С 1 мая 2023 года ЦБ де-факто ввёл повышенные требования к первоначальному взносу по ипотеке. Но этого оказалось недостаточно, чтобы решить проблему. Поэтому с 1 октября вводятся новые ограничения. Причём на таком уровне, что даже банк с большим капиталом не рискнёт выдавать кредиты на новостройку с первоначальным взносом меньше 20-30%. Кроме того, вводятся заградительные требования к заёмщикам.
Какие проблемы видит ЦБ
На рынке ипотеки наблюдается чрезмерный рост. С марта 2023 года в среднем за месяц ипотека росла на 2%, в июне — уже 2,5%. В годовом выражении это плюс 27%. При том, что цены на квартиры заоблачные. Это первая проблема.
Вторая проблема — выдача ипотечных кредитов фактическим банкротам. Другими словами, людям, которые отдают по кредитам больше 80% своего дохода. Во втором квартале 2023 года доля таких заёмщиков при долевом строительстве составила 39%, при покупке вторичного жилья — 43%.
Чтобы решить эти проблемы и остудить ипотечный рынок, с 1 мая 2023 года ЦБ повысил требования к резервам, которые создают банки при выдаче кредитов. Но ситуация не сильно изменилась. Некоторые кредитные организации даже уменьшили размер взносов и продолжают выдавать жилищные кредиты, в том числе фактическим банкротам.
Всё это происходит благодаря тому, что у банков достаточно капитала, чтобы создавать повышенные резервы.
Что изменится после 1 октября
Регулятор сетует, что в отличие от потребительских кредитов, где он может ввести количественное ограничение, в ипотеке таких возможностей нет. Поэтому с 1 октября 2023 года ЦБ вводит заградительные надбавки по жилищным займам.
Если сейчас максимальная надбавка составляет 150%, то с 1 октября — 900%. Другими словами, если сейчас банк увеличивает сумму резервов в 1,5 раза, когда выдаёт ипотеку с первоначальным взносом меньше 10%, то осенью будет увеличивать резервы в 9 раз.
Максимальная надбавка будет применяться при долевом строительстве и первоначальном взносе меньше 10% вне зависимости от долговой нагрузки заёмщика (не важно, какая часть дохода уходит на кредиты). Надбавки от 250% до 600% будут применяться при выдаче кредитов с первоначальным взносом от 10% до 15%.
Требования к резервам по ипотеке на вторичном рынке тоже повысятся, но в меньшей степени.
ЦБ обещает снизить повышенные требования, как только ситуация нормализуется:
«В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке»
Что делать
Цены на рынке недвижимости отбивают всякое желание купить квартиру. Но если вы уже решились на покупку, то лучше не откладывать в долгий ящик. Особенно если вы не успели накопить достаточно денег на первоначальный взнос.
Если покупка жилья не горит, то лучше накопить денег, чтобы оформить ипотеку в соответствии с требованиями Центробанка. Всё дело в том, что повышенные требования регулятора не означают, что банки перестанут выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом. Но условия по таким жилищным кредитам будут невыгодными (ставка выше, страховка дороже), потому что кредитным организациям придётся за счёт заёмщиков отбивать потраченные на резервы средства.