Ну что, июль подошёл к концу, а значит через месяц, почти во всей России наступит осень, но нам на Кубани это не грозит, так как мы до ноября будем жить в достаточно комфортной погоде, а если повезёт, то и до декабря. Затем пару месяцев погодки, которая во всей остальной части нашей необъятной Родины считается скорее осенней, чем зимней и вперёд к февральским окнам, а затем к тёплой весне! В общем, не жизнь, а наслаждение!
Ну а если снега не дождёмся, но захотим посмотреть и покататься на лыжах - 4 часа и мы в Сочи или в Архызе, помёрзнуть, но потом обязательно домой, в тепло - в этом и есть тот самый плюс, из-за которого люди выбирают Краснодар для жизни!
Ну да что я вам рассказываю - вы и так это прекрасно знаете! Именно погода и привлекает десятки, а иногда и сотни тысяч людей переезжать на юг, ну ещё чистый воздух, так как производств вредных у нас здесь практически нет, а значит можно поехать даже в самую пустынную станицу
и насладиться по-настоящему чистым воздухом, ну если поезать в предгорье...
Конечно, очень хорошо, если Вам нравится там, где Вы живёте, а ещё лучше, если вы на практике доказали поговорку:
Где родился - там и сгодился!
Я никогда и никого не уговариваю переезжать и все эти годы я веду блог только для тех, кто уже принял это решение, поэтому доказывать здесь прописные истины о том, что ваш город лучше, чем Краснодар - не нужно! Он действительно в чём-то лучше, но у нас есть то, чего нет ни в одном городе: климат, воздух и близость двух тёплых морей!
Минутка, взаимовыгодного текста и к цифрам:
Для тех, кто впервые на канале: зовут меня Екатерина Романенко, здесь я написала более 1000 статей о недвижимости Краснодара, и более 17 лет я занимаюсь недвижимостью. Если хотите читать оперативные новости о недвижимости Краснодарского края - это вот здесь, ну а если Вам нужен свой человек в Краснодарском крае, который поможет Вам найти недвижимость и не позволит ошибиться с выбором - звоните или пишите по телефону +7(928)211-33-77 - всегда честно, открыто и по договору! Буду рада помочь!
Сегодня ежемесячный обзор недвижимости Краснодара, цен на недвижимость, особенностей рынка недвижимости в июле, а общем, всего, что нужно знать тем, кто собирается переезжать в Краснодар!
Недвижимость Краснодара в августе 2023 года!
Сказать честно - июль удивил, и удивил даже не ключевой ставкой, которую ЦБ поднял на целый % или падением рубля, который показывает нам новые анти-рекорды, а первую очередь удивительным спросом. Прогнозы мы конечно строили разные, но никто и подумать не мог, что спрос на квартиры в Краснодаре будет таким... дома - это понятно, их здесь всегда разбирали, а скоро об участке в 6 соток мы будем вспоминать как о чём-то сказочном, но квартиры?
Июльский спрос в очередной раз доказывает, что деньги у людей есть, и даже несмотря на то, что бОльшая часть квартир покупалась в ипотеку - это не отменяет того, что рынок потихоньку оживает. К слову, вот здесь я почти каждый день рассказываю о рынке недвижимости Краснодара, так что если не подписаны - добро пожаловать!
На самом деле устойчивое мнение о том, что покупка в ипотеку - это вроде как и не покупка - уходит в прошлое. За ипотеку нужно платить и цифры, которые я приведу ниже говорят, что к ипотеке стали подходить ответственнее.
Везде мыши и кактусы, а на Кубани нытики и недвижимость!)
Как Вы поняли и в июле 2023 года нытиков порадовать не чем: ничего не обвалилось, ничего не прогорело, ничего не лопнуло, ну да им не привыкать - они же уже не первый год ноют и рассказывают как буквально завтра всё подешевеет, правда почему-то на обычные, казалось бы простые вопросы, для тех, кто так хорошо знает что произойдёт - они ответить не могут:
что будет с ценами на морковь или картофель, которые подорожали за три года в четыре раза, или что будет с инфляцией, которая в нашей стране является надёжным спутником уже десятки лет? Исчезнет? Ну и топливо, логистика тоже будут падать в цене? А это как? Как было при Сталине: 1 апреля выйдет закон о том, что цены снижаются?
