В Петербурге становится всё больше объективных сложностей с назначением земли и согласованием разрешительной документации. Принятие генплана снова перенесли. В том числе из–за этого ощущается острый дефицит участков в престижных районах под строительство недвижимости высокой ценовой категории.
"Поэтому будет расширяться тренд на размытие границ между классами, на экспансию девелоперов статусных объектов за пределы привычных локаций и на мультиформатные проекты с недвижимостью разного класса", — говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти.
Плюс–минус 1%
Цены на жильё бизнес–класса за последние полтора года менялись вместе с рынком — сначала ушли вверх, сейчас отыграли обратно примерно до тех же позиций, но с небольшим приростом в случае готовности дома. В целом сегмент стабилизировался чуть лучше остальных, отмечают участники рынка.
По оценке Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", сейчас средняя цена "квадрата" в бизнес–классе в Петербурге находится на уровне 330,8 тыс. рублей за 1 м2.
Как говорит Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development, средние цены всех классов, в том числе бизнес–класса, пребывают в стагнации — с начала года помесячные корректировки составляли в среднем плюс–минус 1%, к началу июля средняя цена экспозиции в Петербурге и Ленобласти зафиксирована на уровне 310 тыс. рублей за 1 м2 при 100%–ной оплате.
Нашли место
В отличие от элитного жилья бизнес–класс не так сильно привязан к престижным локациям. "Как правило, новостройки бизнес–класса возводятся в центральных или полупериферийных частях города, но в то же время подобное жильё может появляться и в престижных зонах спальных районов, выделяющихся на фоне окружения своими характеристиками (например, близостью к акваториям или зелёным массивам), малоэтажным форматом застройки. При отнесении новостройки к бизнес–классу местоположение объекта играет не ключевую роль, основное внимание уделяется квартирографии жилого комплекса (средней площади лотов, соотношению их типов, количеству квартир на площадке)", — объясняет Андрей Соловьев, партнёр, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
В последние годы рынок жилья бизнес–класса активно пополняется за счёт строительства жилых комплексов на бывших территориях серого пояса Петербурга. В качестве примера таких "новых" локаций можно привести Чёрную речку или Выборгскую сторону.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в число локаций — лидеров спроса объектов бизнес–класса входят Сосновка — Удельный парк, Чёрная речка — Лесная, Свердловская — Малоохтинская набережные. В 2021–2023 годах совокупно здесь реализовано 42–45% всех квартир данного класса. "Самый популярный проект в классе в I квартале 2023–го — Svetlana Park в Сосновке", — говорит Ольга Трошева.
В структуре продаж традиционно треть всех сделок класса бизнес проходит в историческом центре. Но за последние 3 года выросла доля проектов в спальных районах: в 2021 году на них приходилось 10% сделок, в 2022–м — 13%, а в I квартале 2023–го — уже 15%.
Быстрый рынок
Требования покупателей в последние годы значительно расширились: теперь вместе с квартирой они желают приобрести определённый образ жизни, предлагаемый жилым комплексом. При выборе ЖК помимо традиционных запросов на уникальную архитектуру, современное техническое оснащение дома, квартирографию с преобладанием крупногабаритных лотов особое внимание будущие жильцы уделяют наполнению проекта, в частности внутренней инфраструктуре, благоустройству придомовой территории.
В целом требования к бизнес–классу укладываются в общую парадигму спроса: меньший общий метраж (в данном случае 45–70 м2) за счёт лучшей функциональности: большие кухни, дизайнерское благоустройство, небольшая этажность. И поскольку проектов бизнес–класса значительно меньше, чем комфорт–класса, новые тренды укладываются в реальные решения гораздо быстрее.
Например, когда проектируется большой квартал массовой застройки, то его возведение займёт несколько лет. Подобное предложение будет представлено на рынке годами до исчерпания локации и завершения стройки. В бизнес–классе проекты намного меньше по объёму, поэтому каждые 2–3 года проходит заметный цикл эволюции — актуализация требований покупателей к планировкам, архитектуре, благоустройству, системам умного дома и прочему. Девелоперы вносят эти улучшения в новые проекты, и тем самым рынок бизнес–класса развивается интенсивнее.
Так, внутренняя инфраструктура исключительно для резидентов жилого комплекса, долгое время остававшаяся прерогативой элитных ЖК, всё чаще включается девелоперами и в проекты жилья бизнес–класса. То же касается благоустройства придомовой территории, к разработке проекта которого привлекают именитые ландшафтные бюро.
Не менее высокие требования стали предъявляться к отделочным материалам фасадов и начинке квартир, есть спрос на установку окон с алюминиевым или деревянным профилем.
Проекты благоустройства также начали носить нетиповой характер и включают в себя нетрадиционные решения. Например, разработка концепции детских площадок и выбор оборудования могут осуществляться совместно с психологами, в их оформлении есть запрос на использование экоматериалов, нетиповых малых архитектурных форм и арт–объектов.
