Добрый день, дорогие читатели,
Сегодня я Вам дам несколько советов, на что необходимо обращать внимание при выборе дачного участка, получив личный опыт как негативный, так и позитивный, а также с учетом знаний, приобретенных в качестве председателя СНТ, поскольку я вижу трудности, с которыми сталкиваются другие люди.
Конечно, в первую очередь каждый человек выбирает дачный участок, опираясь на предпочтения к местности: кому-то нужно озеро, кому-то лес, кому-то близость к городу, кому-то что-то еще - здесь нет возможности давать советы, поскольку все мы разные с разными вкусами и жизненными приоритетами. Тем не менее, как бы ни нравилось место, которое Вы присмотрели для своего дачного участка, я бы рекомендовала Вам оценивать его удаленность от Вашего дома не более, чем на 2 часа езды, как показывает практика, более дальние участки уже все перепроданы в нашем СНТ из-за, как раз, проблемы чрезмерно долгой дороги. Если Вы планируете жить за городом и при этом ежедневно ездить на работу и возить детей в город на занятия, то эта удаленность должна быть еще меньше и, честно говоря, лучше тогда выбирать населенный пункт, где вблизи есть садик/школа и секции, иначе Вы будете приезжать в свой загородный дом ежедневно очень поздно и очень быстро вымотаетесь от такого ритма жизни.
Выбрав, как Вам кажется, участок Вашей мечты, обратите внимание на несколько очень важных моментов:
1) Проверьте виды разрешенного использования земли на Публичной кадастровой карте (в сети интернет огромное множество сайтов с данной картой) или в выписке ЕГРН, которую можно заказать на сайте Росреестра или запросить у собственника. Если указано, например, "для ведения садоводства", "для ведения дачного хозяйства", "для индивидуального жилого строительства", то Вам удастся зарегистрировать дом на данном участке, но если там будет указано, например, "для ведения огородничества", "для ведения сельского хозяйства", то этого сделать уже не удастся без смены категории земли или вида разрешенного использования, что является непростым процессом.
2) Вдоль Вашего участка обязательно должна идти дренажная канава, даже если Вы приехали, а участок кажется очень сухим, возможно, он еще промерзший или была длительная жара, но будет сезон дождей, и Вы просто потонете на своем участке, как в болоте. Если у Вас лесной участок, и Вы планируете очистку участка от деревьев, помните, что помимо того, что это очень дорогое удовольствие, если Вы не делаете это сами, то после выкорчевки Ваш участок из невероятно сухого может превратиться в невероятно мокрый, и дренаж Вам придется делать в любом случае, а выводить его куда-то необходимо. Также важно обратить внимание, чтобы уклон участка шел к дренажной канаве, а не от нее, иначе Вы будете вынуждены или отсыпать свой участок на высоту, позволяющую вывести дренаж в канаву, что тоже иногда может достигать даже 7-значных чисел, или выводить дренаж через соседей, расположенных ниже, если их канава будет ниже Ваших участков. Помимо вышеуказанного, труба септика тоже выводится в дренажную канаву или делается поле орошения, но такое поле может Ваш участок дополнительно увлажнить. Также сама канава должна иметь уклон не менее 1 см на 1 м канавы, чтобы вода могла из нее уходить, и обязательно пройдите вдоль всей канавы, в том числе за пределами Вашего участка, чтобы посмотреть, куда вода из нее уходит в конечном итоге, в противном случае в ней может регулярно стоять вода, а соответственно и с Вашего участка воде будет некуда уйти. Для того, чтобы определить корректно все отметки, рекомендую взять с собой нивелир, который можно даже просто взять в аренду на 1 день.
3) Необходимо удостовериться в сухости Вашего участка, для этой цели не всегда достаточно просто пройтись по нему. Советую взять на просмотр с собой лопату, откопав несколько ямок в разных частях участка глубиной хотя бы на пару штыков , посмотрите, наполняются ли они водой, какой грунт на данной глубине, и если это черный торф или серая глина, то лучше поискать другое место для покупки, поскольку торфяной участок будет мокрым, пока Вы не сделаете выторфовку с засыпкой песка вместо него (есть и другие способы, но они менее примечательны), а глинистый участок создаст проблемы при организации фундамента, а также ухода воды при таянии снега и после дождей, а снега за городом зимой может быть очень много.
4) К Вашему участку обязательно должна идти дорога, если Вы покупаете участок зимой, и Вам кажется, что дорога к участку есть, - это совсем не означает, что она там есть и летом, поэтому если Вы не хотите ждать таяния снега и желаете приобрести участок как можно скорей, то я рекомендую прописать в Договоре Купли-Продажи, что Продавец гарантирует твердое покрытие дороги, иначе потом для Вас окажутся сюрпризом дополнительные траты или невозможность заехать на участок, учитывая, что в СНТ не всегда может быть в наличии бюджет на непредвиденные расходы в виде срочного покрытия Вашего куска дороги, а некоторые участки могут вообще не располагаться в границах СНТ, и тогда все расходы могут упасть на Вас лично.
