Выкуп торговых помещений якорными арендаторами под свои нужды явно становится трендом. Сейчас активно обсуждается также возможность выкупа части площадей «IKEA» компанией «Аскона», и таких случаев на рынке уже много. Говоря о выкупе активов, следует разделять инвестиционное приобретение и выкуп площадей конечным пользователем для собственных нужд. В первом случае инвестором выкупается действующий объект с арендным потоком либо действующий бизнес, либо речь идет о выкупе топ-менеджментом, (так называемый management buy-out). Когда речь идет о выкупе бизнеса, приобретается вся структура владения (это корпоративные сделки), потоки и исторические обязательства/риски. Кроме того, иногда в сделку включаются опционы на право обратного выкупа актива (сейчас такие условия встречаются реже, но год назад, когда уходящие иностранные инвесторы были более оптимистичны, такие схемы встречались). С одной стороны, приобретение бизнеса является более эффективным (сохраняются все текущие договоры, цепочки поставок и т.д.), а с другой – более рисковым, так как инвестор приобретает и все исторические риски.
Прямая покупка актива его арендатором обычно является более простой и прямолинейной. Бывает, что такие активы приобретаются даже без привлечения внешнего финансирования.
В рассматриваемом случае с выкупом помещений «Бауцентром» речь идет о комплексной сделке – покупатель не только выкупил собственные помещения, но выкупил арендный поток от других арендаторов (сделка, скорее всего, была корпоративной). В таких проектах некоторые сложности могут возникнуть при управлении «лишними» площадями (когда выкупается объект, в котором есть и иные арендаторы), для покупателя управление арендным активом зачастую не является основным бизнесом и у него нет отлаженных бизнес-процессов. В такой ситуации важной становится роль управляющей компании, управляющей как объектом (property management), так и активом как комплексом (asset management). С точки зрения реализации самой сделки, безусловно, важной является проверка актива (due diligence), а также объем гарантий, которые дает продавец. В аналогичных сделках продавцы зачастую настаивают на сокращенном объеме гарантий, ссылаясь на то, что объект и так знаком покупателю. Этот аргумент не является абсолютным, так как покупатель в редких случаях осуществляет эксплуатацию актива и может не знать обо всех подводных камнях, а также не знает о возможных проблемах с титулом, обязательствах и требованиях других арендаторов или подрядчиков. Работая на покупателях в аналогичных сделках, следует настаивать на полном объеме гарантий.
Источник: CRE.RU