"Изменились требования к обеспеченности машино–местами жилых комплексов. Также сформировался запрос на использование более дорогой инженерии в проектах бизнес–класса, например конвекторов в качестве приборов отопления. Кроме того, выросли требования к безопасности. Функции умного дома и умной квартиры становятся базовыми для жилья бизнес–класса", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Понятие бизнес–класса стало шире и демократизировалось. Наиболее дорогая недвижимость относится к премиальной, откровенно эксклюзивная и самая дорогая — к элитной. Бизнес–класс сейчас представляет собой относительно дорогой метр, но не настолько, чтобы считаться реально малодоступным. Например, за счёт небольших планировок целевая аудитория таких проектов расширяется. Спрос на бизнес–класс как таковой вычленить сложно, в основном из–за довольно свободного позиционирования. Размывание между сегментами определённо есть, но встречаются и попытки позиционировать класс проекта на ступень выше, чтобы увеличить цены. В бизнес–классе большее значение имеют параметры строящейся недвижимости. Это относительно небольшое количество квартир, высокие потолки, подземный паркинг с достаточным количеством машино–мест, авторский дизайн общественных зон, отсутствие студий. Однако и расположение не может быть каким угодно. Центр города — наиболее характерная локация, безоговорочная заявка. Есть и другие районы с соответствующим восприятием, но их не очень много.
Требования к бизнес–классу действительно скорректировались за последнее время. В частности, у покупателей есть запрос на уменьшение количества квартир как в целом в проекте, так и на этаже (до шести–восьми лотов). Сформировался запрос и на более разнообразные планировочные решения: клиенты хотят видеть в бизнес–классе редкие форматы квартир с террасами, мастер–спальни, видовые пентхаусы. При этом планировки стали более эргономичными и функциональными. Также мы наблюдаем тренд на уменьшение среднего метража квартир в бизнес–классе. Отчасти функции, которые ранее были востребованы внутри квартиры, переходят в общественные пространства. Их становится больше, и они частично компенсируют сокращение площади квартир. В качестве примера можно привести коворкинги, комьюнити–центры, общественные гостиные и т. д. Клиенты также хотели бы видеть индивидуальные и более сложные дизайн–проекты мест общего пользования. В отделке МОП сформировался запрос на использование более качественных материалов, а также на наличие дополнительных функций — например, просторной зоны ожидания и санузлов.
Из-за турбулентности рынка в структуре спроса увеличивается доля квартир бизнес-класса высокой степени готовности. Несмотря на незначительное колебание цен с начала года, объем сделок с полной оплатой еще по итогам первого квартала сократился до минимальных 8%. Показатели сделок с ипотекой и рассрочкой примерно равны. Если потребители типичного "эконома" сегодня все чаще отказываются от покупки квадратных метров, то клиенты, сохранившие свою финансовую устойчивость в условиях кризиса, предъявляют повышенные требования к недвижимости и жилой среде. Даже просторное стандартное жилье проигрывает сегодня небольшим лотам высокого класса. Поэтому в сегменте "бизнес" становится больше студий и однокомнатных квартир. Многие функциональные зоны: кладовые, коворкинги, помещения для проведения мероприятий, выносятся за пределы приватных жилых пространств. Становится больше различных нестандартных планировок под разные потребности.
Что касается требований к наполнению жилья бизнес-класса, покупатели хотят, чтобы в нем были закрытые дворы, качественные детские площадки, подземные паркинги, небольшое количество квартир на этаже и не очень большое количество квартир-студий. Также многие интересуются возможностью установки электрических розеток для электрокаров. Кстати, новые проекты домов бизнес-класса стали часто строить с уже установленными розетками для зарядки индивидуальных средств передвижения, таких как самокатов, унициклов, электровелов. За последние три-четыре года мы не раз видели проекты от одного застройщика, где в одной локации были построены дома и бизнес, и комфорт-класса. Это, например, территория завода "Светлана", которую сейчас осваивают несколько застройщиков. В Москве строит такие смешанные комплексы ГК "А101" – различаются классы качеством отделки, высотой потолков, количеством квартир на этаже, близостью к школам и детским садам. В целом, мы видим, что тенденции сохраняются, а застройщики при этом стараются с каждым годом улучшать качество домов.
На данный момент на рынке укрепляется тренд на возникновение качественных проектов, расположенных в отдаленных частях города или имеющих некоторые недостатки в окружении, что зачастую приводит к необходимости выделения «промежуточного» сегмента. Так и запускается процесс размытия классов, и девелоперы все чаще представляют промежуточный "премиум" между "бизнес" и "элит", а также более консервативный "бизнес-лайт" или продвинутый "комфорт-плюс". Проекты могут позиционироваться на рынке выше по классу относительно их соседей по локации за счет улучшенной инфраструктуры, благоустройства, технологичности и используемых материалов, однако тяготеть к более низкому сегменту к примеру, в части квартирографии и плотности застройки. Общий тренд — доля малогабаритных квартир в новых проектах продолжает расти, и особенно ярко эта тенденция выражена в объектах бизнес-класса. За последние годы в проектах этого сегмента стали популярны студии — доля маленьких квартир площадью до 35 м2 с 2018 года к 2022 году увеличилась с 19% до 28%. Однако, из позитивного, благодаря тому, что площадь квартир в проектах бизнес-класса сокращается, качественная недвижимость становится для покупателя более доступной благодаря уменьшению общего чека и порога входа в проект. Примечательно, что тренд на сокращение площадей квартир мы наблюдаем во всех классах премиальной недвижимости. Например, пару лет назад в премиум-классе появились абсолютно несвойственные для данного сегмента студии площадью менее 30 м2 и они стали пользоваться повышенным спросом.
https://www.dp.ru/a/2023/07/25/smeshenie-zhanrov-zhiljo-biznes?from=dzen-news