Найти тему
ИНФОРМЕР

Анализ рынка новостроек Севастополя за первое полугодие 2023 года

Про жильё, какое бы оно ни было, плохо говорить в принципе нельзя, иначе можно спугнуть удачу.

Опытные продавцы недвижимости знают об этом, никогда покупателям не говорят в парадигме хорошо-плохо.

Есть параметры и характеристики объектов недвижимости. Никто точно не скажет, какую квартиру лучше покупать в новостройке или уже изрядно обжитую, где сменилось несколько хозяев.

Вернее, сказать можно всё что угодно, и даже аргументированно, но это не будет истиной, так как, сколько людей, столько и мнений. А ещё размер кошелька доминирует, да ещё умение выждать момент, когда произойдёт снижение цены на квадратные метры, такое бывает.

Также специалисты в области продажи недвижимости говорят, что фактически на каждый объект есть свой покупатель. Главное — его дождаться.

Если рассматривать предложения по продаже жилья первичного сегмента в Севастополе, то можно констатировать инерционно высокий спрос на новостройки, произошло это в результате бурного развития строительной отрасли.

Безусловно, до Москвы нам ещё далеко никто целыми кварталами хрущёвки не сносит, но тенденция приближающейся реновации, которая рано или поздно наступит, мотивирует инвесторов приобретать квартиры на первичном рынке.

Покупательские предпочтения в последнее время очень сильно повернулись в сторону новых квартир это, что касается, покупки жилых квадратных метров с инвестиционной целью. Местное население радо любому жилью, далеко в завтрашний день не заглядывает жить надо здесь и сейчас.

Рассмотрим, что происходило за 6 месяцев на первичном рынке продаж квадратных метров в Севастополе.

Под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами. Этот рынок как бы запускает недвижимость в экономический оборот.

Это специфический рентабельный драйвер развития экономики любого населённого пункта, но не все этим могут похвастаться. Есть в России города, где вообще ничего не строят.

Севастополь же является объектом пристального внимания со стороны как частных, так и государственных застройщиков. Жильё является самым востребованным видом со стороны покупателей, и теперь уже именно они формируют объёмы спроса.

Эксперты утверждают, что драйвером первички, по-прежнему, остается ипотека. Большая часть кредитных обязательств россиян приходится на ипотеку - более 80%, и никак иначе квартиру приобрести невозможно где такие заработки, чтобы выкладывать миллионы одним траншем, не могут сказать ни чиновники, ни депутаты, ни экономисты. Никто. А поэтому, ипотека для покупки жилья в новостройке это наше всё.

Но есть и другая сторона медали. Доля отказов по ипотеке растёт уже последние три года. В первом квартале 2020 г. отказы составляли 24,8%, к концу года - 31,5%, к концу 2021-го - 36,6%, в январе 2023 г. достиг рекордных 46%!

Уже в 2022 году стало понятно, что ипотека является не просто основным локомотивом спроса, но только она и может вытянуть продажи, даже нарушая все законы экономики.

Сокращение доходов покупателей, а также высокие ставки по ипотеке вынуждают застройщиков уменьшать проектную площадь квартир, которая в 2022 году уже сократилась на 4 кв. м - с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м, с сохранением прежней стоимости.

На рынке после окончания СВО прогнозируется ещё одна весьма реальная тенденция. Значительной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Военная ипотека по сниженным ставкам - это мощный источник финансирования строительной отрасли во всех регионах России.

Надо отметить, что ипотека для строительной отрасли одновременно является и благом, и бедой. Без неё первичный рынок просто встанет, а затем по цепочке начнёт обваливаться строительная отрасль, в которой насчитывается 6,5 % занятых.

В Правительстве это понимают, потому не отменяют льготное кредитование. Прогноз специалистов: несмотря на частые отказы банков, объём выдачи ипотеки в 2023 году может достичь 5 трлн. рублей, но только в рамках льготных программ.

А теперь, собственно, что говорят севастопольские аналитики, которые исследовали рынок севастопольской недвижимости и сделали свои выводы.

На первичном рынке Севастополя целый год царила вполне мирная картина.

К июню 2023 года средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке по рассматриваемым районам на рынке первички Севастополя составила 128 501 руб. за кв. м.

