Июнь стал рекордным месяцем по выдаче ипотечных кредитов. Специалисты по недвижимости связывают интерес к ипотеке с желанием россиян сохранить свои деньги на фоне ослабления рубля, а также с вероятным повышением ключевой ставки Центрального банка. Чего ожидать от рынка, стоит ли сейчас брать ипотеку и где в Казани самое перспективная недвижимость - подробнее в нашем материале.
Директор по продажам в «Центре недвижимости №1» Диана Матросова связывает рост выдачи ипотечных кредитов с расширением господдержки, которой сегодня пользуются при каждой второй сделке. С начала 2023 года на семейную ипотеку могут рассчитывать семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста – раньше второй ребенок должен был быть рожден после 2018 года.
В рамках семейной ипотеки ставка по кредиту на данный момент составляет 5,7% – на новостройки и дома от застройщика. На покупку вторичного жилья: 10,9%. Но есть ограничения: по госпрограмме максимальная сумма ипотечного кредитования составляет шесть миллионов рублей. Также, по словам Матросовой, в Татарстане сегодня популярна покупка частных домов от застройщика, поскольку ценник на жилплощадь в новостройке гораздо выше.
Среди популярных видов ипотеки руководитель агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова выделяет и it-ипотеку.
– Для айтишников в этом году мы заключали сделки и под 2,7% годовых – это очень выгодно, учитывая, сколько сейчас ключевая ставка и инфляция, – делится эксперт.
По словам Адгамовой, каждый сегодня может найти подходящие условия для льготного кредитования, поскольку мер поддержки государством предоставляется много. Однако собеседница отмечает, что в 2021 году выданных ипотек было все равно больше — провал по выдаче кредитов случился после февраля 2022 года.
ГДЕ КАЗАНЦЫ ЧАЩЕ ВСЕГО ПОКУПАЮТ ЖИЛЬЕ?
По словам риелтора агентства «Каир» Ростислава Смирнова, главным фактором выбора жилья для казанцев становится дешевизна – жители города выбирают в основном пригород, который сейчас усиленно застраивается - особенно популярно жилье в Боровом Матюшино.
Другие риелторы также отмечают высокие продажи в Ново-Савиновском и Советском районах Казани. Эксперт по недвижимости Эльдар Мухамметжанов считает самым востребованным «для жизни, а не для инвестиций» Советский район:
– Это спальный район, в котором недавно стартовали продажи квартир в нескольких ЖК, – замечает эксперт.
А вот квартиры в Ново-Савиновском берут в основном под сдачу – это подтверждает и Инна Адгамова. По ее словам, покупатели жилья в этом районе не надеются через время продать квартиры намного дороже, поэтому выбирают здесь жилплощадь «под сдачу», поскольку район популярен среди туристов. Но иногда казанцы все же приобретают здесь квартиры для личного комфорта, так как район имеет развитую инфраструктуру.
По данным «Центра недвижимости №1», в Ново-Савиновском районе хорошо продается не только жилье в эконом-сегменте, но и квартиры бизнес-класса.
ПЕРСПЕКТИВНЫЕ РАЙОНЫ КАЗАНИ
– Для инвестиций можно выделить Приволжский район – он, пожалуй, самый интересный сейчас для вложений из-за нового построенного ЖК рядом с РКБ, – рассказывает Эльдар Мухамметжанов.
Эксперт по недвижимости также отмечает, что в этом направлении будет строиться ЖК «Лаишевский узел», «Станция спортивная», «Южный парк» и другие комплексы. По словам Мухамметжанова, это направление города свободно от пробок, в отличие от Мамадышского тракта, что является неоспоримым достоинством Приволжского района наравне с большим количеством свободного места для застройки.
Впрочем, перспективу района другие риелторы советуют рассчитывать, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей. Так, по мнению Дианы Матросовой, даже пригород застройщики сегодня стараются сделать комфортным.
– Сегодня застройщики делают город в городе: помимо жилых домов, строят еще и офисные здания. А внизу жилых зданий строят коммерческие помещения, чтобы люди могли работать там, где живут. Все зависит от бюджета, который есть у клиента, – заключила Матросова.
