Как изменятся цены и ипотечные ставки после решения ЦБ

Минстрой не планирует в ближайшее время вводить новые меры поддержки строительной отрасли из-за повышения ключевой ставки. Об этом сказал журналистам министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на Всероссийском форуме малых городов и исторических поселений, который проходит сейчас во Владивостоке.

Льготная ипотека на новостройки действует до июля 2024 года. Правительство, ДОМ.РФ, Минстрой отрабатывают возможные сценарии развития ситуации в отрасли. Время, чтобы найти эффективное решение и обеспечить реализацию нацпроекта "Жилье и городская среда" есть, подчеркнул он. Также он добавил, что в 2022 году был период, когда ключевая ставка была выше.

К середине июня, по данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка топ-20 банков по льготной ипотеке на новостройки держалась на уровне 7,47%, по рыночным программам на новостройки - 11,06%, на вторичные квартиры - 11,16%.

Между тем, эксперты считают, что повышение в пятницу Центробанком ключевой ставки с 7,5% до 8,5% приведет к росту ипотечных ставок и увеличению интереса к льготной ипотеке. При этом насчет динамики цен на жилье их мнения разошлись.

Ставки по собственным программам банкам могут прибавить 0,5-1 процентных пункта, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Однако средняя ставка по рынку будет расти меньшими темпами, поскольку значительная часть выдач приходится на льготные программы, ставки по которым не меняются. Не исключено, что удорожание собственных программ банков дополнительно подстегнет спрос на льготную ипотеку, считает он.

Льготные ипотечные программы увеличат объем на рынке, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Классическая ипотека подорожает до уровня на 1,5-2 процентных пункта выше ключевой ставки.

От ключевой ставки зависит не только ипотечная ставка, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Кредиты для застройщиков подорожают, следовательно ожидать снижения цен на новостройки напрасно, говорит он.

Ставки по проектному финансированию девелоперов могут в среднем увеличиться на 0,3-0,5 п.п., считает поясняет руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Однако нужно учитывать, что рост ипотечных ставок приведет к замедлению темпов продаж, снижению темпов наполняемости счетов эскроу и, соответственно, еще большим затратам для девелоперов, поскольку ставка по их кредитам снижается, когда наполняются счета эскроу. В большей степени это отразится на проектах, где продажи открыты совсем недавно.

Инвесторы не могут продать квартиры и собираются сдавать их в аренду

При ключевой ставке в 7,5% ставка по стандартным программам для новостроек без господдержки составляла около 11%, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. В ближайшей перспективе она будет 12-13%. Повышение ключевой ставки также повлияет и на субсидирование лимитов по кредитам со стороны застройщиков, увеличив их затраты на 2-4% в зависимости от стоимости объекта и комиссии банка. В связи с этим можно ожидать повышенный спрос со стороны покупателей до конца июля - начала августа, то есть тех, кто захочет зафиксировать ранее одобренную ставку. Позже спрос может скорректироваться, особенно на вторичном рынке.

Увеличение стоимости ипотеки может дополнительно снизить цены на вторичном рынке недвижимости, и интерес покупателей будет все больше смещаться в сторону вторичного жилья, отмечает сооснователь и CEO VIRA Александр Савельев. При этом потенциальное увеличение процентов по депозитам стимулирует инвесторов выбирать вложение денег на банковские вклады, а не в новостройки.

Покупательский спрос снизится, цены на квартиры окажутся под давлением и также начнут снижаться, считает финансовый аналитик и директор КБ "Готовые Решения" Кристина Лоткова. Хотя увеличение доходности банковских вкладов может со временем стимулировать спрос на недвижимость со стороны инвесторов. Между тем, совместные программы банков и застройщиков привели к чрезмерному удорожанию жилья на первичном рынке и рекордному разрыву с ценами на вторичке, отмечает она. Становятся неликвидны даже квартиры-студии, рынок ими переполнен, вторичный рынок очень просел. Инвесторы, которые набрали квартир, ожидают лучших времен и уже не перепродают квартиры на стадии строительства. Им ничего не остаётся, кроме как ждать завершения строительства и сдавать их.