Планируя купить жилье в Турции и не собираясь его занимать самостоятельно / сдавать купленную недвижимость в аренду, приготовьтесь к дополнительному налоговому бремени. Чтобы урегулировать кризис на рынке недвижимости, турецкий президент Эрдоган пообещал ввести налог на пустующее жилье.
В этом материале эксперты Relocation TR хотят изучить возможность легально избежать уплаты нового сбора и ситуацию на рынке жилья.
Популистские заявления Эрдогана
21 июля 2023 года действующий турецкий президент Реджеп Тайип Эрдоган провел пресс-конференцию на борту своего самолета после трехдневного тура по Персидскому заливу. Политик сделал ряд популистских заявлений, касающихся сотрудничества с Евросоюзом, РФ и странами Персидского залива (Саудовской Аравией, Катаром и Объединенными Арабскими Эмиратами), укрепления экономики Северного Кипра и ряда других вопросов.
Особое внимание Эрдоган уделил вопросу доступности съемного жилья и борьбе со «спекулянтами» на рынке недвижимости. Президент заявил, что при необходимости турецкое правительство готово применять санкции, чтобы остановить непомерный рост арендной платы и цен на жилье. Полный текст заявления Эрдогана:
«Теперь в распоряжении профильного министерства есть результаты исследования на эту тему [прим.: на тему связи между налогом на пустующее жилье и динамикой ставок арендной платы]. […] Правительство готово применять штрафные санкции, если это необходимо, чтобы остановить непомерный рост арендной платы и цен на жилье. В разработке правила взимания повышенных налогов с домовладельцев, в распоряжении которых имеется пустующее жилье».
Комментируя мотивацию для внесения поправок в турецкое фискальное законодательство с целью взимания дополнительных налогов с собственников пустующего жилья, Эрдоган сказал:
«Им это не сойдет с рук. Мы не можем приносить наших граждан в жертву алчности горстки жадных до наживы людей. Домовладельцы, жаждущие повышения цен, которого мы стремимся избежать, чтобы не снизить покупательную способность наших граждан и задавить инфляцию, должны будут заплатить высокую цену. Они будут наказаны за свое поведение, которое приводит к непомерному росту цен и нарушает баланс рынка».
Согласно информации, полученной журналистами, постановление о введении штрафных санкций в отношении собственников незанятого жилья разрабатывается в рамках скоординированных усилий рядом ведомств под руководством турецкого Министерства окружающей среды, урбанизации и климата. Планируется, что будет составлена региональная карта пустующего жилья по всей Турции.
25-процентный лимит повышения ренты при продлении арендного контракта остается в силе
Комментируя тему повышения доступности съемного жилья, Эрдоган отметил, что работа в этом направлении стартовала еще до недавних президентских выборов. В частности, власти летом 2022 года ввели 25-процентный лимит на повышения ставок арендной платы при пролонгации контрактов на съем жилья.
Изначально ограничительная мера вводилась на год. До 01.07.2023 (включительно). Арендодатели надеялись, что власти отменят ограничение 2 июля 2023 года. Но этого не произошло. Результатом стало массовое расторжение договоров для перезаключения на новых условиях с учетом актуальных рыночных реалий.
Многие домовладельцы решили отказаться от легальной сдачи жилья в аренду и «ушли в тень». Некоторые собственники полностью ушли с рынка арендных услуг, предпочтя оставить свои коттеджи и квартиры пустыми, чем сдавать их по бросовым ценам, на чем настаивают власти.
Какие налоги уже платят собственники жилья в Турции, не сдающие его в аренду
Комментируя предложения Эрдогана, рыночные аналитики и другие представители сектора недвижимости Турции заявили, что подобная практика применяется во всем мире. В случае турецкого рынка ограничения в теории могут принести ожидаемый эффект. В одном только Стамбуле находится около 500 тысяч пустующих «квартир-призраков».
