Продажи участков в регионе устойчиво растут. За январь - июнь 2023 года в Ленобласти было заключено 47 059 сделок с участками ИЖС, садовыми и дачными наделами.
По сведениям областного управления Росреестра, это на 27,4% больше, чем за такой же период прошлого года (36 947 сделок). И на 49% больше, чем в первом полугодии 2021-го (32 484 продажи).
Получается, что ни начало СВО, ни введение санкций, ни частичная мобилизация не повлияли на стремление граждан обзавестись собственным участком, а затем (естественно) что-нибудь на нем построить. Может быть, не сразу.
Попробуем разобраться в причинах.
Первый аргумент. Сильным драйвером загородного спроса стала пандемия: переживать изоляцию в загородном доме оказалось проще, чем в квартире; «удаленка», онлайн-сервисы и стремительное развитие доставки смягчили дискомфорт отрыва от цивилизации. Пандемия миновала, инерция еще осталась.
Второй стимул - закрытие привычных направлений отдыха и туризма. (Сначала из-за пандемии, а затем и по геополитическим причинам). Этот фактор повлиял и на активность в сфере купли-продажи, и на рост спроса в сегменте аренды - что привело на рынок частных инвесторов.
Третий фактор - запредельный рост стоимости квартир, особенно заметный в новостройках, но и на вторичном рынке тоже. В новостройках Ленобласти средняя цена лота (квартиры) в июне 2020 года составляла 2,9 млн рублей, в 2021-м - 4,3 млн рублей, в 2022-м - 6,3 млн рублей. И только в 2023-м немного откатилась назад - до 6 млн.
За три года льготной ипотеки жилье подорожало вдвое, а вот о доходах такого сказать нельзя. Дело даже не в том, что часть покупателей оказывается перед выбором: купить квартирку в 40 кв. м - или дом площадью 100 кв. м, почти за те же деньги? (Хотя и такие ситуации бывают).
Но необоснованная дороговизна жилья на первичном рынке (дольщики уже платят не только за «квадраты», но и за школу, поликлиники, дороги и пр.) добавляет аргументов в пользу загородного выбора.
Наконец, четвертое. С объектами для инвестиций совсем кисло. Оборот валюты ограничен; рынок акций тоже не предполагает особенного выбора; в коммерческой недвижимости - свои сюрпризы и высокий порог входа; жилье переоценено и окупаться через сдачу в аренду будет лет 20-25.
Земля, даже если не вырастет в цене, то, скорее всего, и не потеряет. И стоит участок в приличном месте 2-2,5 млн рублей. Частные инвесторы (микродевелоперы) покупают землю под застройку, чтобы через год продать вместе с домиком.
Продажи участков в коттеджных поселках составляют 1500-2000 штук в квартал. Организованная застройка составляет 10-15% от оборота участков.
И все же главный фактор спроса на участки, который не просчитывается на перспективу: этот рынок зависит от геополитической стабильности/нестабильности. Человек, который приобретает землю, рассчитывает много лет жить в России. И бизнес свой (а предприниматели преобладают) тоже собирается вести здесь. В текущем году таких людей становится больше. Причины анализировать не будем.
Растет влияние ипотеки, увеличивается доля продаж в кредит. Кредитные схемы влияют на рынок участков не напрямую, через стройку или приобретение дома, но становятся все более популярными.
По данным Сбербанка, за первое полугодие количество кредитов га ИЖС на загородном рынке Ленобласти в первом полугодии увеличилось в 12 раз.
Во втором полугодии 2023-го, после повышения Центробанком ключевой ставки, кредиты подорожают и рост замедлится.
Экспертные мнения
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- На фоне выросшей ставки ЦБ РФ до 8,5% сельская и другие с субсидированной ставкой выглядят еще привлекательнее. Вопрос в политической воле. Пои сохранении ставки сельской ипотеки объем субсидий возрастает.
Если общую сумму, выделяемую из бюджета для субсидий, не увеличат, тогда сократиться количество выдаваемых льготных кредитов. Это приведет к снижению продаж. Загородные инвесторы уже сегодня по новым проектам продумывают ценообразование.
В массовом сегменте основное решение - повышение доступности участков благодаря корректировке цен Снижение цены возможно за счет уменьшения площади участков, сокращения пакета инженерных коммуникаций: отказ от газоснабжения за счет девелопера (в расчете на программу догазификации), от централизованного водоснабжения.
В некоторых проектах уже встречаются отказ от ограждения периметра посёлка, от охраны (автоматические шлагбаумы), сокращение ширины внутриквартальных проездов и т.д.
Застройщики будут шире применять рассрочки. Но, учитывая не стабильность рынка и рубля, зто будут краткосрочные программы, на 3-6 месяцев. В проектах на начальной стадии строительства - один год.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Многие сейчас рассматривают хит этого года - льготную ипотеку на строительство загородного дома с максимальным размером кредита до 12 млн рублей. Такие займы банки предоставляют траншами, по мере окончания каждого из этапов строительства.
Хотя по ней проценты и нужно платить со всей суммы кредита, начиная с первого же месяца, но ставка - около 7% и можно строить самому собственнику, а при семейной ипотеке - 5,9%.
Повышение ставки ЦБ РФ повлияет на рынок негативно. Рыночные ипотечные кредиты на загородные объекты даже в крупных банках по факту предоставлялись по ставкам не ниже 11-12%. Это уже дорого.
Далеко не каждый бизнес приносит такую годовую доходность. Вероятно, увеличится популярность программ, которые субсидирует государство. Но и по ним будут ужесточаться требования, банки станут выдвигать дополнительные условия: кредиторы не хотят рисковать.