Несмотря на растущее количество новостроек, вторичный рынок недвижимости и не думает уходить в прошлое. Однако «подержанные» квартиры часто оказываются полны сюрпризов. Одним из них может стать бонус новому владельцу в виде долгов по ЖКХ.
Закон не запрещает владельцам квартир продавать их даже в том случае, если они задолжали управляющей компании или другой организации, обслуживающей жилой дом. Задача коммунальной организации – получить деньги. Но поскольку она не ставит перед собой цели поймать должника сразу, то возможны разные курьезы.
Формально компанию не интересует человек, который будет расплачиваться с долгами. Главное, чтобы по документам недвижимость была записана на него. Последнее не означает, что и судья останется так же нечувствителен к произошедшей перемене. Если дело дойдет до судебного разбирательства, новому владельцу можно и нужно отстоять свои права.
Согласно 154 статье ЖК РФ, человек приобретает с квартирой обязанность ее содержания, в т.ч. внесение платы за услуги по управлению многоквартирным домом. Сюда входят многочисленные статьи расходов, включающие проведение ремонтных работ, ЖКЗ, электро- и газоснабжение и т.д.
Однако все эти обязанности появляются у нового собственника с того дня, как он зарегистрирует право собственности на купленное жилое помещение. Это значит, что все квитанции, которые не были оплачены до заключения сделки, не имеют к нему никакого отношения. Погашение задолженностей по-прежнему лежит на старом владельце (ст. 210 и 223 ГК РФ).
Поэтому первое, на что будет смотреть суд – это запись в ЕГРН о смене собственника. Она является четкой границей, отделяющей обязанности продавца от обязанностей покупателя. Поэтому если все проблемы исходят от прежнего владельца, управляющей компании придется искать хитрого должника уже по новому адресу.
Единственное исключение из правила – это взносы на капитальный ремонт. Оплата расходов на содержание общедомового имущества не опирается на ЕГРН и другие документы. В соответствии с 158 ст. ЖК РФ переход права собственности означает и передачу «права» закрыть все долги, накопившиеся у прошлого собственника по капремонту.