории:

1. Человек, который работает официально по найму с большим стажем работы в крупной компании. Получает хорошую белую зарплату и является зарплатным клиентом крупного банка. Имеет хорошую кредитную историю. У него есть какая-то собственность (авто, недвижимость). Никогда не было долгов перед ФССП, алиментов, судебных дел и вообще перед законом он чист как «белый лист». Есть супруг или супруга, которые тоже также «чисты» и пара ребятишек, которые говорят о том, что человеку есть, за что «бороться». Покупает он новостройку у застройщика по договору долевого участия.
2. Все остальные!

Если вы относитесь к первой группе клиентов, то вам статью можно дальше не читать, у вас и так все будет хорошо))) Открываете мобильное приложение вашего банка, подаете заявку и в течение пары часов получаете решение об одобрении ипотеки. Всё!) Дальше вы уже занимаетесь вопросами непосредственно самой недвижимости.

Спойлер… из трудоспособного населения РФ в первой группе весьма мало людей. У подавляющего большинства есть какие-то нюансы и «недочеты», которые мешают банкам дать быстрое положительное решение по кредиту. Это может быть:

1. Неофициальная занятость
2. Низкая официальная зарплата или серый доход
3. Небольшой стаж работы
4. Слишком молодой заемщик или уже в возрасте
5. Собственник бизнеса или индивидуальный предприниматель (их банки обычно любят гораздо меньше, чем людей, которые работают по найму)
6. Не очень хорошая кредитная история
7. Штрафы по ФССП или ГИБДД
8. Различные судимости
9. Наличие кредитов в МФО (микрофинансовые организации)
10. И так далее…

Список можно продолжать долго, а если еще углубляться в детали, то причин можно собрать объемом на небольшой рассказ.

Получается, что направить заявку на рассмотрение в банки вроде бы легко и просто, но что делать если заемщик не идеален для банка? В некоторых случаях это понятно сразу и клиенты, которые планируют подать заявку об этом знают. А в некоторых случаях это не совсем очевидно и проблемы становятся видны, когда банк задает дополнительные вопросы или просто ставит отказ.

При этом если банк ставит отказ, то в 90% случаев банки не расскажут почему отказали, так как имеют право не разглашать причины своих решений. А это усложняет исправление ситуации, так как не понятно, что именно надо исправлять.

Если, скажем так, в жизни не все идеально и столкнуться с процессом оформления ипотеки первый раз, то зачастую есть два сценария, которые происходят:

1. Клиент подает заявки в банки, о которых знает (крупные государственные учреждения, видел рекламу по ТВ или является зарплатным клиентом). Если одобряют то, хорошо, а если в итоге клиент получает 2-3 отказа, то у него опускаются руки и закрепляется мнение, что ему никто не одобрит ипотеку.
2. Клиент без разбора подает заявки в разные банки (через какой-нибудь маркетплейс или агрегаторы банков... на просторах РУнета можно много подобных найти). Его никто не консультирует как правильно подать заявку, что отображать в заявке и что говорить, когда банк будет его прозванивать. В итоге, если кто-то одобряет, то хорошо, а если отказы, то причину узнать практически нереально, а еще можно испортить кредитную историю большим количеством запросов.

Так как же поступить правильно?

Ошибочно полагать, что банки при рассмотрении заявки ориентируются только на кредитную историю и размер дохода, они безусловно важны, но это не всё… банки оценивают потенциальных заемщиком по десяткам параметров.

По-хорошему, изначально надо изучить тарифы банков, подставить себя под портрет клиента, который в этих тарифах описан, а затем уже подавать заявку в те банки, которые подходят. Зачастую окажется, что это будут не те банки, где у клиента зарплатный проект или рекламу, которых он видит каждый день по телевизору или в интернете.

Также надо уточнить, что тарифы банков – это не то, что написано на главной странице сайта, а это документы, обычно в формате PDF, ссылки на которые можно найти, читая мелкий шрифт на страницах с интересующими банковскими продуктами.

Но, понятно, что во всем этом разобраться – это не самая простая задача, а в большинстве случаев этот этап просто пропускается. На изучение тарифов банков можно потратить очень много времени, особенно, если первый раз сталкиваешься с данным вопросом. Поэтому, конечно, гораздо проще заполнить на сайте банка 3 поля и отправить заявку, а что будет дальше, подходит ли выбранный банк, об этом уже задумываются после…

Если клиент планирует покупать вторичную недвижимость, то он может обратиться к ипотечным брокерам, которые ему помогут получить одобрение. Если планируется покупка новостройки, то можно обратиться к ипотечным специалистам самого застройщика, зачастую это менее опытные ребята, чем профессиональные ипотечные брокеры, но и они смогут хотя бы примерно сориентировать, что надо делать при подаче заявки, а что не надо.

Но при этом есть ряд рекомендаций, что можно сделать самому, чтобы повысить шансы на получение положительного решения... О большей части из них мы расскажем в следующей статье вместе с самыми популярными причинами отказа.

А начнем мы с основной и самой популярной причины, по которой банки отказывают по кредитам...

🟡 Причина отказа № 1 – плохая кредитная история

Не будет тайной, если сказать, что основная причина отказов – это проблемы с кредитной историей. Но вот статистика может немного удивить. Количество отказов по кредитной истории в банках доходит до 70-75%❗️ То есть, 7-8 клиентов из 10, которые получают отказы, получают их из-за кредитной истории.