Отмечается, что сегодня собственники жилья в Турции, не сдающие его в аренду уже платят значительные сборы, включая налог на ценное имущество (в ряде случаев) и стандартный ежегодный налог на недвижимость. Эксперты также поделились рекомендациям относительно легального обхода нового налога на пустующее жилье в случае его введения.
Налог на ценное имущество
С 2019 года в стране практикуется взимание так называемого налога на ценное имущество. Он применяется к жилью стоимостью более 5 млнтурецких лир. Ставки следующие:
• Владельцы жилья, чья недвижимость стоит от 5 до 7,5 миллионов турецких лир, платят сбор по ставке 0,3%;
• При стоимости от 7,5 до 10 миллионов турецких лир ставка налога составляет 0,6%;
• Домовладельцы, в собственности которых жилье стоимостью 10 миллионов турецких лир и более, обязаны платить налог по ставке 1%.
Пример: персона, владеющая квартирой или иным жильем в Турции стоимостью 20 миллионов турецких лир, обязана ежегодно платить налог Değerli Konut Vergisi в размере 200 тысяч турецких лир.
Налог на недвижимость
Данный фискальный сбор рассчитывается с использованием различных коэффициентов для следующих категорий активов:
• жилые помещения;
• коммерческие объекты (офисы, коммерческие площади, производственные объекты, логистическая недвижимость);
• участки под застройку;
• земли сельскохозяйственного назначения.
Ставки следующие: 0,1% для жилых помещений, 0,2% для коммерческой недвижимости, 0,3% для участков под застройку и 0,1% для земель сельскохозяйственного назначения. Если муниципалитет, которому принадлежит недвижимость, имеет статус столичного, эти ставки удваиваются.
Как обойти новые ограничения?
Ряд экспертов, комментируя предложение Эрдогана, отметили, что вмешательство в свободную экономику всегда заканчивается плохо. По их мнению, домовладельцам доступно сразу несколько способов легально обойти новые ограничения, включая следующие:
• заключение домовладельцами фиктивных договоров аренды со своими родственниками (обнаружить такие случаи и доказать фиктивный характер договора получится только с привлечением полиции и проведением полноценного расследования);
• перепрофилирование жилья в коммерческую недвижимость (офис или магазин).
• выставление жилья на продажу (в худшем случае);
По мнению пессимистично настроенных рыночных аналитиков, предложенная Эрдоганом мера негативно отразится на количестве сделок по приобретению турецкого жилья в качестве инвестиционного актива для заработка на приросте капитала при перепродаже в будущем. Снижение спроса обернется уменьшением цен, на что надеются власти. Но по мере снижения цен на жилье будет сокращаться строительство новых домов, что лишь усугубит кризис на рынке недвижимости Турции.
Продажи падают, в отличие от цен
Но пока цены не падают, в отличие от продаж. Согласно данным, обнародованным Турецким статистическим институтом, продажи квартир и коттеджей в целом по стране в июне 2023 года снизились на 44,4% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года и составили 83 636 единиц. Нисходящий тренд в области продаж жилья, который наблюдался в течение всего 2023 года, в июне достиг пикового уровня с июля 2021 года.
Продажи снизились на 22,1% в период с января по июнь 2023 года. На долю Стамбула пришлась основная часть продаж — 16,2%. Далее следуют столичная Анкара и курортная Анталия с результатами в 8,8% и 5,4%, соответственно.
Продажи жилья в Турции иностранцам в июне 2023 года сократились на 69,6% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. Показатель составил 2 625 единиц. Это можно объяснить тем фактом, что многие инвесторы заняли выжидательную позицию перед всеобщими выборами в мае и пока не спешат возвращаться на рынок. Доля покупателей-иностранцев в общем количестве закрытых договоров купли-продажи жилья составила 3,1%. Иностранцы в основном покупали жилье в Анталии.
Продажи жилья в Турции в кредит (ипотека) снизились на 66,8% в июне 2023 года по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. Доля ипотечных сделок в общем количестве продаж домов составила 16,1%. В январе-июне количество ипотечных сделок снизилось на 28,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. К снижению продаж недвижимости, оплачиваемой с привлечением ипотечных кредитов, привело повышение кредитных ставок.
