4 августа был подписан закон о внесении изменений в 214-ФЗ (Закон об участии в долевом строительстве). Эти изменения как-то широко не афишировались и долго не обсуждались, но, наш взгляд, содержат весьма существенные ограничения прав некоторых дольщиков на законную компенсацию.
Для начала, коротко о том, на что пока имеет право любой дольщик, в случае затягивания сроков строительства застройщиком.
Прежде всего, это законная неустойка. Она начисляется за каждый день просрочки передачи объекта. Если в договоре долевого участия (далее - ДДУ), например, прописана дата 31.07.2023, а застройщик передаёт объект в октябре 2023, то дольщик имеет полное право взыскать неустойку за весь период, более того, начисленную в повышенном размере, если недвижимость была приобретена для личных/семейных нужд, а не, например, для предпринимательской деятельности.
Помимо этого, дольщики имеет право на компенсацию морального вреда за просрочку и потребительский штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований (это когда застройщик в досудебном порядке отказался выплачивать неустойку, т.е. в 99,9% случаев).
Да, на практике эти неустойки, так или иначе, снижаются, в зависимости от усмотрения конкретного судьи, кроме того, в 2020 и 2022-2023 на начисление накладывался правительственный мораторий, но получить достаточно большую компенсацию возможность была. Причём, в нашей практике случалось так, что совокупный размер удовлетворенных требований дольщика (с штрафом и компенсацией морального вреда) превышал изначально рассчитанный размер законной неустойки от 10 до 50%.
Что будет в ближайшее время?
Новый закон содержит два критически важных пункта, вносимых в статью 6 Закона об участии в долевом строительстве. Выглядят они следующим образом:
"часть 2 после слов «день просрочки» дополнить словами «(за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи)»;
"2.1.В случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.»
Обращает на себя качество юридической техники. Просто полюбуйтесь, насколько сложно сформулирована норма. Не совсем ясно, что мешает сформулировать достаточно простые вещи в несколько строк.
В чём, собственно, задумка, расшифруем.
Важно уяснить три новых правила, которые работают неразрывно друг от друга. Самое ключевое - третье. Это здание в котором располагается квартира. Поэтому сразу сделаем оговорку, что коснётся это не всех.
1. Размер неустойки теперь ограничивается пятью процентами
Допустим, застройщик просрочил сдачу объекта на 12 месяцев. Весьма распространенное явление.
Цена квартиры, скажем, 15 миллионов.
Если мы посчитаем неустойку за весь период, то, грубо говоря, с учетом изменяющейся ставки рефинансирования, выйдет около 2 миллионов.
Суд, вероятно, эту неустойку снизит, и с учётом также подлежащих взысканию штрафов и компенсации морального вреда выходит около 1 - 1,5 млн. рублей.
Сейчас - это 5%, вместо названных выше сумм - 100 тысяч рублей. Да, сто тысяч вместо миллиона за год просрочки.
Возможно, цена на квартиру, которую мы привели в качестве примера покажется Вам большой, но это лишь пример. Неустойки бывают значительно меньше, например, если дольщик покупает студию. В итоге, это всё равно 5%.
2. Неустойка больше не подлежит взысканию в двойном размере.
Если дольщик - физическое лицо, и покупает недвижимость для личных/семейных нужд, то ставка рефинансирования удваивается, и, как следствие, неустойка получается значительно большей, чем если бы дольщиком выступала коммерческая организация (и такое бывает, например, при покупке по ДДУ коммерческих помещений).
3. Самое главное - все эти правила относятся к уникальным объектам строительства
Если Вам "посчастливилось" купить квартиру в уникальном объекте строительства, то все эти правила для Вас.
Что это за уникальные объекты строительства? Сам 214-ФЗ не расшифровывает данный термин, а отсылает нас к Градостроительному кодексу. Давайте же заглянем туда.
На слух, уникальный объект - это что-то явно отличающееся от других комплексов, правда? На самом деле, вот что говорит об этом статья 48.1 Градостроительного кодекса:
Да, основной параметр, который позволяет отнести дом к уникальному объекту - это его высота. 100 метров и Ваш дом - уникальный объект строительства.
Одно из, на наш взгляд, не столь существенных дополнений - эти правила применяются, если просрочка не свыше 30 месяцев. На практике такие просрочки случаются, но редко. Обычно в таких ситуациях застройщик уже в состоянии банкротства и неустойку, так или иначе, не получить. Данный срок было бы разумно ограничить хотя бы годом, раз уж на то пошло.
Предлагаем ознакомиться со статистикой на сайте novostroy-m, чтобы понять, какие комплексы недвижимости можно отнести к категории, попадающей под новые правила:
https://www.novostroy-m.ru/analitika/neboskreby_moskvy_2022
Итак, основная цель закона - ограничить давление на крупных застройщиков, поскольку ценник на объекты недвижимости в небоскрёбах, как правило, весьма высокий, а штрафные санкции, которые полностью зависят от этого ценника, соответствующие.
На наш взгляд, закон нарушает баланс интересов между дольщиком и застройщиком, причём, даже если компенсация выходит вполне себе большой, 5% - это существенное ограничение, сливающее все комплексы в один котёл. В данном случае, судебное усмотрение и сложившаяся практика - вполне себе действующий ограничитель, а подобные поправки нам кажутся избыточными. Закон о долевом строительстве, как и Закон о банкротстве, давно нуждаются, например, в приравнивании покупателей апартаментов по ДДУ, но на данный пробел все почему-то закрывают глаза.
Будем наблюдать за складывающейся практикой и продолжать информировать об этом Вас.
Zenin & Telmanovich | Юридическое бюро