Добрый день! Меня зовут Меня зовут Максим Викторович Бояркин. Я являюсь действующим главным инженером строительной компании "Ремонт 2.0".
20 лет я работаю в строительной сфере и ежегодно от 8 до 10 раз сотрудничаю с заказчиками, которые уже сталкивались с обманом от строительных компаний.
Я собрал самые частые случаи, которые мне встречались и хочу ими с вами поделиться, чтобы вам не пришлось столкнуться с кратным увеличением суммы сметы, переделкой работы и другими проблемами, вызванными уловками недобросовестных исполнителей.
Занизили смету
При выборе подрядчика 90% людей заказывают смету сразу минимум у 2-3 исполнителей, чтобы выбрать самое выгодное предложение. Наша клиентка пошла таким же путем и заказала смету у нас и одного из наших конкурентов.
По просьбе заказчицы мы проводили аудит сметы этой строительной компании.
Задача: ремонт в студии 23 м2. Сумма сметы, которую посчитала компания: 272 609 рублей.
Чтобы сравнить реальность расценок, мы составили смету по тем объемам, которые были учтены конкурентом. Получили сумму 269 876 рублей.
Здесь можно было бы остановится и решить, что сумма работ практически одинакова, значит, компания добросовестна. Но при дальнейшем анализе мы выяснили, что в смете не учтено 8 мелких, но обязательных видов работ: Установка подрозетников, дверей, подоконников, шпатлевка откосов,армирование откосов перед покраской, навес светильников, по работе с потолком был указан единственный вид работы-грунтовка. Реальная стоимость ремонта квартиры лежала в диапазоне 350 000- 400 000 рублей.
Скорее всего компания рассчитывала на то, что благодаря такой уловке их сумма сметы будет ниже, чем у конкурентов, клиентка не обратит внимание на недостаток работ и у них будет больше шансов получить этот объект в работу.
Однако, в данном случае, итоговая стоимость работ складывалась не из цен, а из объема работ. И недостающие в смете работы в любом случае клиентке пришлось бы сделать и оплатить. Таким образом, ремонт бы закончился не по сметной стоимости, а реальной.
Образец сметы
Если вы новичок в деле ремонта, то для начала хочу вам показать как выглядит смета на ремонт квартиры.
Смета-это документ, в котором детально описан необходимый перечень ремонтных работ на каждом этапе и в каждом помещении квартиры.В смете прописано сколько стоит каждая отдельная работа и итоговая стоимость всего ремонта.
Я не рекомендую работать без подробной сметы, так как вы не сможете понимать, какая часть работ уже выполнена и может быть оплачена, а какую часть работ еще надо сделать.
Если вы захотите остановить работы, могут возникнуть проблемы с расчетами, если нет сметы и вы не сможете корректно рассчитаться. Будет велик шанс стать обманутым.
И самое главное:договор, заключенный без сметы, юридически считается ничтожным. В случае, если вы захотите выставить претензию это будет невозможным, так как не будет ясности, какой объем должен быть сделан, какой был сделан по факту и за что надо заплатить.
«СберУслуги» совместно с Rambler&Co опросили 6100 семей, которые делали ремонт квартиры и выяснили, что самая частая проблема ремонта во время ремонта: изменение суммы сметы и невозможность уложиться в отведенный бюджет.
По статистике рынка в 5 из 10 случаев происходит повышение сметы до 70%, в 3 из 10-до 200%.
Происходит это по разным причинам, которые разберем ниже.
Как компании обманывают клиентов:
1. Не указывают в смете некоторые виды работ.
Самый распространенный вариант обмана на который попалась и наша клиентка.
Компания хочет выделиться среди конкурентов и быстрее зайти на объект.
Чтобы сделать смету более дешевой, компания попросту не указывает некоторые виды работ.
Клиенты часто обращают внимание лишь на итоговую стоимость всех работ при сравнении нескольких смет, не обращая внимание на их перечень. Но подумайте сами, кому выгодно делать ремонт в убыток себе?
