Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Тема сегодняшней статьи Совет многоквартирного дома, что это за орган, кем он избирается, его функции и многое другое. Вы знаете, совсем недавно я оценила такой орган как Совет дома, и я объясню почему. Каждый раз, когда в нашем многоквартирном доме возникали непримиримые разногласия между собственниками многоквартирного дома по различным вопросам, мы не находили способа их решить, постоянно спорили, доказывали, обижались, уходили от решения вопросов и т.д. С приходом новой управляющей организации и заключением договора управления многоквартирным домом, у нас был избран Совет дома. Важно, чтобы в Совет дома входили люди грамотные, обязательные, умеющие брать ответственность, хорошие организаторы и, если это возможно, с административным ресурсом. Если в составе Совета дома есть юрист - вам повезло вдвойне, потому что любой вопрос необходимо оценивать с юридической точки зрения. Председатель совета и члены совета многоквартирного дома помимо вышеуказанных качеств, на мой взгляд, должны быть не предвзятыми, порядочными, объективными, с жизненным опытом, потому что мы, собственники дома, делегируем им решение наших вопросов.
Совет дома не подменяет собой такой высший орган управления домом, как общее собрание собственников, поэтому решения по вопросам исключительной компетенции общего собрания собственников не могут быть переданы Совету дома
1.Избрание Совета многоквартирного дома (Совет дома).
В соответствии со статьей 161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома (далее - Совет дома) является дополнительным выборным органом управления многоквартирным домом. Совет дома выступает в качестве уполномоченного представителя интересов собственников, если в этом доме одновременно:
- более 4 квартир,
- не создано ТСЖ,
- дом не управляется жилищным кооперативом.
Совет дома выбирается на общем собрании собственников, причем выбор Совета дома - это не право, а обязанность собственников.
Если собственники не выбрали Совет дома в течение календарного года (либо выбрали, но само решение не реализовано), то орган местного самоуправления обязан в 3-месячный срок созвать общее собрание собственников в этом дома, в повестку дня данного общего собрания собственников включаются вопросы об избрании Совета дома и председателя Совета дома. Если же и орган местного самоуправления проигнорировал свою обязанность по созыву общего собрания собственников дома с указанной повесткой дня, то управляющая компания вправе инициировать проведение такого собрания в порядке статьи 45 ЖК РФ. В Совет дома могут входить только собственники помещений многоквартирного дома. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. Какое количество членов Совета дома избирается и срок полномочий Совета дома.
Предельное, как и минимальное количество членов Совета дома в законодательстве не определено. Адекватное количество членов устанавливают собственники помещений на общем собрании собственников - с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей и квартир. У нас от каждого подъезда выбран представитель в Совет дома.
По общему правилу, Совет дома осуществляет свои полномочия в течении двух лет, после чего он переизбирается на общем собрании собственников. Однако даже в том случае, если работа Совета устраивает собственников:
- во-первых, общее собрание может установить любой другой срок для работы данного состава Совета дома (меньше/больше);
- во-вторых, даже если такое решение не принято, а общего собрания по переизбранию Совета дома не проводилось (или на нем не был набран кворум), то полномочия действующего Совета дома автоматически продлеваются на следующий срок.
Если Совет дома не справляется со своими обязанностями (исполняет их ненадлежащим образом), общее собрание собственников может досрочно выбрать новый состав Совета дома.
3. Комиссии при Совете дома.
Для того, чтобы подготовить или проработать любой вопрос, связанный с управлением многоквартирного дома, в доме можно создать несколько или одну комиссию, но только из числа собственников помещений в многоквартирного дома, например, комиссию по оценке документов/договоров, комиссию по благоустройству/озеленению и т.д. Такие комиссии являются коллегиальными совещательными органами управления домом и потому какими-то специальными властными полномочиями не обладают. В силу этого комиссию может выбрать как общее собрание собственников, так и сам Совет дома на своем заседании и тогда не надо проводить общее собрание собственников. Если в многоквартирном доме выбрана комиссия, задача которой оценить проект договора управления многоквартирного дома, , то именно эта комиссия вместе с Советом дома перед общим собранием собственников доводит до сведения собственников свое заключение по проекту такого договора.
4. Компетенция Совета дома определена в статье 161.1 ч.5 ЖК РФ, Совет дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников дома;
2) выносит на общее собрание собственников дома для обсуждения предложения:
- о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен дом;
- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
- о компетенции Совета дома, о компетенции избираемых им комиссий;
- по другим вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;
3) представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества;
4) если на общем собрании собственников будут рассматриваться проекты каких-либо договоров, Совет дома предварительно представляет собственникам свое заключение по их условиям. В случае избрания комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе;
7) принимает решения о текущем ремонте общего имущества, если ОСС ранее наделило Совет дома полномочием на принятие такого решения.
5. Председатель Совета дома.
Из числа членов Совета дома на общем собрании собственников дома избирается председатель Совета дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью Совета дома. Председатель Совета дома отчитывается исключительно перед общим собранием собственников. Как правило, состав Совета дома, и его председателя избирают на одном общем собрании собственников дома.
Председатель Совета дома осуществляет следующие полномочия:
1) он вправе искать новую управляющую компанию, вести переговоры относительно условий договора управления и доводить до сведения общего собрания собственников результаты этих переговоров, торговаться по тарифу на содержание.
2) он заключает с управляющей компанией, но только на условиях, указанных в решении общего собрания участников, договор управления домом.
3) он контролирует выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества и подписывает (либо отказывает в подписании):
- акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Председатель Совета дома не уполномочен самостоятельно принимать решения о проведении текущего ремонта дома, он вправе только контролировать исполнение решения собственников (или Совета дома) о проведении такого ремонта.
5) он жалуется в органы местного самоуправления на то, что управляющая компания не выполняет обязательства по договору управления многоквартирным домом.
6) он представляет интересы собственников многоквартирного дома в суде, если ему выдана такая доверенность.
7) председатель Совета дома принимает решения по вопросам, которые не входят в полномочия Совета дома, если общее собрание собственников дома решило передать эти полномочия председателю. Но, даже в этом случае общее собрание собственников не вправе передать председателю Совета дома такие полномочия, которые ЖК РФ отнес к исключительным полномочиям общего собрания собственников.
Друзья, делаем вывод:
-Совет дома и Председатель совета дома избираются на общем собрании собственников многоквартирного дома, у них широкий круг полномочий, но вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников им не передаются;
- Совет может создавать комиссии по различным вопросам обслуживания многоквартирного дома;
- Совет дома и созданные им комиссии перед проведением общего собрания собственников знакомятся с документами управляющей компании, которые готовятся к общему собранию, контролируют исполнение обязанностей управляющей компании по обслуживанию многоквартирного дома, контролируют исполнение заключенных договоров и многое другое.
Надеюсь, вам статья будет полезна, ставьте лайки, подписывайтесь на канал, я рада, что у нас в доме работает Совет дома, к которому легко можно обратиться по любым вопросам, делитесь вашим опытом.