Руководитель агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова также считает, что при выборе жилья стоит учитывать контекст жизни в выбранном районе как минимум на ближайшие пять лет: важно понимать, какую семью ты планируешь – сколько в ней будет детей, в какую школу они пойдут и какие секции будут посещать. Адгамова рекомендует планировать четкую картину будничного и выходного вечера своей семьи.
– Но даже если вам не хватает на квартиру мечты, стоит сразу подумать о ликвидности выбранного жилья. Необходимо посоветоваться с риелтором о том, насколько быстро можно будет продать квартиру – хорошо, если она подорожает, но важно хотя бы не потерять деньги и иметь возможность быстро продать квартиру, даже если она будет находиться в залоге, – советует эксперт.
Ликвидность квартиры, по словам Адгамовой, через несколько лет позволит двигаться дальше, к более дорогой недвижимости или строительству дома – многие выбирают именно второй сценарий.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Опасность стать обманутым дольщиком сегодня уже не актуальна, поскольку все застройщики работают через эскроу-счета, которые становятся им доступны только после ввода жилья в эксплуатацию. Схема простая: деньги дольщиков поступают на этот счет – застройщик сдает жилье и забирает деньги. По-другому государство просто не выдаст застройщику лицензию на строительство.
Представитель «Гильдии риэлторов Татарстана» Андрей Савельев рассказал, что пару лет назад на рынке недвижимости появился новый вид мошенничества с банкротством застройщика.
– Через пару лет после покупки квартиры продавец объявляет себя банкротом, и конкурсный управляющий может эту квартиру изъять. Она уходит с торгов – и вы ничего не получаете, – говорит Савельев.
Эксперт также делится, что в данный момент разрабатывается законопроект, по которому покупатель квартиры должен стать первым в очереди кредиторов, а не последним, как это происходит сейчас. Также Савельев прочеркивает, что сложности могут возникнуть и с неузаконенной планировкой квартиры.
– Банки сегодня пропускают регистрацию сделок по таким помещениям, а потом покупатель сталкивается с необходимостью узаконивания этой планировки, либо с приведением ее в первоначальный вид, – добавил эксперт.
Чтобы не столкнуться с подобными ситуациями, необходимо выбирать проверенных специалистов. Список аттестованных риэлторов есть на сайте «Гильдии риэлторов Татарстана».
– Специалисты проверяют весь пакет документов перед покупкой жилья: запрашивают все справки и используют необходимые ресурсы, чтобы проверить объект от и до. Особенно это касается вторичного жилья, у которого может быть сомнительная предыстория, ее необходимо учитывать, – подчеркнула Диана Матросова.
ИПОТЕКУ НУЖНО БРАТЬ СЕЙЧАС
Большинство экспертов ожидают повышения ключевой ставки на ближайшем заседании Центробанка – она, как известно, напрямую влияет на процент по ипотеке.
Риелторы сходятся во мнении, что брать ипотеку нужно сегодня. По словам Эльдара Мухамметжанова, цены на недвижимость в России никогда не падали: иногда они стабилизировались, может, даже стагнировали, но через время все равно продолжали расти.
– Время для ипотеки всегда удачное, потому что у нас на сегодняшний день есть очень интересные предложения по рынку. И если вы оформляете ипотеку сейчас, а через полгода ставка вдруг снизится, то всегда есть возможность рефинансирования, – подчеркивает Диана Матросова.
Мы поговорили с обычным казанцем, который взял в ипотеку квартиру стоимостью три миллиона рублей в 2020 году. Наиль оформил жилищный кредит под 6,1% на 20 лет. Платеж в месяц - 17 тысяч рублей. Мужчина уверен, что это очень выгодная сделка, так как сейчас его квартира стоит в два раза дороже — больше пяти миллионов рублей.
- При текущих условиях я бы вряд ли взял ипотеку, так как цены за последние годы резко выросли, а по околонулевым ставкам ипотеку уже практически не выдают. Плюс сейчас нужен большой первоначальный взнос. В Казани по более или менее приемлемым ценам можно купить только квартиры в ЖК на окраинах, а там множество своих проблем, – делится собеседник.