Не имеет значение, кто из исполнителей будет делать вам ремонт. Объем работ, все технологические процессы останутся неизменными. А на одном и том же рынке, в одном городе цены у компаний и у частных мастеров будет не очень сильно отличаться, так как есть определенная конкурентная среда и оценка работы будет примерно одинаковой.
Если в одной из смет сумма принципиально ниже, вероятнее всего вам придется все равно заплатить за то, что указано в смете и то, чего еще пока в ней нет.
Как делают смету более дешевой:
-Удаляют незначительные виды работ.
Как в истории выше, подрядчик в работах по электрике может не указать установку подрозетника.
-Удаляют важные работы.
Например, в смете есть пункт “укладка плитки по стене”, но нет работ по ее резке, сверлению и подбору рисунка. Все будет оплачено “поверх”. Есть заказчики, которые не разбираются в технологии процесса, и эта уловка раcсчитана на них, но без этих пунктов выполнение работ просто невозможно. Так что заплатить придется все равно. Но “поверх”.
-Не указывают работы, которые не выполняют.
Некоторые подрядчики не выполняют какие-то виды работ и не включают их в смету. Однако, эти работы все равно придется заказывать, но у сторонних исполнителей. Например, натяжные потолки, двери или окна, кухни.
Как защититься:
1)Не спешите сотрудничать сразу с исполнителем, который предложил более выгодную стоимость. Для начала задайте себе вопрос: “Почему у данного специалиста стоимость так сильно отличается?”
2)Не бойтесь дорогих смет. Лучше вы заранее будете знать полный список работ и будете точно знать за что конкретно платите.
3)Сравнивайте сметы не только по конечной сумме, но и по каждому из отдельных пунктов.
2. Некорректный расчет сметы.
Смета может быть рассчитана некорректна по 2 причинам:
-Не профессиональный инженер-сметчик.
Есть компании, которые не имеют в штате профессионального инженера-сметчика (частные мастера тем более часто все делают самостоятельно, и работают, и считают) и если квалифицированный специалист будет считать смету, она может получится неточной.
-Шаблонная смета
Формулы при расчете (особенно обратить внимание на расчет по площади стен) не совпадают с реальностью. Например, в разборе сметы конкурентов я сталкивался со случаем, когда площадь пола просто взяли и умножили на 3, вместо того, чтобы промерить все стены, вычесть площадь окон, проемов и тд. Исходя их этого, итоговая смета получается некорректной. Надо учесть, что площадь стен-самая большая часть в смете, занижение стоимости по которой может сильно ударить по итоговой цене. Заплатите вы, соответственно, больше.
Как защититься:
Вычислить смету-шаблон легко: обычно ее присылают просто в таблице excel.
Если смета в таком виде, то есть вероятность, что ее просто подкорректировали для вас с похожего объекта. Но каждый объект имеет свои особенности, поэтому есть вероятность, что смета будет отличаться от итоговой.
Надежные исполнители считают компании в профессиональных программах, которые учитывают нормы ГОСТ и СНиП.
Такая смета отличается внешним видом, детальным описанием и отправляется клиенту в формате PDF.
3. Товар-локомотив.
Клиент сравнивает 2 сметы по объему работ. И кажется, объемы работы,единичные расценки равные,а стоимость итоговая сильно отличается.
Есть такое понятие “Товар-локомотив”. Это значит, что подрядчик знает, на что в первую очередь будет смотреть потребитель и намеренно занижает эти цены, при этом завышая все остальные. Таким образом, в конечном итоге, когда вы получаете акт выполненных работ, вы видите низкую расценку на поклейку обоев, на покраску, на штукатурку. Но другие работы, которые вам непонятны, могут в конечном счете сильно разниться и в конечном счете вы получите смету значительно выше по стоимости, чем у того, подрядчика, у которого изначально она казалась более высокой.
Как защититься:
В этом случае стоит потратить время и внимательно сравнить сметы по каждому пункту и обратить внимание на ВСЕ расценки.
4. Скрытый доход.
