Дмитрий Факторин, наш ведущий эксперт в сфере экономики, разбирается в аномалии на рынке первичной и вторичной недвижимости.
Из опубликованной недавно статистики ЦБ следует, что цены на первичную недвижимость в стране по итогам 1 квартала 2023 года опередили цены на вторичном рынке на колоссальные 40%. Средняя цена на вторичном рынке составила 90,9 тыс. руб. за кв.м., а на первичном 127,2 тыс. руб.
Авторитетные аналитики и СМИ подробно разбирали эти цифры, указывая на риски всех участников процесса: покупателей, банков и в конечном итоге застройщиков. Причиной аномалии единодушно определили льготные ставки по ипотеке, а вот в отношении «здоровости» такой ситуации и возможных последствий мнения ожидаемо разделились: очевидно же – кому в моменте выгодно.
Каким же образом льготная ставка по ипотеке привела к столь существенному росту цены квадрата в новостройках? Понятно, что чем ниже ставка, тем привлекательнее кредит. Но, привлекательные условия по кредиту – это только часть сделки по покупке недвижимости, а совокупный результат от такой покупки вовсе необязательно окажется выгодным.
Давайте посчитаем. Итак, льготная ставка по ипотеке составляет 8% годовых. Ставки по кредитам на покупку вторичной недвижимости находятся в диапазоне от 9 до 12% годовых. Давайте возьмем среднюю –10,5%. Посмотрим, сколько процентов будет платить покупатель за 1 кв.м. в новостройке – 10,2 тыс. руб. в год. А сколько за метр вторички – 9,5 тыс. руб. С текущей процентной нагрузкой разобрались: льготная ставка по ипотеке не перекрывает разницу в ценах первички и вторички. Что с аннуитетом? На сроке ипотеки 10 лет покупатель будет ежемесячно платить за первичку 1 543 руб. за кв.м., за вторичку – 1 227 руб. Иными словами, ежемесячные платежи по более дорогой ипотеке на вторичное жилье оказываются на 20% ниже, чем по льготным программам.
Давайте посмотрим на покупку первичной недвижимости с инвестиционной точки зрения. Первичная недвижимость – это то, что еще не построено, или построено, но еще не продано самим застройщиком. Если недвижимость куплена у застройщика физическим лицом и потом перепродана, скажем через месяц, то это уже вторичная недвижимость. Т.е., в одном и том же доме теоретически могут одновременно продаваться квартиры как из категории первичной недвижимости, так и вторичной. Разница в ценах при этом в среднем по стране и по объектам составляет 40%! Есть такая поговорка у автолюбителей: «Выехал из салона на новом автомобиле – потерял 30% стоимости». Это, конечно, утрированная ситуация, но мы рассуждаем о средних цифрах, а со статистикой не поспоришь.
Давайте еще для порядка пересчитаем общее ценовое удорожание сделки с льготной ипотекой с учетом в разности в ценах, процентной ставки и фактического среднего срока погашения таких кредитов. Итак, по данным Сбербанка средний фактический срок погашения ипотечного кредита составляет 4,5 года. Покупатель вторички в итоге заплатит 114,5 тыс. руб. за кв.м. Покупатель первички выплатит 152 тыс. руб.
Как видим, ни по сумме текущей процентной нагрузки, ни по величине аннуитетных платежей, ни по инвестиционной привлекательности сделки - льготная ипотека не может оправдать столь существенную разницу в ценах на первичное и вторичное жилье. Может дело не в ней? Статистика показывает, что разница в цене начала радикально расти с 2020 года, когда весной была запущена программа льготной ипотеки с госучастием. С тех пор спред последовательно рос год от года с 18% в 2020 до 40% в 2023г. До этого момента разница в ценах редко превышала 10%. Застройщики говорят, что рост цен связан с общим удорожанием строительства, но это никак не объясняет описываемою ситуацию.
Пока мы можем говорить об иррациональном поведении покупателей первичной недвижимости на фоне агрессивных маркетинговых действий ведущих застройщиков страны. Наблюдаемые диспропорции очевидно приведут к разрушению спроса на недвижимость в долгосрочной перспективе, что не могут не понимать отраслевые лидеры. Или радужные долгосрочные прогнозы по очередным рекордам ввода жилья и фантастическим перспективам наращивания доли ипотеки в ВВП страны в реальности не такие уж и радужные? И надо успеть «заработать» здесь и сейчас?