5) При покупке участка обязательно вызовите кадастрового инженера и проверьте границы своего участка прежде, чем что-либо начинать делать на участке. Обязательно получите Акт межевых знаков от кадастрового инженера или застройщика. После того, как Ваши границы вынесли, то обязательно зайдите на Публичную кадастровую карту и проверьте, что визуально действительно все так, что количество участков между дорогой и Вашим новым приобретением соответствуют данным на карте, что форма участка аналогична, кадастровый номер тот же и, возможно, какие-то другие аспекты, иначе есть риск того, что Вы построите дом, а потом случайно выяснится, что он находится на чужой территории, к сожалению, как показывает практика, такое действительно может быть.
6) Зачастую застройщик может пообещать и детскую площадку, и возможность подключения централизованной скважины, и газификацию, и что-то еще, но фактически обещания могут не быть исполнены, даже если в организованном СНТ захотят все эти удобства провести, одного желания не всегда бывает достаточно. Для всего вышеперечисленного необходимы общественные участки с определенными нормами, например, для площадки сбора мусора необходим участок с удаленностью не менее 20 метров от других участков и то это при стесненных обстоятельствах, в идеале даже 25 метров, а если у Вас такого участка нет, то Вам придется вывозить мусор в ближайший населенный пункт, но вывоз мусора при этом все равно Вы будете вынуждены оплачивать. Для централизованной скважины санитарная зона еще больше - в радиусе 30 метров не может быть ничего, кроме газончика, обнесенного оградой. Для газификации требуется, чтобы недалеко от Вашего участка шел газопровод, и то это не дает гарантии, что к Вам возможно провести газ, а также если Ваш участок не находится в границах населенного пункта, то субсидией на получение льготного газа тоже воспользоваться не удастся, по крайней мере на сегодняшний день. Для того, чтобы обещания были исполнены, как минимум запросите эту информацию добавить в договор Купли-Продажи.
7) Будьте готовы к тому, что питьевой воды на Вашем участке может не быть вообще, даже если Вы пробурите довольно глубокую дорогостоящую скважину, поскольку вода может быть очень плохого качества, а для ее очистки нужно будет использовать дорогие фильтровальные системы, которые мало того, что занимают довольно большую площадь, еще требуют регулярной замены недешевой фильтрующей среды, а при этом вода из-под крана может даже идти прозрачной, но например, в ванной и туалете Вы все равно сможете видеть ржавые разводы от повышенного содержания железа. Если для Вас это принципиально, то лучше опросить уже проживающих в поселке людей, какая у них на участке вода, чем они пользуются (колодцем или скважиной). Однако, бывают ситуации, когда на одном участке вода со значительно превышающим норму содержания железа, но мягкая, а на участке через дорогу вода вообще без железа, но очень жесткая, поэтому рекомендую не ограничиваться одним опрошенным жителем поселка.
8) Если Вы приобретаете дорогостоящий участок на 1 линии реки или озера, будьте готовы к тому, что перед Вашим участком могут приходить и гулять или загорать другие люди, потому что существует водоохранная зона от воды до забора. Также существует водоохранная зона от воды до дома, которая зависит от типа и протяженности водного объекта, поэтому проверьте, что габариты Вашего участка с учетом удаленности от воды позволяют Вам построить дом на Вашем участке, чтобы в будущем не возникло трудностей с его регистрацией.
9) Иногда недобросовестные застройщики могут скрывать какие-то дефекты участков, например, бывают ситуации, когда участки, расположенные в овраге пытаются выровнять, чтобы визуально они выглядели более привлекательно, но при этом в этот овраг сваливают спиленные деревья, строительный мусор и потом засыпают песком. Такой участок принесет очень много трудностей в будущем, во-первых, на нем Вы сможете поставить только свайный фундамент, во-вторых, нужно понимать, что древесина начнет со временем под землей гнить, и Ваш участок будет проседать, причем это будет происходить постепенно, но Ваше благоустройство будет страдать, а также Вы будете оказываться все больше и больше в низине. Рекомендую поспрашивать местных жителей о рельефе территории, если есть возможность, то будет полезным пригласить с собой геолога, он Вам также сможет дать совет по п.3.
10) Раньше Ленэнерго подключало электроэнергию по льготной стоимости 550 руб., но сейчас ситуация уже год как изменилась, поэтому Вы должны понимать, что при наличии мощности, столба, ЛЭП, подведенных непосредственно к Вашему участку, стоимость подключения будет одной, но если чего-то из вышеперечисленного нет, то цена будет значительно выше. Стоимость подключения Вы не узнаете до тех пор, пока Вы не подадите заявку в личном кабинете Ленэнерго, по примеру соседей, которые недавно выполняли подключение 15 кВт при наличии опоры, ЛЭП и мощности им обошлось в 87500 руб. в июне 2023 года, так что если на участок подведено электроснабжение, то конечно, это будет его неоспоримым преимуществом, особенно учитывая то, что Ленэнерго по договору обязаны исполнять мероприятия в течение 6 месяцев, а по факту далеко не всегда укладываются в обещанные сроки.
Надеюсь, что моя статья окажется для Вас полезной, и придерживаясь этих советов, Вы сможете заранее предупредить нежелательные факторы при покупке Вашего участка и полностью наслаждаться комфортом и отдыхом на даче Вашей мечты. Все эти пункты основываются на реальных проблемах, с которыми столкнулись люди в процессе или после приобретения участка, если Вы можете добавить что-то еще, с чем столкнули Вы или Ваши знакомые, буду рада прочитать о Ваших историях в комментариях.