Недобросовестные строители могут зарабатывать на материалах еще больше, чем на работах. Те деньги, которые не учтены изначально в смете, могут уйти на материалы.
Приведу пример, однажды мы проводили собеседование на вакансию прораба.
В первую очередь мы смотрим на 3 параметра:честность, ответственность, этичность.
Один из соискателей в первым делом поинтересовался “Кто будет снабжать объект?”
Мы ответили, что нашу работу полностью снабжает наш отдел комплектации, полностью анализируя рынок и делясь скидками с клиентами.
На что кандидат ответил “Очень жалко, потому что если бы вы мне дали снабжать объект материалами, вы могли бы мне не платить за работу”. Вывод напрашивается сам собой. Некоторые исполнители могут зарабатывать на строительных материалах еще больше, чем на работах. Поэтому будьте внимательны, соглашаясь на заниженную стоимость работ и будьте готовы к тому, что эта заниженная стоимость отразится в ваших материалах. И вы можете даже не заметить как это произошло. Обязательно обращайте внимание на стоимость материалов.
В договоре помимо того, что могут заложить процент за снабжение объекта, может быть скрыто заложена определенная маржинальность на сами материалы.
Как защититься:
1. Покупайте материалы самостоятельно
2. Просите прораба присылать все чеки на купленные материалы
5. Занижают стоимость материалов.
Проводили аудит сметы конкурентов. В нашей смете было подсчитано 300 погонных метров кабеля, так как этот был тот объем, который точно будет выполнен. У конкурентов было указано 150 м.
В таком случае, если бы мы начали работу с заказчицей, возможно в процессе работ удалось бы делать разводку проводов через коробки, это могло бы сократить трассы и привести к 150 м, но маловероятно.
Но в таком случае,если бы этот вариант удался, наша смета бы уменьшилось.
А смета конкурентов бы выросла, если бы по факту проводов все равно бы понадобилось 300 м.
Как защититься:
1. Закажите расчет сметы у нескольких исполнителей и сравните количество необходимых материалов.
2.Если у одного из исполнителей сильно отличается количество в меньшую сторону, то стоит задать вопрос себе и исполнителю, корректен ли расчет и хватит ли этого количества.
6. Указывают не те, чистовые работы, которые нужны на самом деле.
Еще одна история с аудита смет. В одной из смет конкурентов них была указана покраска стен, в другой не было вообще учтено финишных чистовых работ.
В проекте у девушке была декоративная штукатурка по всем стенам. Мы учли ее и, конечно, наша смета получилась дороже. Так как это достаточно дорогая работа, и хотя декоративная штукатурка не сложна в нанесении, она все равно будет дороже, чем покраска стен.
Как защититься:
Проверять, все ли пункты необходимые указаны по каждому помещению квартиры.
7. Разное понимание перечня работ.
Ремонт под ключ для одних исполнителей это просто отделочные работы. Для других это весь комплекс работ, включая инженерную часть, таким образом, чтобы клиент мог сразу жить в квартире, после окончания ремонта.
В таком случае клиент сравнивает 2 сметы по итоговой стоимости, которая сильно отличается. Стоимость не всегда отражает полный перечень работ.
Надо задать себе вопрос, а делают ли вообще подрядчики те работы, которые не были включены или они таким образом просто занижают стоимость сметы, чтобы легко войти на объект.
Как защититься
Заранее уточнить у исполнителя, что входит в его понимание понятия “ремонт под ключ”
На какие пункты в смете стоит обратить внимание?
1.Штукатурка стен по маякам.
“Гипсовая штукатурка слоем до 30 мм” в одной смете может стоить в полтора раза дешевле. И неопытный заказчик скажет “Вау, у них дешевле, обращусь в ним”, но на самом деле стоит задуматься о причине разницы и более детально изучить смету.
А секрет может быть очень прост. Есть такая работа “установка маяков”. И в смете, где штукатурка дешевле, эта работа может идти отдельно.
Если сравнить по позициям сметы, в одной из них эта работа разбита на две.
