По итогам июня ЦБ оценил ипотечный портфель банков в 15,7 тлрн рублей, рост составил 2,5%, что стало наибольшим показателем с начала года. В текущем году крупнейшие российские банки надеются вновь повторить рекорд 2021 года, когда они оформили 5,7 трлн рублей новых кредитов на покупку жилья. По мнению аналитиков, основным драйвером роста станет ипотека на готовое жилье, пишет Forbes.
В частности, рекордных показателей ожидают в Сбербанке, на чью долю приходится более половины рынка ипотеки в России. По данным сервиса поиска и купли-продажи жилья «Домклик», в январе — июне спрос на ипотечные кредиты рос по всей стране, а количество сделок увеличилось на 66,9% по сравнению с первым полугодием 2022 года. В ВТБ же надеются, что заемщики оформят новые кредиты более чем на 6 трлн рублей. По словам представителей банков, рост может составить 20–30%.
При этом в ЦБ настроены менее оптимистично. Согласно прогнозу регулятора, ипотечное кредитование вырастет на 17–21% за год. По словам же некоторых экспертов, повторить рекорд 2021 года и рост может составить около 16% за год.
Что нужно россиянам?
По итогам июня в структуре спроса на ипотеку наметились изменения. Так, если раньше россияне были больше заинтересованы в ипотеке с господдержкой, то теперь они переключились на рыночную ипотеку (6% и 11% выдач соответственно). Как отметили в ЦБ РФ, спрос на готовое жилье постепенно возвращается из-за разницы в ценах. В результате у многих банков доля ипотеки на готовое жилье в структуре рыночных кредитов за полгода выросла: у Сбербанка — с 67% до 72%, у Газпромбанка — с 50% до 60%, у Альфа-Банка — с 45% до 55%.
Сейчас средние ставки по рыночной ипотеке уже достигли двухзначных показателей, однако россияне адаптировались к этим изменениям, уточняют специалисты. Кроме того, стоимость новостроек, как правило, на 30% выше, нежели стоимость готового жилья, из-за чего повышенный спрос россиян на вторичку является вполне логичным.
«Психологически россияне уже адаптировались к двузначным рыночным ставкам по ипотеке и считают 11–12% вполне рабочим вариантом. Доверие к инвестиционным инструментам утрачено, накопления съедает инфляция, рубль слабеет, ЦБ заявляет о начале ужесточения денежно-кредитной политики. Наконец, купить машину впервые за долгое время стало даже труднее, чем квартиру», — объяснили эксперты.
Определились с лимитами
Впрочем, несмотря на текущую ситуацию, банки продолжают развивать и ипотеку на новостройки. Однако спрос на такие программы оказался слишком высоким, из-за чего организациям приходится теперь распределять лимиты среди банков-участников. Наиболее же популярными программами являются льготная ипотека на новостройки и семейная ипотека, но по ним на конец июня лимиты были почти выбраны. При этом программу льготной ипотеки планируется завершить 1 июля 2024 года, однако лимиты по ней будут израсходованы уже в 2023 году, сетовал вице-премьер Марат Хуснуллин.
В результате антикризисное использование льготной ипотеки превратилось в болезненную зависимость рынка от нее и требует больших вливаний бюджета. В связи с этим, считают аналитики, власти не будут продлевать эту программу.
«То, что сейчас происходит, можно назвать прощальным, дембельским аккордом банков. Нам поступают сообщения о том, что некоторые банки летом резко увеличили маркетинговую активность при продвижении льготной ипотеки, чтобы по максимуму выжать свои лимиты», — добавляют эксперты.
Кроме того, в текущих условиях банки начали предлагать клиентам, стоимость квартир которых не вписывается в условия льготной ипотеки, комбо-программы, суть которых — в сочетании льготного кредита и рыночного. Эта программа уже показала свою востребованность, отметили в Альфа-Банке.
Чего ожидать дальше?
На последнем заседании ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 8,5% и не исключил, что до конца года она может еще вырасти. По мнению аналитиков, она увеличится до 9–9,5%, а средние ставки по рыночной ипотеке из-за этого вырастут до 11–13%. Что касается госпрограмм, то по ним ставка может стабилизироваться на уровне 7%.
В результате рынок может ожидать охлаждение, однако спрос останется стабильным, считают банкиры. В частности, сейчас те, кто только планировал брать ипотеку, может ускориться в ожидании роста стоимости кредита. Провала рынка также помогут избежать продолжающиеся госпрограммы и ипотека на ИЖС. Дополнительно рынок поддержат реализация отложенного спроса и обвал курса рубля, при этом интерес россиян к вторичной недвижимости сохранится, полагают эксперты.
«Спрос существенно сместился в пользу вторичного рынка на фоне существенной разницы в ценах с новостройками. Себестоимость строительства продолжит расти, что, в свою очередь, будет продолжать толкать вверх цены на новое жилье. Вместе с ужесточением макропруденциального регулирования это обусловит дальнейшее смещение покупательского интереса в пользу вторичного рынка», — резюмируют специалисты.