Возможные причины отказа по кредитной истории:

• Чаще всего отказы приходят из-за текущих просрочек. При этом для банков текущая задолженность даже в 1 рубль 1 день – это уже задолженность и текущая просрочка.
• Большие проблемы в кредитной истории за последние 3 года, если просрочки были более 90 дней. Некоторые банки анализируют кредитную истории и больше 3-х лет, но в основном всё внимание уделяется этому периоду.
• Есть незакрытые исполнительные листы или задолженность на сайте ФССП (Федеральная служба судебных приставов). Там все данные в открытом доступе и зная ФИО и дату рождения человека, можно выяснить висят ли на нем какие-то долги или нет.
• Некоторые банки не любят даже исполнительные листы по штрафам ГИБДД. Если есть даже мелкий штраф, то это может быть причиной отказа.
• По предпринимателям банки могут смотреть кредитную историю компании. Если там были проблемы, то также может быть отказ в ипотеке.
• Если была или планируется процедура банкротства (подали заявление на признание банкротом). После завершения процедуры банкротства в подавляющем большинстве случаев кредит не получится взять на протяжении 5 лет (так называемый период «амнистии» в банках). Есть исключения, в виде 3-х лет, но это крайне редко.
• Большое количество запросов в бюро кредитных историй также может послужить причиной отказа. У всех банков свои «лимиты», но если в течение одного месяца попробовать подать более 30 заявок на кредиты, то в ряде банков может идти уже автоматический отказ. За год нежелательно, чтобы таких запросов было больше 100 штук. Интересный факт в том, что запросами считается не только тот момент, когда подается заявка на кредит, но и сами банки периодически делают запросы в бюро кредитных историй, чтобы актуализировать данные по своим клиентам.
• Наличие кредитов в микрофинансовых организациях (МФО). Если их много, то очень высок шанс отказа. Если есть даже один такой кредит, то в некоторых банках можно уже получить отрицательное решение. Отказ может быть даже в том случае, если такие кредиты были за последнее время, несмотря на то, что они погашены. Исключением является рассрочка, многие банки относятся к ней нормально.

Рекомендации:

1. Заходим на сайты бюро кредитных историй (БКИ) и скачиваем свою кредитную историю. Таких бюро всего 8 штук, но два самых популярных - это НБКИ (Национальное Бюро Кредитных Историй) и ОКБ (Объединенное Кредитное Бюро), дочка Сбербанка. Каждый человек бесплатно, дважды в год, может в онлайн-режиме получить свою кредитную историю. Проще всего это сделать, если есть аккаунт на портале госуслуг.
2. Смотрим кредитную историю… Если есть текущие просрочки, то их нужно погасить! Если видим какие-то «неизвестные» кредиты или по каким-то кредитам статус «действующие», хотя они давно погашены, то со всем этим нужно разбираться и исправлять. Пойти в банк и поговорить с ним. Кредиторы должны в течение 3 дней вносить сведения во все бюро кредитных историй, с которыми сотрудничают, иначе их могут оштрафовать. Затем написать заявление в бюро об исправлении данных и приложить документы из банка. С 1 января 2022 года ЦБ РФ сократил срок ответа — теперь БКИ обязаны отвечать клиентам по запросу в течение 10 рабочих дней.
3. Посчитать общую текущую финансовую нагрузку… Банки не одобрят ежемесячный платеж, который будет больше 60% от ежемесячного дохода, у некоторых ограничения даже 50%. При этом если есть кредиты, то размер одобренного ежемесячного платежа снижается. К примеру, если доход составляет 100 тысяч в месяц, то можно претендовать на платеж 60 тыс. в месяц, но если есть другие кредиты, по которым в месяц платится, к примеру, 30 тыс, то максимальная сумма платежа, на которую можно ориентироваться 42 тыс рублей = (100 - 30)*60%. Соответственно на основе такого несложного расчета надо понять, какой доход указывать в анкете на кредит. К слову, если есть кредитные карты, то они тоже считаются в нагрузку и их лучше погасить. Многие банки считают ежемесячную нагрузку по кредитным картам в размере 5 — 10% от лимита карты. Есть всего пара банков, которые не учитывают кредитные карты при расчете лимита по ипотеке.
4. Если в отчете по кредитной истории указан низкий кредитный рейтинг, то исправить ситуацию быстро не получится, а значит надо выбирать банки, которые смотрят клиентов с низким рейтингом, там ставка повыше, но и шансов больше. Но надо сразу понимать, что это банки далеко не ТОП-10, и их названия не на слуху. Затем, через 6-12 месяцев, когда история улучшится, можно будет сделать рефинансирование в другом банке на меньшую ставку и более выгодные условия.
5. Хоть наличие кредитных карт для ипотеки — это не очень хорошо, но если уже банки отказали, то карту можно использовать в качестве одного из инструментов для исправления кредитной истории. Подробнее об этом в нашей статье Помогает ли на самом деле кредитная карта улучшить кредитную историю?
6. Если была процедура банкротства и еще не прошло 5 лет с момента ее завершения, то можно найти того, кто будет являться основным заемщиком с доходом, а самому стать солидарным заемщиком без учета дохода. Тогда есть шансы на одобрение.

🟡 Во второй части статьи мы разберем еще 5 причин отказов по ипотеке и дадим к ним рекомендации... Вторую часть статьи здесь

Агентство IDEA Estate, поможем с покупкой квартиры и оформлением ипотеки.

🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!