Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодняшняя тема - ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором долевого участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры). Ко мне обратились за консультацией, физическое лицо, которое приобрело по договору уступки право требования, вытекающее из договора долевого участия в строительстве, к застройщику о передачи объекта строительства – квартиры. По договору уступки застройщик обязан передать дольщику квартиру в срок не позднее 2 квартала 2023 года, но не позднее 30 июня 2023 года. В указанный срок свои обязательства застройщик не исполнил и предложил дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры дольщику на 4 квартал 2023 года, но не позднее 31 декабря 2023 года. Дольщик обратился ко мне за консультацией и с просьбой пояснить подписывать ли ему с застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока или нет. Часто темой моих статей являются материалы, которые я готовлю для консультации, сегодняшняя статья касается ответственности застройщика в части срока передачи объекта строительства (квартиры) застройщику.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон), Постановлениями Правительства РФ.
1.Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Закона.
Часть 3 статьи 6 Закона предусматривает, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Таким образом, застройщик не может в одностороннем порядке изменить срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - квартиры.
Таким образом, дольщик имеет полное право отказаться подписывать дополнительное соглашение, предложенное застройщиком об изменении срока передачи квартиры дольщику.
2. Отказавшись подписывать дополнительное соглашение с дольщиком об изменении срока передачи квартиры, дольщик оставляет за собой право взыскать с застройщика неустойку за задержку срока передачи квартиры, убытки, правда есть некоторые нюансы.
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (часть 2 статьи 6 Закона).
ВНИМАНИЕ!!! На дату подготовки статьи действовало правило, установленное Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442"Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" которым был установлен мораторий с марта 2022 года по 30 июня 2023 года в части взыскания неустойки и убытков с застройщик. Если застройщик не выполнял свои обязательства в сроки, установленные в этот период времени, взыскать неустойку и убытки практически невозможно.
В нашей ситуации, срок передачи квартиры дольщику установлен договором до 30 июня 2023 года, а срок начисления неустойки начинает течь со следующего дня, после дня неисполнения обязательства застройщиком по передачи квартиры дольщику, то есть с 1 июля 2023 года и по дату подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика дольщику. Значит в нашем случае, дольщик вправе воспользоваться своим правом и требовать с застройщика неустойку, на него мораторий не распространяется.
3. Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи квартиры от застройщика к дольщику.
В Законе указана ставка рефинансирования, но в 2013 году Банк России ввел ключевую ставку в качестве основного индикатора денежно-кредитной политики, поэтому при расчете неустойки будем использовать данные о размере ключевой ставки Банка России.
Расчет неустойки можно рассчитывать в разных вариантах:
-расчет неустойки по договору долевого участия осуществляется по ставке, действующей на день исполнения обязательства: подписания акта, а если квартира еще не передана, то на дату подачи иска в суд;
-расчет неустойки по договору долевого участия осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования (ключевой ставки) в период просрочки.
Для второго варианта этого нужно определить период просрочки, уточнить действующие в этот период размер ключевой ставки (рефинансирования) и количество дней действия каждой ставки рефинансирования, рассчитав пени по договору долевого участия по каждой ставке, далее полученные значения сложить.
3. Претензию о взыскании неустойки за просрочку срока передачи квартиры от застройщика к дольщику необходимо подготовить с расчетом суммы неустойки и направить застройщику для добровольного исполнения. В случае, если застройщик не исполнит добровольно требования дольщика о выплате неустойки, дольщик имеет право обратиться в суд, в зависимости от суммы неустойки - в мировой суд, если сумма иска менее 100 000 рублей, при цене иска свыше 100 000 рублей - районному суду. В цену иска включается сумма неустойки и убытков. Штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы в цены иска не включаются.
Кроме суммы неустойки можно попытаться взыскать с застройщика сумму штрафа по Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", если застройщик добровольно не исполнить обязанность по уплате неустойки.
Итак,
-федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», дольщик – физическое лицо имеет право требовать с застройщика неустойку в случае просрочки передачи квартиры по акту приема-передачи;
- на период с марта 2022 года по 30 июня 2023 года Правительство РФ в Постановлении N 442"Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" был установлен мораторий с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года в части взыскания неустойки и убытков с застройщика, то есть, если застройщик не выполнял свои обязательства в сроки, установленные в этот период времени, взыскать неустойку и убытки практически невозможно;
- на наш случай мораторий не распространяется, так как неустойка начисляется с 1 июля 2023 года;
- для взыскания неустойки необходимо определить период неустойки, по какому варианту начисления вы хотите рассчитать неустойку, написать претензию застройщику и направить претензию с расчетом неустойки для добровольного исполнения;
- в случае неисполнения застройщиком добровольно оплаты неустойки, подать иск в суд.
Друзья, надеюсь, вам статья будет полезна, если вам приносят для подписания документы, не торопитесь их подписывать, сделайте паузу и проконсультируйтесь с юристом. Если статья понравилась, ставьте лайк, подписывайтесь на мой канал, читайте статьи до конца, в конце, как правило, выводы.