За первое полугодие в Ленобласти введено в эксплуатацию 2,11 млн кв. м жилья. В том числе 0,74 млн (35%) - в многоквартирных домах, 1,37 млн (65%) - в индивидуальных.
Основной объем - 1,5 млн кв. м - пришелся на три района: Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский. В них есть и многоквартирные новостройки, но не менее активно строятся дома ИЖС и жилые дома в садоводствах.
Данных по количеству квартир в сданных МКД нет, по экспертным оценкам - около 11,4 тысяч. При этом, по сведениям областного Управления Росреестра, за полугодие в регионе поставлено на учет 10,3 тысячи новых жилых домов (1,4 млн кв. м). Но есть разница. Средняя площадь квартиры в новостройках - 41 кв. м, средняя площадь дома ИЖС - 134 кв. м, дома для постоянного проживания на садовых участках - 109,3 кв. м.
По расчетам аналитиков госкорпорации ДОМ.РФ, сейчас в регионе строится 3,38 млн кв. м - немного больше, чем в прошлом году (3 млн кв. м). Девелоперы столкнулись с падением спроса на первичном рынке и не торопятся выводить на рынок новые проекты. Цены предложения в областных новостройках за год снизились на 4,2%.
Бюджет сделки, по данным сервиса DataFlat.ru, в июне 2022-го составлял 6,3 млн рублей, в июне 2023-го - 6 млн. Оснований для повышения среднего уровня цен нет, хотя в отдельных проектах такое случается. Застройщики и финансисты с некоторой тревогой ждут 21 июля - на этот день назначено заседание правления ЦБ РФ, и в СМИ уже обсуждается возможное повышение ключевой ставки. На льготные программы (семейная ипотека, ипотека с господдержкой) это напрямую не повлияет, а вот рыночные кредиты могут подорожать.
На вторичном квартирным рынке - стабильность: в июне Росреестра зарегистрировал 3654 договора купли-продажи, на 6% больше, чем в мае (3442 сделки). За полгода на «вторичке» граждане приобрели 17 962 квартиры - на 12% больше, чем за шесть месяцев 2022 года. Правда, этот показатель на 19,7% ниже уровня 20921 года.
Последние два года, после введения в новостройках льготной ипотеки (программу запустили весной 2020 года) на рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация: жилье в строящихся домах стоит дороже, чем готовые квартиры.
Например, в июне 2023 года во Всеволожском районе стоимость «квадрата» на вторичном рынке 148 тысяч рублей, на первичном рынке - 156 тысяч. Хотя в готовую квартиру можно въезжать, а новостройку - ждать год-два, да еще и ремонтировать.
Такая странность возникла из-за ипотечных льгот: в новостройках регулярные платежи существенно ниже: примерно 30-35 тысяч в месяц против 45 тысяч по ипотеке на «вторичке». Для многих покупателей это важнее, чем общая стоимость лота или размер переплаты.
Тем не менее продавцам новостроек приходится все время оглядываться не только на конкурентов-застройщиков (а сейчас в популярных локациях, вроде Новоселья или Новосаратовки, работают от 4 до 7 компаний), но и на уровень цен в сегменте ИЖС.
В частной застройке эксперты и участники рынка тоже не ждут особенных сюрпризов.
«Рынок загородных домов вполне стабилен, - комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. - Есть звонки, идут просмотры и сделки. По спросу июнь получился не хуже мая. Граждане вполне адаптировались к геополитическим новостям. По крайней мере, те, чей бизнес и долгосрочные планы связаны именно с нашим регионом».
В отдельных проектах (но не в среднем по рынку) цены будут расти. Например, Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости», собирается с 1 сентября повысить цены на участки в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» - в связи с высоким уровнем готовности инженерной и дорожной инфраструктуры. (О динамике спроса на участки «Пригород» расскажет в следующем обзоре).
Застройщикам коттеджных поселков тоже приходится учитывать новые реалии: в пригородах развиваются проекты рекреационных апартаментов, растет доля малоэтажных жилых комплексов, в том числе - формата «квартира-дача».
Похоже, конкуренция выходит на новый уровень. Потенциальный покупатель не столько сравнивает параметры похожих поселков или ЖК, сколько примеряет определенный образ жизни к тому, что предлагают строители или продавцы.
Таблицы к материалу можно скачать здесь.