Следующая особенность практики разрешения споров, связанных с арендой недвижимости, разумеется, касается проблемы государственной регистрации этого договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В России господствовала следующая идея: договор аренды недвижимости на срок от года (год и более) подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а если вдруг он не был зарегистрирован, то его как бы вообще не существует.
С этой позицией, с этим мнением боролся ВАС РФ, и он сформулировал другой подход. Он рассуждал таким образом: регистрация договора аренды недвижимости нужна для того, чтобы третьих лиц извещать о том, что некий объект находится в пользовании у такого-то арендатора. И, следовательно, если нет регистрации договора, то это для третьих лиц этого договора нет. А между сторонами этого контракта, который подписан, но не зарегистрирован, существуют именно договорные отношения. Вы можете подписать договор аренды на 49 лет, не зарегистрировать его в реестре, но, если арендатор пользуется, он обязан платить в соответствии с условиями этого договора (п. 14 Постановления Пленума N 73 от 17.11.2011).
И обновленная редакция п. 3 ст. 433 ГК РФ говорит нам о том, что договоры, подлежащие регистрации, для третьих лиц считаются заключенными с момента регистрации.
Можно ли взыскать арендную плату по договору аренды, если этот договор не был зарегистрирован в установленном порядке? Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273, от 07.08.2018 по делу N 307-ЭС17-23678 - говорит нам, что можно!
И причина, почему это так, коренится все в том же понимании природы государственной регистрации договора аренды, которое было выявлено еще ВАС РФ в 2010-х годах. Регистрация договора нужна для того, чтобы огласить условия пользования для третьих лиц, потому что аренда следует за вещью, она как бы лежит на вещи и сохраняет свою силу в том случае, если собственник вещи меняется. Условия этого пользования сохраняются для всякого нового собственника. Чтобы всякий новый собственник считался знающим об условиях этого пользования, введена государственная регистрация договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, говорит ВС РФ.
⏳ Запись на консультацию по телефону: +7 906 700-72-50.
Для получения онлайн консультации обращаться в ЛС⬇⬇⬇
⚖ Ассоциация Юристов "ЕС"
На страже Ваших интересов!
#юристы #консультация #лизинг #юристмосква #юристподольск #юристмосква #суд #договоркуплипродажи #недвижимость #движимыевещи #актприемапередачи #договоры #росреестр #регистрациядоговора