Сегодня 21.07.2023 Центральный банк РФ объявил о повышении ставки рефинансирования с 7,5℅ до 8,5℅.
Это довольно резкое и неожиданное повышение - сразу на 1 процентный пункт.
Что это сулит рынку недвижимости?
Естественно ничего хорошего. Ипотечные кредиты подорожают как минимум на 1℅. И до этого то ставки по кредитам под 12℅ годовых являлись неподъёмными для россиян. В итоге, после отмены программ льготного ипотечного кредитования, продажи новостроек значительно просели.
Нетрудно догодаться, что после повышения процентов по ипотечным займам ещё на 1℅, рынку недвижимости нанесён новый и ощутимый удар.
Вряд ли застройщики в своих риск-моделях закладывали столь существенное ужесточение Центральным банком денежно-кредитной политики в стране.
На прошедшем сегодня заседании ожидалось либо оставление ставки прежней либо, в крайнем случае, подъём лишь на 0,5℅.
Но, ЦБ преподнёс сюрприз. Более того, Эльвира Набиулина заявила о возможном дополнительном повышении ставки на следующих заседаниях до конца года.
Цель - противодействие значительному укреплению доллара, с одновременной девальвацией рубля, и выход на целевой показатель инфляции в 4℅ за год.
Без столь радикальных мер, ЦБ видит риски поступательного разгона инфляции сверх планового уровня.
В таких условиях, рынку недвижимости можно предречь если не крах, то очень тяжёлые последствия.
Громадное затоваривание нераспроданными новостройками, мизерный спрос на них со стороны населения и так сказывались на доходах крупных девелоперов.
После принятого ЦБ решения ситуация только ухудшится.
Вывод рекордного количества новостроек на рынок до конца 2023 года, при постоянно падающем спросе, приведет либо к снижению цен на них, либо к банкротствам особо неуступчивых застройщиков.
Не забывайте, практически все объекты строятся на заёмные средства. Повышение ставки сделает такие кредиты ещё более дорогими в обслуживании. Банки - не благотворительные организации!
Каждый день простоя новой непроданной квартиры будет обходиться застройщику в кругленькую сумму. И чем дольше объект не сумеет найти покупателя, тем больше девелопер выплатит процентов по кредиту. Вплоть до обнуления прибыли, а при идеальном раскладе, может вообще уйти в глубокий минус.
Да! И, поднять цену на квартиру, не вариант. Их и при текущих то не особо расхватывают.
Резюмирую, можно сказать, что застрои загнали сами себя в ловушку, из которой выход только один - ценам вниз!!!
Был момент, когда эксперты думали, что девелоперы надеялись на рост цен на вторичную недвижимость. По их задумке, цены должны были потихоньку расти и в какой то момент приблизиться к новым ценам на новостройки. Что, в свою очередь дало бы толчок к возобновлению их покупок.
Уменьшение ценового разрыва между первичкой и вторичкой, склонило бы чашу весов в пользу первых. Комфорт, новизна архитектурных решений, бОльшая площадь и тд.
Теперь можно смело утверждать - планы девелоперов разрушены.
Вторичка даже с повышенными процентными ставками станет ещё более привлекательной для покупателя хотя бы потому, что одно дело платить по ипотеке 13℅ годовых за квартиру стоимостью 2,5 миллиона, а другое дело за аналогичную в новостройке, но с ценником в 4,5 миллиона рублей.
При этом число сделок не вырастет и на вторичке. Рост спроса затормозит повышенная кредитная ставка. Ожидаем, что число сделок по вторичке и не просядет, и не вырастет. Рынок останется таким, как сейчас.
Что легче для семейного бюджета? Ежемесячно отдавать банку 25000 рублей или 50000 рублей?
Ответ очевиден. Первичка вниз и по ценам и по количеству сделок. Вторичка временно останется в тех же параметрах, что и была до повышения ставки.
Прогноз на падение цен на недвижимость в перспективе одного года автор оставляет без пересмотра.