В обычных условиях в результате такого снижения продаж падают цены. Но эксперты базирующейся в Стамбуле Всеобщей ассоциации консультантов по недвижимости, ссылаясь на исследования партнеров, констатируют обратное.
В частности, согласно отчету, подготовленному порталом REIDIN, индекс цен на жилье для продажи в Турции продемонстрировал номинальное (без учета инфляции) увеличение на 5,57% в месячном сопоставлении в июне 2023 года. По сравнению с тем же периодом предыдущего года наблюдался номинальный рост на 85,06%.
Индекс цен на аренду жилья в Турции показал номинальный рост на 10,54% в июне 2023 года по сравнению с предыдущим месяцем. По сравнению с тем же периодом предыдущего года было зафиксировано номинальное увеличение на 119,21%. Стремительный рост рынка арендного жилья привлекает внимание значительного числа инвесторов, приобретающих недвижимость в Турции под сдачу.
Общая доходность инвестиций в турецкую недвижимость, состоящая из прироста капитала и валового дохода от аренды, составила в номинальном выражении 6,02% и 93,69% в месячном и годовом сопоставлении, соответственно.
Согласно данным о ценах продажи жилья, город Чанкыры продемонстрировал наибольший рост в июне 2023 года. Номинальное увеличение в его случае составило 12,03% в месячном сопоставлении. За тот же период цены продажи жилья в Ыгдыре номинально снизились на 1,86%, что сделало этот регион наименее привлекательной площадкой для инвестиций. Но Ыгдыр также выделялся как город с самым высоким номинальным ростом арендной платы (+25,22%) в месячном сопоставлении. Карс стал городом с самым высоким снижением арендной платы (-4,06%).
Инфляция и обменный курс (сделки зачастую заключаются в долларах / евро, а не в лирах) – главные препятствия для снижения цен на недвижимость в Турции. Но эксперты все же наблюдают серьезное замедление темпов роста цен на жилье в последние месяцы. Аналитики полагают, что цены какое-то время будут оставаться стабильными. Дальнейшее замедление продаж все же может привести к их падению.
Поможем выбрать и купить недвижимость в Турции
Несмотря на растущее число ограничений для инвесторов, турецкая недвижимость остается привлекательным активом. В том числе и для иностранцев. Причины понятны. Иностранцев привлекает возможность получить гражданство Турции за инвестиции или оформить турецкий вид на жительство на основании покупки коттеджа / квартиры для собственного проживания. В частности, многочисленные иммигранты из РФ стремятся обзавестись крышей над головой и получить иммиграционные льготы в относительно дружественном государстве.
Понятно и недовольство простых турок притоком большого количества иммигрантов, которые «подогревают» рынок жилой недвижимости. Это недовольство повышает вероятность введения ограничений в отношении гостей из РФ и иностранцев в целом.
В декабре 2022 года россияне уже лишились возможности оформлять туристический ВНЖ в Турции на основании аренды жилья. Учитывая данное обстоятельство, рекомендуется не мешкать с покупкой недвижимости в Турции и получением вида на жительство / гражданства на основании внесенных инвестиций. Помогут наши эксперты!
Обращайтесь за консультацией к экспертам Relocation TR и узнайте больше о том, что происходит на рынке недвижимости в Турции. В случае вашего точного решения о покупке недвижимости – будьте уверены, что наши специалисты смогут обеспечить безупречный процесс по этому делу!
Запишись на бесплатную консультацию в Телеграм: https://t.me/relocationtr_support
Задайте свой вопрос прямо в WhatsApp: https://wa.me/905442376383
Наш сайт: https://relocationtr.com/
Получи множество полезной информации в нашем инстраграм: https://www.instagram.com/re_locationtr/
Наш супер полезный телеграм с прямыми эфирами и крутыми статьями: https://t.me/relocationyourbussines
Интереснейший ютуб: https://www.youtube.com/channel/UC4JsrFO9WjLwUUSEzqwWbkA