Составление и реализация договора подряда на строительство, являются, пожалуй, самыми проблемными действиями. Под работами «под ключ» следует понимать такие работы, условия которых относительно поставки, перевозки и хранения материалов, должны быть отражены в тексте. При проведении строительных работ могут быть изменены условия их выполнения и стоимость используемых материалов. Может также возникнуть необходимость подкорректировать объем и состав работ. Существует множество нюансов, о которых следует знать, оформляя договор подряда на строительство дома.
Отсутствие техдокументации и сметы
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы, которые должны соответствовать технической документации, утвержденной сторонами. Что касается объема работ, их содержания и требования, предъявляемого к ним, то это должно четко соблюдаться. Весьма важным является документ, определяющий стоимость всех работ – смета. Если не уделить должного внимания этому документу, то последствия могут оказаться весьма плачевными, причем предсказать исход спора не представляется возможным, поскольку судебная практика в подобных случаях является двойственной. Некоторые судьи выносят вердикт, на основании которого договор считается незаключенным, а другие – принимают совершенно противоположные решения. Как правило, последние полагают, что техническая документация и смета являются самыми существенными моментами для сторон, поэтому их отсутствие будет свидетельствовать о незаключенности договора.
Отсутствие согласования существенных условий
В соответствии с нормативными актами действующего законодательства, заключенным можно считать тот договор, который был закреплен соответствующим соглашением по всем существенным условиям. Если даже одно из таких условий будет не согласовано, договор будет считаться незаключенным. К таким условиям относятся: сам предмет договора, начальные и конечные сроки выполнения работ, цена, а также другие условия, оговоренные обеими сторонами, по которым достигнуто соглашение.
Например, если в соглашении будет отсутствовать условие о сроке, то такой договор будет признан как незаключенный. Тем не менее, если заказчик примет результат работ и при этом будут составлены соответствующие двухсторонние акты и справки о стоимости, то в случае уклонения заказчиком от оплаты, суд при возникновении спора может принять сторону подрядчика. Аналогичным образом будут обстоять дела и с иными существенными условиями. Таким образом, существенным условиям следует уделить внимание в первую очередь.
Исполнение работ, не входящих в смету, и их оплата
Несмотря на то, что отношения подряда требуют детальной регламентации отношений, эта проблема, пожалуй, является самой актуальной в вопросах строительства. Очень сложно на начальном этапе строительства предвидеть весь необходимый комплекс действий, связанных для получения того результата, который оговорен в договоре. Даже выполнение работ подрядчиком происходило по «типовому» проекту. Этому могут помешать климатические или иные особенности. В этих случаях могут потребоваться корректировки. К числу дополнительных работ относятся такие, в проведении которых ощущается острая необходимость, без осуществления которых дальнейшее строительство просто невозможно.
При обнаружении доработок, исполнитель обязан поставить в известность об этом факте заказчика, поскольку это может быть сопряжено с увеличением сметной стоимости. Если ответ не будет получен, то по истечении 10-ти дневного срока (если в договоре не оговорены иные условия), подрядчик имеет право остановить строительство, отнеся убытки за простой на счет заказчика. В случае, если процедура извещения была соблюдена и получено одобрение на проведение работ, не входящих в смету, подрядчик должен приступить к их выполнению. События в этом случае могут развиваться по двум сценариям. На тот объем работ, который не был учтен, может быть заключено дополнительное соглашение. При этом к тексту соглашения должны быть приложены все необходимые параметры и соглашения. Или же осуществление работ должно происходить по специальному письму-разрешению заказчика.
В случае фиксированной цены договора, никто из сторон не имеет права требовать ее пересмотра, даже если при заключении договора подряда не было возможности учесть весь объем работ или затрат, подлежащих выполнению. Таким образом, изменение фиксированной цены договора невозможно.