Также Наиль отметил, что политическая нестабильность и экономический кризис отталкивают горожан от принятия долгосрочных решений – в том числе взятия ипотеки.
Еще одна наша героиня Рамиля сегодня выплачивает сразу две ипотеки по двум квартирам: первую ее семья взяла в 2018 году по акции от застройщика под 4,8%, а вторую в 2021 году по семейной ипотеке и той же акции под 2,8%
– С сегодняшними ценами на недвижимость я бы не рискнула брать ипотеку. Как вариант, можно приобрести загородные дома, если есть свободные деньги. Много частных домов сегодня продаются по цене двухкомнатных квартир в Казани. Или я бы просто сегодня взяла участок земли, без ипотеки, – говорит Рамиля.
СКОЛЬКО РЕАЛЬНО СТОЯТ КВАРТИРЫ В КАЗАНИ?
– Цены на недвижимость сегодня очень разные. Любой, кто пытается приблизиться к рынку и провести аналитику, спрашивает: почему в зданиях одного типа постройки, одного года и одного класса разница в цене может достигать миллиона за одну и ту же площадь? – говорит Инна Адгамова, руководитель агентства недвижимости «Альтера».
Ответ, по мнению эксперта, кроется в специфике рынка: застройщик сегодня стремится сделать как можно больше продаж, а главный фактор продажи - низкий платеж по ипотеке.
– Низкий платеж устанавливается благодаря низкой ставке: банк субсидирует процент по ипотеке, а сумму субсидий добавляет к стоимости квартиры. Все это размазывается на 30 лет, потому что покупателю важен низкий платеж, но номинально мы видим повышение цены за квартиру на 15-20% Именно поэтому середину рынка провести сейчас очень тяжело. Рынок искусственно перегрет, – объясняет Адгамова.
Чтобы понять, по какой цене стоит брать квартиру, для начала нужно определиться с типом жилья. Затем стоит посмотреть, что есть у застройщика из доступных вариантов – сравнить с вариантами инвесторов (речь про тех, кто совсем недавно приобрел жилье у застройщика), сравнить с вариантами на вторичном рынке с похожим ремонтом – и просчитать, какой вариант будет наиболее выгоден.
– Стоит учесть есть ли у тебя деньги на ремонт, готов ли его сделать застройщик и какой платеж будет в каждом из случаев? От результата уже принимать решение, потому что иногда за двухкомнатную хрущевку платеж может быть выше, чем за квартиру в новостройке – это абсолютно реальная ситуация для сегодняшнего рынка, - предупреждает Адгамова.
Условные границы рынка все же провести можно, если сегмент эконом-жилья отнести к домам, построенным до 80-х годов, а в сегменте «улучшенный эконом» выделить дома, построенные с 1980 по 2010 год. В этом случае граница комфорт-жилья коснулась бы зданий, построенных с 2005 по 2016 год, а «улучшенным комфортом» считались бы здания, возведенные с 2016 по наше время.
Разделяя казанскую недвижимость на эти категории, риэлтор Эльдар Мухамметжанов называет примерную стоимость квартир в Казани в соответствии с этими критериями. Так, например, однушка в сегменте «эконом» стоит в Казани от трех с половиной до пяти миллионов рублей. «Комфорт» – от пяти до восьми миллионов. «Бизнес» – от восьми до 10 миллионов рублей.
Двушка в «экономе» стоит от четырех миллионов двухсот тысяч рублей до шести миллионов. «Комфорт» – от шести до девяти миллионов, «бизнес» — от девяти до 11 миллионов.
Трехкомнатную квартиру по стандартному тарифу можно найти от шести миллионов до восьми. За комфорт-класс придется отдать от восьми до 13 миллионов рублей. Бизнес-трешку можно купить от 13 миллионов рублей до 20.
Автор: Андрей Мартыгин
Фото: Павел Хацаюк / «Вечерняя Казань»