Здравствуйте, подписчики и гости канала.
С июля хотел написать данную статью - да вот все времени не было...
И так - в конце июля 2023 был принят Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", который обобщил устоявшуюся судебную практику, а также дополнил гражданское законодательство аналогами норм жилищного в части регулирования права общей долевой собственности на объекты недвижимости.
В частности он ввел в действие параграф 2 главы 16 Гражданского кодекса РФ
Все имущество общего пользования, а не только в многоквартирном доме, теперь находится в долевой собственности
Т.е. теперь уже в силу закона, а не судебной практики все имущество общего пользования собственников объектов недвижимости (а не только собственников помещений в МКД или правообладателей земельных участков в СНТ/ОНТ) находится в долевой собственности. В т.ч. и земельный участок, но в случаях установленных законом.
Размер доли в праве общей долевой собственности зависит от площади объекта недвижимости
Данной долей нельзя распорядится отдельно от права на основную недвижимость. Также установлен запрет на передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь.
Но последний запрет можно не учитывать в отдельном случае, о котором напишу ниже.
Владение, пользование и распоряжение общим имущество решается общим собранием
Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимости, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество, которая, как указано выше, зависит от площади недвижимости.
Решения собственников недвижимых вещей принимаются большинством голосов, за исключением случаев указанных в п. 4 и 5 ст. 259.3 Гражданского кодекса РФ:
- для передачи в аренду, безвозмездное пользование и т.п. общего имущества требуется не менее 2/3 голосов собственников недвижимых вещей.
- недвижимые вещи (здание, сооружение, помещение и земельный участок) относящееся к имуществу общего пользования можно подарить, продать, перераспределить (например, при проведении перепланировки жилого помещения) и совершить иную распорядительную сделку только при единогласном согласии всех собственников недвижимых вещей.
Последний пункт как раз является исключением из вышеуказанного запрета на передачу доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь.
Размер кворума введенным параграфом не регулируется. Поэтому его считать, на мой взгляд, следует исходя из норм ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ.
Бремя содержание общего имущества
Ст. 259.4 Гражданского кодекса РФ содержит нормы о том, что, если иное не установлено общим собранием, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества, а также в уплате обязательных налогов и сборов соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.
Также если какой-либо участник долевой собственности причинит вред общему имуществу, то он обязан его возместить
Открытым тут остается вопрос о неосновательном обогащении (когда участник долевой собственности не платит за содержание общего имущества). Но тут, на мой взгляд, должны применяться по аналогии общие нормы о регрессе к солидарному должнику (ст. 325 Гражданского кодекса РФ).
А что делать с общим имуществом, которое является таковым, но находится в собственности конкретных лиц
Богатая судебная практика указанная в начале статьи возникла из многочисленных споров. В частности - собственник нежилого здания делил его на помещения, которые потом продавал, а коридоры, санузлы и т.п. оставлял себе. В последствии начинал требовать плату с собственником помещения за пользование этим своим имущество, которое, по сути, является общим.
Суды тут встают на сторону собственником помещений.
К сожалению 351-ФЗ эту проблему (когда права на общее имущество зарегистрировано за одним лицом) не решил. Для решения этого вопроса потребуется принятие отдельного Федерального закона либо судебное решение...
Тут должно было быть про ложку дегтя, но я ошибся в части вступления в силу закона;). См. комментарий ниже.
Спасибо за внимание!
Подписывайтесь, чтобы не пропустить публикации.
Напишите о чем Вам будет интересно прочитать на страницах канала.
Если Вам нужна индивидуальная консультация по конкретной ситуации или подготовка заявлений, обращений, договоров и т.п. - пишите conszem@yandex.ru.
Для желающих отблагодарить автора (на конфетку к чаю :) за потраченное время --->