Плотность на максимум: в Челябинске пройдут слушания по новым правилам городской застройки

27 июля в 13:30 на публичных слушаниях в Челябинске рассмотрят проект новых правил землепользования и застройки. Предыдущие ПЗИЗ были утверждены в 2012 г. В связи с началом активного освоения новых территорий в городской черте и в целом существенно изменившимися за десятилетие трендами власти приступили к разработке новых правил.

Напомним, что в конце 2021 г. в Челябинске утвердили новый генплан, в котором представлены ключевые направления и принципы разития города до 2035-2040 гг., а также проекты, что (возможно) будут реализованы к этому времени. ПЗиЗ в отличие от генплана, не утверждает никаких конкретных проектов, однако имет первостепенное значение для челябинского бизнеса, в первую очередь для застройщиков.

Теперь уже бывший главарх Челябинска Павел Крутолапов, при котором были созданы новые правила (контракт на разработку с петербургской фирмой «Джи Динамика» мэрия заключила в апреле прошлого года) неоднократно упоминал, что изменение ПЗиЗ призвано создать более выгодные условия для участия в программах КРТ — увеличить инвестиционный потенциал земель за счёт большей разрешённой плотности застройки и, соотвественно, большей рентабельности. Оптимальными при этом челябинские застройщики (которых из-за крайне напряжённой ситуации с ветхим жильём спешно пытаются подключить к программам расселения) называли екатеринбургские параметры с коэффициентами 2 и более.

Согласно новым регламентам ПЗиЗ, опубликованным на сайте мэрии, в них будут утверждена новая схема и градация зонирования города и выделены оптимальные для жилищного строительства зоны: в рамках «смешанных» зон и зон жилой застройки (класс Б и В) выделены также зоны среднеэтажной и высотной застройки, а также зоны «стабилизации» и «развития», а также зоны реновации и перспективной высотной застройки.

Во всех вышеперчисленных зонах будет возможно строительство с многократно увеличенным коэффициентом плотности: если сейчас даже в зонах высотной застройки он не может превышать 0,6 (в рамках проектов реновации и КРТ) и 0,4 в обычных случаях, то новые ПЗиЗ предусматривают коэффициент 0,7 для малоэтажной жилой застройки, а для средненеэтажной и высотной застройки в зонах «реновации» и «развития» он может достгать 3,5. Оговаривается, что в массиве жилой застройки не менеее 20% (для перспективной высотной зоны — не менее 10%) должно быть отведено под нежилые помещения (коммерческую недвижимость).

Утверждены в рамках новых правил также зона исторического центра (преимущественно ограниченная улицами Тимирязева, Свободы, Труда и Евтеева) и зона единой исторической застройки (коэффициент среднеэтажной застройки — до 4,4, обязательное согласование архитектурного облика зданий).

Карты города с новым зонированием и зонами особого использования, а также объектами культурного наследия и КРТ будут представлены на экспозиции в Доме архитектора в преддверии публичных слушаний. Сами же слушания — видимо, ввиду сособой важности и резонансности темы — пройдут на расширенной площадке, в кинотеатре имени Пушкина.