Для улучшения своих жилищных условий жильцы многоквартирных домов перепланируют и перестраивают свои жилые помещения. В отдельных случаях это сопровождается возведением самостроя. Как защитить свои прав в этом случае. Рассмотрим пример из судебной практики.
Истец обратился в суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению с обустройством отдельного входа помещения. В обоснование своих требований истец указал на то, что ему на праве собственности принадлежит квартира, которая приобреталась с целью перевода в нежилой фонд (для дальнейшего размещения в ней офиса). До начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению истец обращался с соответствующим заявлением в администрацию, но получил отказ, после чего произвёл перепланировку в строгом соответствии с предварительно изготовленными проектами. Проведённая перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам. После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое, однако ему было отказано и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. Перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован с собственниками жилых помещений многоквартирного дома, проголосовали "за" 69%. В связи с этим истец просил исковые требования удовлетворить. Администрация муниципального образования обратилась в суд со встречным исковым заявлением о продаже жилого помещения с публичных торгов. В обоснование встречных исковых требований указано на то, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением требований жилищного законодательства выявлен факт самовольно произведённой перепланировки, переустройства жилого помещения – квартиры. Решением районного суда исковые требования истца удовлетворены. За истцом признано право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению с обустройством отдельного входа помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Однако определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 18-КГ17-86 решение районного суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам были отменены.
Судом было отмечено, что:
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ). Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи. Однако, как следует из положений ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно кадастровому паспорту земельный участок относится к категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации 5-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры истцом возведено крыльцо в виде пристройки, которая находиться на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, осуществляемая истцом реконструкция влечёт фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путём его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции или, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришёл к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры, однако не учёл, что необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате проведённых истцом работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме следует, что за обустройство входа в квартиру (для перевода в нежилое помещение) с использованием части земельного участка и общедомового имущества многоквартирного дома, проголосовало "за" только 87,7% собственников, "против" 2,4%, "воздержались" 0,8%. Истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
Если Вам необходима квалифицированная юридическая поддержка, обращайтесь на https://fortcomgeo.com/