Наибольший средний уровень цен в данном исследовании наблюдается в Стрелецкой бухте Гагаринского района Севастополя - 143 998 руб. за кв. м.

В целом по рассматриваемым районам города наблюдался рост цен за июнь месяц на +0,7%.

Как менялись цены с декабря 2022 года?

Фактически все микрорайоны города показывали незначительную динамику колебания цен в минус или плюс.

Больше всего подскочила цена на первичку в микрорайоне -5-й километр. Это не значит, что он захватил лидерство по городу в целом, но квадратный метр подрос на целых 8,7% в июне текущего года по отношению к декабрю 2022 года. Так, в 2022 году кв. м стоил 115 276 руб., то к июню 2023 уже 120 114 руб.

Так ли это важно для покупателей? Это очень важно, так как, выплачивая ипотеку, надо бороться за каждый рубль.

В самой дорогой по стоимости Стрелецкой бухте, в декабре 2022 года стоимость кв. м первички составляла 140 000 руб., а к июню нынешнего 143 998 руб. за кв. м.

Центр города, который исторически много десятилетий был самым дорогим, так и не смог опередить Гагаринский район, сохраняющий общее лидерство в городе.

В декабре 2022 года средний квадратный метр стоил 139 308 за кв. м, а на июнь текущего года 140 448 руб. за кв. м.

-2

ЖК Доброгород от компании ИнтерСтрой, Ленинский район

Центр это Ленинский район Севастополя, в который также входят ул. Острякова и 5-й километр. По данным экспертов, ул. Острякова стала самой дорогой в Ленинском районе. Стоимость кв. м к июню 2023 года составляла 141 264 руб. за кв. м., а на 5-километре, как отмечалось выше, остановился на 120 144 руб. за кв. м.

-3

ЖК Дом на маячной от компании ИнтерСтрой, Гагаринский район

Жилой комплекс Дом на Маячной расположен в шаговой доступности от Парка Победы и пляжа Омега в самом дорогом Гагаринском районе Севастополя.

Городской лидер Гагаринский район включает в себя микрорайоны: Стрелецкая, Лётчики, Камышовая, Казачья, Омега, Фиолент.

Из них только Стрелецкая показала динамику роста цены в течение 6 мес. Так, Лётчики упали с 142 025 руб. до 130 514 руб. за кв. м., Камышовая с 153 202 руб. до 143 589 руб. за кв. м, тем самым Камышовая укрепила позиции в росте цены, как уже отмечалось выше.

-4

ЖК Дергачев от компании Альфагруппинвест, Нахимовский район

Что касается Нахимовского района, к которому относятся: Радиогорка, Северная, Любимовка, Кача, то здесь колебания цен незначительные, и к июню 2023 года все показали рост.

Самой дорогой оказалась Радиогорка 132 888 руб. за кв. м. Что касается Инкермана и Балаклавы, а также Балаклавского района, то на сегодняшний момент самые дешёвые метры жилья в Инкермане умудрились подрасти за полгода, и с отметки 96 258 руб. за кв. м поднялись до 100 358 руб. за кв. м.

В Балаклаве та же положительная динамика было 121 045 руб., стало 123 588 руб. за кв. м.

Почему так важно оценивать динамику колебания стоимости квадратных метров на рынке недвижимости?

Обычному человеку этим заниматься некогда, а вот аналитики, словно акустики, чутко следят за малейшими перепадами, прокладывая курс для застройщиков, инвесторов, банкиров и покупателей.

Таким образом, вся севастопольская недвижимость на первичном рынке сохранила параметры устойчивого роста малозаметного на первый взгляд, что имеет свои объективные причины, о которых уже неоднократно упоминалось в наших исследованиях это затруднённая транспортная логистика под влиянием СВО.

Будем надеяться, что в скором времени наступит мир, и тогда рынок недвижимости Севастополя и Крыма в целом уже не будет танцевать плавный вальс. Скорее, это будет танец с саблями, во всяком случае, такая горячая динамика уже наблюдалась на первых этапах вхождения в состав Российской Федерации.

Материалы по теме:

Где в Севастополе самые недорогие квадратные метры жилья в июле 2023 года?

Пристегнуть ремни: взлёты и падения стоимости квадратных метров жилья в Севастополе

Квартиры у моря в цене, но регион имеет значение

Эксперты назвали регионы с самым дешёвым жильём на первичном рынке