В общем, на сколько бы мы не были приучены к сказкам, и на сколько бы нам не было приятно их слушать то, что вдруг прилетит волшебник, который опустит цены - есть объективная реальность, в которой фактическая инфляция бьёт все рекорды, а рубль находится в свободном падении - и именно это является нашей суровой реальностью, как бы нам не хотелось обратного...
В подтверждение того, что всё течёт, и цены, как и вода обратного направления в естественном состоянии не имеют - вот график, с которого я начинаю каждый ежемесячный обзор: это цены на недвижимость в Краснодаре за июль 2023 года и сравнение за последние три года:
Снова спрос на недвижимость в Краснодаре?
В общем, как и ожидали, после взлёта цен на автомобили, продукты и буквально на всё, что только можно представить - люди с хорошей кредитной историей смекнули, что бетон и кирпичи - всё же лучшая инвестиция, чем вёдра с гайками и спрос на недвижимость начал медленно, но верно идти вверх. Пока это не сильно отражается на ценах, потому что затоваривание застройщиков до сих пор находится на каком-то небывалом уровне, но, конечно всё впереди и новые цены, и скачки и повышение процентных ставок!
Для понимания: на данный момент в руках застройщиков запасы, превышающие потребность рынка по разным оценкам в 6-7 раз, при этом строить меньше не стали, потому что дешёвые кредиты для застройщиков никто не отменял, а вся банковская система сейчас сидит на "ипотечной игле"(более 53% всех кредитов в России - это ипотечные кредиты), но выкупить этот объём - рынок не сможет, поэтому сейчас появились квартиры от застройщиков с ремонтом, которые по сути не выкупили на этапе стройки и ситуация могла бы быть очень интересной, если бы не минстрой, а он застройщикам всегда поможет, к примеру сейчас ходят слухи о том, что участникам СВО после окончания будут предоставлять квартиры по супер низкой ставке, ну а слухи у нас зачастую превращаются в факты, так что застройщики не пропадут!
Между тем, с мёртвого места застройщики Краснодара всё же сдвинулись и на сегодняшний день в Краснодаре наша любимая диаграмма выглядит уже более позитивно:
"Это всё временно! Скоро покупать перестанут! В стране нищета!"
Как всегда, без таких комментариев не обходится не одна статья! Раньше реагировала, сейчас выработался иммунитет, так как просто приняла то, что есть бедные люди, так же как и бедные духом - они должны существовать, потому что, наверное, таков порядок вещей, а я пишу для тех, кто ценит эту жизнь, себя и знает, что нытьё ещё никого не приводило к положительным результатам. В конце-концов "Эффект Даннинга-Крюгера никто не отменял
Эффект "Даннинга-Крюгера", тот, кто читает меня давно, наверное помнит, я как-то о нём писала. Так вот, суть эффекта в том, что некомпетентные люди делают ошибки, но не могут осознать не последствия этих ошибок, ни, порой даже то, что они их сделали из-за неполноты знаний, умений и навыков. Если проще, то идиот не может осознать, что он идиот, потому что он идиот!
И тот, кто стоил хоть маленький бизнес меня поймёт: деньги в долг могут быть злом, а могут быть настоящим спасением для того, кто понимает, что может заработать бОльший процент, чем тот, под который их взял!
На примере ипотеки:
Давайте представим как сегодня себя чувствует человек, который в 2013 году взял квартиру в Краснодаре в ипотеку и не стал гасить её досрочно, просто представим:
ставка в среднем была 12,6% (данные ЦБ), а средняя сумма кредита, которой хватало на очень хорошую двушку в центре Краснодаре 1,5 млн. рублей(это двушка в хорошем доме с ремонтом, не хрущёвка). На сегодня он выплачивает за двушку в хорошем доме, с ремонтом в центре Краснодара 16 475 рублей, при этом его квартира в центре уже стОит как минимум 8 000 000 рублей, а её сдача может приносить минимум 30 000 - 35 000 рублей!
