Покупка недвижимости по цессии и банкротство застройщика

Добрый день, дорогие читатели!

Сегодня в статье речь пойдет о покупке недвижимости по Договору цессии и о сложностях, которые возникают при банкротстве застройщиков.

Договор цессии регламентирован и закреплен в 388 ст. Гражданского кодекса. Такая форма приобретения недвижимости повсеместно используется гражданами.

Простыми словами эту схему можно описать словами: Застройщик объявляет о старте продаж квартир - дольщик заключает Договор долевого участия в строительства - затем продает свое право требования из Договора долевого участия в строительстве другому человеку по Договору цессии. Когда застройщик достраивает и вводит в эксплуатацию многоквартирные дома, люди спокойно получают свои жилые помещения, купленные по Договору цессии у первоначального дольщика.

Однако, если застройщик признается банкротом, у таких приобретателей могут возникнуть некоторые проблемы.

И так, застройщик признан Судом банкротом, введена процедура конкурсного производства, к правоотношениям применен параграф 7 Закона о банкротстве, который содержит специальные правовые нормы. Назначен Конкурсный управляющий. Дольщики (участники строительства) начинают предъявлять свои требования на жилые помещения, приобретенные у застройщика. Однако, по истечении срока рассмотрения требования, получают отказ во включении в реестр.

Обычно встречаются формулировки: отказ в связи с пропуском 2-х месячного срока на предъявления требования, отказ в связи с отсутствием доказательства оплаты жилого помещения Застройщику, отказ в связи с тем, что первоначальный дольщик является юридическим лицом.

В рамках разговора о Договоре цессии, нас интересуют две последние формулировки.

27.06.2019 г. в Закон о банкротстве был введен ряд существенных поправок, в частности, поправки коснулись и статуса участника строительства в деле о банкротстве Застройщиков. В соответствии с новой редакцией Закона о банкротстве, участником строительства является только физическое лицо, которое имеет к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-место или денежное требование о возврате внесенных денежных средств (в случае, если Договор долевого участия в строительстве был расторгнут).

Что это значит? Это значит, что, если квартиру у Застройщика приобрело юридическое лицо, например, в счет оплаты за произведенные подрядные работы, то в соответствии с новой редакцией Закона о банкротстве, оно не будет являться участником строительства, а значит не может рассчитывать на погашение своего требования по общим правила погашения требований участников строительства (например, используя механизм восстановления нарушенных прав Фондом обманутых дольщиков).

Соответственно, когда физическое лицо приобретает вышеуказанную квартиру у юридического лица по Договору цессии, у него возникает несколько проблем: 1. он не является участником строительства по смыслу новой редакции Закона о банкротства. 2. если квартира приобреталась юр.лицом у Застройщика в счет оплаты за произведенные подрядные работы, то такой способ оплаты зачастую оспорим и не является 100% гарантией оплаты жилого помещения в деле о банкротстве.

Однако, указанная ситуация имеет решение в рамках судебного разбирательства. В предмет доказывания по таким делам входит:

• Статус добросовестного приобретателя. Вы нашли квартиру в свободном доступе, например на авито или на Циан. У вас нет никакой аффилированности с застройщиком. Или, например, вашу квартиру вам подобрали в агентстве недвижимости и у вас есть договор с агентом. Все эти доказательства подтверждают, что вы добросовестный приобретатель, не знали и не могли знать о том, что застройщик обанкротится.
• Оплата жилого помещения. Каким образом и при каких обстоятельствах вы нашли квартиру и оплатили ее. Да, вы не приобрели и не оплатили квартиру застройщику напрямую. Но вы приобрели ее по Договору цессии, что не запрещено Законом и повсеместно используется на рынке недвижимости.

Таким образом, грамотная юридическая помощь специалиста в данной ситуации, на мой взгляд, необходима. Поскольку самому разобраться в этих тонкостях довольно сложно и риск ошибки высок.

Если у вас остались вопросы после прочтения этой статьи, вы всегда можете обратиться ко мне по контактам, указанным в профиле или оставить их в комментариях к этому посту.