Есть вероятность возникновения иллюзии, того, что в одной из компаний штукатурка стоит дешевле. Но по факту, когда вы сложите две эти работы, которые друг без друга не имеют смысла, получится что сумма может оказаться в “дешевой” смете не только не дешевле, но и дороже.
2. Устройство стяжки по маякам
Часто в смете прописывают 3 см. Но этого недостаточно, на самом деле.
Во-первых, потому что, толщина гофры провода минимум 2 см, толщина гофры вводного кабеля может быть и 3 см. Чтобы стяжка держалась, над гофрой нужно залить не менее 2-3 см слоя. По СНиП-3 см.
Во-вторых, если мы 3 см зальем стяжку, у нас из коридора внутрь помещения может быть ступень глубиной около 2 см. Что сделает прораб с такой сметой? Возьмет лазерный уровень, поймет, что слой маленький и начнет поднимать стяжку в толщине (и как следствие деньгах).
Стяжка зависит от уровня чистого пола в коридоре.
Пример: в смете стяжка была указана 3 см. После того, как мы ее подняли, разница на метр получилась 86 рублей. Возьмем стандартную квартиру площадью 57 м2, смету на которую мы разбирали на аудите. Разница только на одной позиции между сметной стоимость и реальной будет 10 602 рубля.
3. Грунтовка пола
Обязательно обратите внимание на наличие этого пункта в смете.
Грунтовка пола укрепляет верхние слои пола, предотвращает появление ямок, бугорков, снижает количество воды, которое бетон может впитать, снижает риск возникновения грибкового поражения. Наносится перед заключительной отделкой поверхности.
Например, возьмем стоимость грунтовки пола 60 руб/м. Площадь квартиры 57м2. Итого, 3420 рублей-разницы в стоимости.
4. Шпаклевка
Если вы хотите делать оклейку стен обоями, то учтите, что под них нужно минимум 2 слоя шпаклевки с ошкуриванием.
Зачастую, исполнители рассчитывают только один слой. В случае с примером квартиры 57 м2 разница будет уже 53 300 рублей.
5. Сантехника. Расчет количества подключений.
В примере с квартирой 57м2 и у конкурентов было указано 7 точек водоснабжения.
По факту: ванна-2 шт (холодная и горячая), раковина-2 шт (холодная и горячая), унитаз- 1 шт (холодная), гигиенический душ-2 шт (холодная и горячая),стиральная машинка -1 шт (холодная), под раковину на кухне -2 шт (холодная и горячая). Итого: по факту будет сделано 10 точек водоснабжения.
Такой расчет вы можете провести для своей квартиры.
Как выбрать исполнителя?
Отдавайте предпочтение максимально полной смете.
Чем подробнее расписан каждый вид работы, тем меньше вероятность, что в конце ремонта возникнут дополнительные расходы.
Обращайте внимание на объемы и стоимость работ.
Оцените, соответствует ли объемы работ указанные в смете замерам по площадям.
Внимательно читайте договор.
Гарантия
Лучше сотрудничать с компанией, которая предоставляет гарантию на свои работы.
Таким образом, вы будете уверены в результате. В случае появления дефектов вам не придется тратиться на на их устранение.
Бонус:
Заключение:
Если у вас сложилось впечатление, что для того, чтобы не быть обманутым, и выбрать надежного исполнителя, вам необходимо быть профессиональным строителем и разбираться в технологических процессах, знать точные цены и понимать рынок, а времени у вас на это нет, то хочу вам предложить еще один бонус!
Инженеры-сметчики “Ремонт 2.0” сделают для вас аудит смет исполнителей, в ходе которого сделают сравнение каждой сметы по перечню работ, расценкам. Это позволит выявить, в каких моментах исполнитель завышает расценки или необоснованно занижает цены, сократить расходы еще до начала ремонта и выбрать самого подходящего исполнителя.
Оставить заявку вы можете на сайте:
https://remont-20.ru/dzen/?utm_source=dzen&utm_medium=dzen&utm_campaign=kate