Ещё раз, я никого и ни к чему не призываю, но цифры вот такие... просто подумайте, что за 10 лет съедает инфляция, она съедает практически всё, что только можно представить и сегодня пенсией в 16 000 рублей уже никого не удивишь, а через пять - семь лет 16 000 рублей возможно будут деньгами, с которыми вы и в магазин не сходите(к слову, сколько вы тратите сегодня на один поход в Магнит? А ведь в 2013 году это были совсем другие суммы)
Между тем, есть несколько интересных показателей, которые визуализируют, что уровень нашей жизни растёт. Да, Вы не ослышались, вот так выглядит доля просроченных платежей по годам в Краснодарском крае:
И в общем-то можно к этому относится по-разному, но факт остаётся фактом - просрочки стало меньше, а это значит, что людям есть чем платить и в среднем живут все не плохо. Понимаю, Вы, наверное думаете, что стали меньше брать ипотечных кредитов, но нет - объёмы кредитов вышли на уровень пиковых месяцев, но вот какие ещё интересные данные я раскопала - это объём заранее погашенных ипотечных кредитов по месяцам в Краснодарском крае с 2018 года по сегодняшний. Надеюсь никто не думает, что ипотеку досрочно гасят на последние?
График получился очень интересный, так как данные я взяла начиная с 2018 года… и да, я понимаю, что в первом квартале 2018 года сумма среднего ипотечного кредита составляла 1,68 млн. рублей, а на сегодняшний день – это 4,52 млн.руб, но, вы удивитесь: по данному показателю люди стали жить лучше!📌 Средняя сумма ипотечного кредита выросла в 2,7 раза, а сумма заранее погашенных кредитов в 3 раза.
И, у нас же определённая категория людей любит рассказывать про "ипотечный пузырь", ну так вот он появляется, когда заранее погашенные ипотечные кредиты сходят на 0 можно проследить на примере США в 2008 году, только не забывайте, что в США есть второй залог под дом, который находится в ипотеке и возможен даже третий, у нас же ещё даже первый не исчерпан), поэтому сегодня ждать, что у банков появится желание снижать ставки, а у застройщиков цены - как минимум наивно.
Рынок продолжает искусственно поддерживаться ЦБ
И здесь то, что Вы, наверное уже давно заметили:
- Первичная недвижимость в Краснодаре продолжает продаваться дороже вторичной, т.е. в одном и том же доме квартира, которая еще не сдалась стоит дороже той, которую сдали и сделали ремонт, а не наоборот. Причина проста: застройщиков поддерживает государство своими субсидированными ипотеками, а вторичку - нет, поэтому купив квартиру у застройщика сегодня вы, выходя их офиса можете её продать на 15% - 20% дешевле, просто потому, что купили у застройщика. К сожалению, вторичная недвижимость из инфляции и других процессов не тянет за собой первичную, а происходит совсем наоборот...и, конечно крайне странно наблюдать за людьми, которые идут к застройщикам с наличными...ещё раз посмотрите график - он многое показывает:
- Себестоимость стройки не сильно меняется, а цены на новостройки растут с каждым днём(я имею ввиду то, что нижняя планка цен подтягивается, т.е. квартир по 90 000 за метр теперь ещё меньше)! Как бы это не было странно, но в данной ситуации с точки зрения бизнеса - застройщики всё делают правильно: недвижимость в Краснодаре раскупается как пирожки, год за годом цены идут вверх, проблем у застройщиков нет, почему бы им не держать высокие цены. Вы бы это тоже делали. Вот, к слову, как менялись затраты застройщиков Краснодара по месяцам. Занимательные цифры, сразу понятно почему в Краснодаре так много строится - да потому что это выгодно:
Ну а теперь, ответ на главный вопрос:
Будет ли дешеветь недвижимость в Краснодаре в августе 2023 года?
Хотелось бы вас порадовать, но нечем! Застройщики пережили как минимум три крупных кризиса и выжили. Теперь произойти должно что-то из ряда вон выходящее, чтобы что-то изменилось. Если экономика будет находится в сегодняшнем состоянии, а инфляция будет съедать наличные накопления в таком же темпе, к следующему августу мы получим средние цифры около 170 000 за метр, а может и 200, если рубль не перестанут отпускать в свободное плавание, и здесь не важно нравится нам это или нет - недвижимость есть недвижимость, а недвижимость на юге - это отдельный разговор, она всегда была в цене, так и будет.
Хорошего дня, друзья. Не забывайте мой телеграм о недвижимости Краснодара, там много интересного, особенно цифр! Буду рада Вашей реакции в виде пальца поднятого вверх и звонкам, если решитесь переезжать!