Покупка недвижимости — один из надежных способов вложения денег. Когда есть небольшая сумма, ее можно потратить на приобретение комнаты или апартаментов. Разберем плюсы и минусы каждого варианта.
Прописка vs приватность
Комнаты в коммунальных квартирах приобретают преимущественно ради прописки, говорит управляющий директор компании «Метриум» Роман Сырцов:
«Подобные помещения площадью 10 кв. м стоят в среднем 2,5–3 млн рублей. Для инвестиций такие варианты точно не подходят, так как обладают низкой ликвидностью и долгим сроком экспозиции — порядка полугода».
Проживание в коммунальных комнатах сложно назвать комфортным — практически отсутствует приватность. Кухня и санузел общие для всех жильцов.
«В свою очередь, микроапартаменты, несмотря на компактность, обладают эргономичными планировками, а также современным ремонтом. Девелоперы обеспечивают благоустройство прилегающей к зданию территории и предусматривают коммерческую инфраструктуру (магазины, кофейни, салоны красоты и др. — прим. ред.)».
Что проще перепродать
Если цель покупки — дальнейшая перепродажа, то лучше остановиться на апартаментах, считает инвестиционный советник в реестре ЦБ РФ Юлия Кузнецова.
«Комната может стоить от 1,62 млн рублей до 5,6 млн рублей. Купить ее можно, но продать будет очень сложно, — считает эксперт. — Самые недорогие апартаменты в Текстильщиках в Москве стоят 1,36 млн рублей — это уже дешевле комнаты. Плюс собственный санузел и вообще полное собственное пространство, которое закрывается на ключ. Можно купить апартаменты с использованием ипотеки на стадии застройки, а через год продать дороже на 100%».
Комната в коммуналке отличается дешевизной, говорит финансовый эксперт консалтинговой компании ООО «Бинкор» Андрей Пухнаревич. Но для дальнейшей перепродажи потребуется согласие других собственников, поскольку они имеют преимущественное право покупки.
Что лучше сдавать в аренду
Комнату легко сдать. Но другие жильцы могут быть недовольны, говорит Андрей Пухнаревич:
«В коммунальных квартирах есть помещения для общего пользования, например, кухня. Поскольку законом порядок пользования не установлен (правила уборки, содержания, время, когда можно шуметь, и др.), то очень часто между жильцами возникают ссоры вплоть до судов».
По мнению эксперта, апартаменты можно сдавать не только в аренду для проживания, но и для коммерческого назначения — например, под салон красоты или магазин.
«В апартаментах нет соседей по квартире, а значит, нет сложностей при сдаче в аренду или продаже. Нет жестких ограничений при перепланировке, легче согласовать новый проект помещения», — говорит Андрей Пухнаревич.
Ипотека на комнату и апартаменты: условия в банках
Банки неохотно выдают ипотеку на комнаты, поскольку эти объекты часто находятся в домах с большой степенью износа, говорит Андрей Пухнаревич. А кредит на покупку апартаментов готовы предоставить большинство банков.
При этом комнату можно купить с помощью маткапитала — в отличие от апартаментов.
Рассмотрим подробнее, что предлагают банки по ипотеке на покупку комнаты и апартаментов. Данные актуальны на момент публикации материала.
Ипотека на комнату
- Ставка: от 10,4% годовых (скидка 1,25% при оформлении на Банки.ру)
- Сумма: до 10 млн рублей
- Срок: до 35 лет
- Ставка: от 11,79% годовых
- Сумма: до 20 млн рублей
- Срок: до 30 лет
- Ставка: от 9,09% годовых
- Сумма: до 20 млн рублей
- Срок: до 30 лет
Ипотека на апартаменты
- Ставка: от 10,7% годовых
- Сумма: до 60 млн рублей
- Срок: до 30 лет
- Ставка: от 6,47% годовых
- Сумма: до 50 млн рублей
- Срок: до 30 лет
- Ставка: от 8,3% годовых
- Сумма: до 20 млн рублей
- Срок: до 25 лет
Комната или апартаменты: плюсы и минусы
Что лучше купить — комнату или апартаменты? Зависит от ваших целей и финансовых возможностей. Рассмотрим основные преимущества и недостатки каждого варианта в сравнительной таблице.
Комната в коммуналке
Апартаменты
Плюсы
Можно оформить постоянную прописку
Можно постепенно выкупить другие комнаты и стать единоличным собственником
Можно сделать налоговый вычет
Можно сдавать помещение коммерческим арендаторам (коворкинг, салон красоты)
Высокая ликвидность
Часто продаются в новостройках со свежим ремонтом и высокоразвитой инфраструктурой
Минусы
Мало личного пространства
Могут быть споры с соседями из-за использования общих зон (кухня, туалет)
Сложно продать, так как нужно согласие остальных жильцов
Низкая ликвидность
Чаще встречаются в старом фонде, где повышенная степень износа
Можно оформить только временную прописку (если апартаменты не относятся к жилфонду)
Нельзя использовать госпрограммы ипотеки и жилищные сертификаты
Выше налог — 0,5–2%
Нельзя сделать налоговый вычет с покупки
