Смотрим на график индекса цен на жилье в Москве в долларах – он является более показательным для прогнозирования, нежели рублевый.
Определенную «справедливую» цену недвижимости в Москве, которая сложилась за последние 20 лет, можно обозначить на уровне около 2,5-3 тысяч $ за кв. метр. В разные периоды, обычно перед кризисами, в период притоков валюты и укрепления рубля, цены могли значительно взлетать, но потом неизменно возвращались обратно. В 2022 году сложилась уникальная ситуация для современной России, когда доллар кратковременно укреплялся с 80+ до почти 50 руб/$ . Причины этого понятны – политические события, которых никто не ожидал и не предвидел. На фоне падения курса валюты цены на жилье в долларах значительно выросли.
Подробный анализ был в статье годовой давности Перспективы цен на жилье в 2022 году.
Сейчас идет обратный процесс: на фоне текущей девальвации рубля цена 1 кв. метра опустилась ниже 3 тысяч $. Рублевые цены после небольшой коррекции с пиков стабилизировались. В пользу снижения играют прежде всего фактор уменьшения платежеспособности населения и желание госорганов охладить рынок (прежде всего новостроек). Ставки по ипотеке достигли уровня 11-13%, что уже является достаточно обременительным для заемщика. Кроме того, возник новый негативный фактор : снижение уровня безопасности в Москве в результате постоянных атак дронов.
С другой стороны, разгоняющаяся инфляция и спрос на недвижимость как надежный инструмент сохранения капитала, могут замедлять снижение цен, по крайней мере рублевых. В долларах весьма вероятно снижение до 2,5 тысяч $ за метр, что будет выглядеть вполне адекватным уровнем по мировым меркам. Можно констатировать, что период взлета цен на недвижимость, начавшийся в конце 2020 года, закончен. Рынок вошел в следующую фазу: консолидации с тенденцией сползания вниз.
В российских регионах, конечно, цены сильно отличаются от московских. Однако тенденции останутся такими же. Более того, покупательная способность населения за пределами Москвы сильно ниже столичной, что будет усиливать возможные тренды снижения цен.
_____________________________