К застройщикам с разными формами привлечения денежных средств и различными датами РНС применяются разные редакции ФЗ-214 (см. ФЗ-218, ФЗ-151, ФЗ-478, ФЗ-175).
Наиболее обобщенная информация касательно правовых режимов, применяемых к застройщикам, приведена в письме Минстроя от 08.07.2019 N 24663-ВЯ/07.
В соответствии с частью 20 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных частями 8 - 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ, в т.ч. по счету застройщика запрещено было проводить операции - предоставление ссуд, займов, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона N 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона N 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ (те же ограничения в части займов +приведенные вами ограничения из действующей редакции ФЗ-214).
А. Нецелевой займ – можно ли мы привлечь займ на сумму менее 1% от проектной стоимости строительства?
Комментарий: Применяются требования ч. 1.3, 1.5 ст. 3 ФЗ 214 в зависимости от того, размещает ли Застройщик средства на счетах эскроу.
п. 1.3 ст. 3 ФЗ-214 устанавливает, что не должно быть задолженности по нецелевым займам.
Но согласно Письму Минстроя России от 08.07.2019 N 24663-ВЯ/07 «О разъяснении норм Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ» не применяются и соответствие застройщика требованиям пунктов 1.1 - 1.8 ч.2 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу.
Б. Целевой займ (направлен на строительство объекта), должны быть выполнены следующие условия:
- размер процентной ставки не должен превышать ключевая ставка + 2%
- должен быть предоставлен участником (учредителем) застройщика
- не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства
Пункт ФЗ №214-ФЗ Статья 2
4) целевой кредит (целевой заем) - кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
Комментарий: применяется в зависимости от того, используются ли Застройщиком счета эскроу или нет.
В ч.4 ст. 2 ФЗ 214 устанавливается, что ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство МКД при использовании счетов эскроу. Так, согласно Письму Минстроя России от 07.11.2019 N 42065-НС/07 «О разъяснений положений по вопросу определения направлений расходования целевого кредита» в случае если застройщик осуществляет привлечение денежных средств с использованием счетов эскроу, независимо от даты получения разрешения на строительство, направления расходования целевого кредита определяются в соответствии с кредитным договором, без учета ограничений, установленных пунктом 4 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ.
Согласно Письму Минстроя России от 22.01.2020 N 1614-НС/07 «О разъяснении положений законодательства РФ относительно использования средств целевого кредита (целевого займа) застройщиками, получившими разрешение на строительство до 1 июля 2018 года и привлекающими денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу» для застройщиков, получивших разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, направления использования целевого кредита (цели предоставления) по таким проектам строительства и направления целевого использования средств участников долевого строительства определяются действующей редакцией Федерального закона N 214-ФЗ.
Если кратко обощить:
1. Только по эскроу – ограничений практически нет;
2. Только по «старым правилам», если РНС до 01.01.2018 – все ограничения ФЗ-214, целевое использование дс + ФЗ 175 о банковском контроле по спецсчету.
3. «Двойной режим» (старые правила + эскроу):
- в отношении проекта строительства по старым правилам – то же, что и п. 2,
- в отношении эскроу –ограничения по Ф-175 по банковскому контролю за операциями