С наступлением осени в России вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся сделок с долями владения жилой недвижимостью. Эти изменения изложены в Законе № 310-ФЗ, вступившем в силу в сентябре этого года. Хотя обновленные правила появились совсем недавно, основные моменты уже были изложены в пояснительных материалах, выпущенных Росреестром.
Согласно части 11 статьи 30 Жилищного кодекса, которая действует с сентября, владелец жилой недвижимости или доли не может совершить сделку, в результате которой другой владелец получит менее 6 квадратных метров пропорциональной жилой площади. Любое действие, нарушающее это условие, будет аннулировано. Однако закон предусматривает исключения для разделения домов на микроучастки.
Новый запрет не применяется в случаях приватизации, наследования недвижимости, выделения помещения в рамках реализации программы семейного капитала или других юридических обстоятельствах, когда небольшие доли были созданы по уважительным причинам.
Официальные источники указали, что обновленный закон будет применяться к транзакциям, совершенным после 1 сентября 2022 года. Новые правила не повлияют на предыдущие транзакции. Большинство случаев, связанных со сделками с акциями, требуют нотариального заверения, за исключением случаев, когда все владельцы одновременно жертвуют или продают свои акции, заключая единый договор.
Регистраторы будут рассматривать все случаи, связанные с отчуждением акций, в том числе заверенные нотариусом, на предмет соответствия новому правилу, запрещающему разделение площади на небольшие доли. Если нарушение будет обнаружено, информация будет передана в Росреестр и нотариусу.
Хотя протокол таких проверок еще окончательно не установлен, регистраторы будут сравнивать площадь жилой площади по данным из Единого государственного реестра недвижимости с площадью передаваемой доли, чтобы убедиться в соответствии.
Примеры сделок, которые не соответствуют новым стандартам, включают случай, когда квартира площадью 30 квадратных метров делится на доли 1/10 и 9/10, в результате чего меньшая доля составляет всего 3 квадратных метра, что не допускается в соответствии с новым законом. Аналогичным образом, квартира площадью 45,5 квадратных метра, разделенная поровну между восемью владельцами, приводит к тому, что каждая доля составляет 5,6 квадратных метра, что превышает лимит, установленный законом. Таким сделкам будет отказано в регистрации Росреестром, если они не подпадают ни под одно из исключений, упомянутых выше.