Что у нас в части перспектив лежит, что называется, на поверхности? Демографическая ситуация в стране говорит о стагнации численности населения, в том числе с учетом постоянной миграции. Так, за период с 2003 года численность населения России не выросла без учета новых субъектов федерации и составила порядка 145 млн. человек. Из этой численности более 33 млн. человек составляют дети и подростки до 19 лет, а значит в основном проживают совместно с родителями. В стране насчитывается 42 млн. семей и если предположить, что большинство из них проживают совместно по 2-е взрослых, то общая потребность населения в жилье составляет порядка 70 млн. объектов. На текущий момент в стране зарегистрировано свыше 73 млн. только квартир. В последние несколько лет стройкомплексом ежегодно сдается более 1 млн. новых квартир. Таким образом, мы уже имеем существенный профицит количества квартир для удовлетворения потребностей населения в проживании. По показателю количества квартир на 1 000 жителей Россия уже перегнала среднеевропейский уровень – по данным за 2021 год в России 482 квартиры на 1 000 жителей. Для сравнения, например, в Польше этот показатель составляет 400, а в США 425. Да, у нас довольно большая доля временных трудовых мигрантов – порядка 15 млн. человек, которым тоже надо где-то жить. Но, живут они не обязательно в квартирах и уж точно не по одному. Учитывая скромные темпы роста отечественной экономики, говорить о существенном увеличении доли мигрантов не приходится, а это значит, что они не смогут обеспечить арендный спрос на все возрастающий профицит количества квартир. Региональное развитие России носит неравномерный характер: из каких-то регионов идет постоянный отток населения, а в каких-то приток. Эти притоки и формируют преимущественно спрос на новое жилье в отдельных субъектах федерации. Но, в той же Москве – центре притяжения внутренних мигрантов - прирост за 2022 год составил всего 80 тыс. человек, а ввод новых квартир превысил 100 тыс. штук.
При профиците в количестве квартир Россия по-прежнему отстает от развитых стран по количеству кв.м. жилья на одного человека. По итогам 2022 года этот показатель у нас составил 27,8 кв.м. на человека, при среднем показателе для европейских стран в 35 кв.м. И здесь у нас еще есть потенциал в 25% роста или на 1 млрд. кв.м. Но, такое улучшение жилищных условий предполагает обмен старой малогабаритной квартиры на новую большей площади. Куда же при профиците квартир в стране девать старую? Ответ вроде бы очевиден – нужна реновация. Однако, принятая Правительством программа всероссийской реновации на 2022-2023 год предполагает переселение лишь 50 тыс. человек с 1 млн. кв.м. жилплощади. Это покроет только 0,5% от вводимого за 2-а года жилья. В Москве свои планы на реновацию и ее объемы значительны – в настоящее время запланировано к переселению порядка 100 тыс. человек, но в масштабах страны даже такая значимая прибавка не решает проблемы профицита устаревшего, но не ветхого еще, жилфонда.
Как видно, не все так однозначно в перспективах роста рынка жилой недвижимости. Причем, обсуждению мы подвергли исключительно количественные показатели рынка без учета динамики и перспектив доходов населения, себестоимости строительства, макроэкономических показателей. А это значит, что существует структурная проблема рынка, по которой пока не просматривается решения.
Так при чем же здесь спред в ценах на вторичку и первичку? Когда основным фактором роста рынка жилой недвижимости является стремление покупателей получить бОльшую площадь квартиры за счет находящейся в собственности квартиры меньшей площади – разница в цене старой и новой недвижимости является принципиальной. При разнице в 40% покупатель первички за 1 новый квадрат должен отдать 1,4 старого квадрата, т.е. существенно уменьшить площадь своего проживания. Ни о каком улучшении жилищных условий в такой ситуации речи быть не может. Пока не заработает правило: равноценный +/- обмен старого метра на новый + доплата, пусть и в кредит, за дополнительные метры = новое жилье – говорить об устойчивости роста рынка жилой недвижимости не приходится.
А потому, все те риски, о которых говорит ЦБ, вполне реальны: это и риски ипотечных заемщиков, которые в случае наступления неплатежеспособности, не смогут вернуть долги за счет продажи ипотечной квартиры, и останутся должниками банков; это и банки, которые не смогут покрыть кредиты за счет залоговых квартир, и останутся с проблемными долгами; это и застройщики, которые в перспективе могут столкнуться с падением спроса и цен.
Вот только, одинок пока ЦБ в своих опасениях. Правительству нужен рост строительного комплекса, пусть и за счет льготной ипотеки. Преувеличены ли страхи финансового регулятора – узнаем в перспективе нескольких лет, а может и быстрее…