Последние тезисы одного из представителей Центрального банка, примерно что-то в этом духе. На рынке ипотеки буквально пару месяцев назад, по мнению регулятора, было всё плохо. Теперь, спустя столь короткий срок, стало вдруг хорошо.
Не слишком ли быстро выправилась ситуация? Неужели меры принятые ЦБ дали моментальный эффект?
На рынке недвижимости так быстро ничего не происходит. Для получения эффекта необходимо минимум полгода, а то и год.
Что остаётся? Остаётся одно - риски переложены туда, куда нужно с тех, кому это не нужно
Это единственное что можно сделать быстро теми или иными мерами
Кому не нужно?
Ясное дело - тем, о ком больше всего печётся ЦБ. Банкирам ввалили увеличение резервов, но видимо не настолько, чтобы как то сильно повлиять ни их рвение выдавать кредиты всем подряд и как попало, ибо продолжают.
Более того, схемы, которые так сильно не нравились, как-то отошли на второй план.
А самое интересное то, что растущий разрыв между ценами новостроек и вторичным рынком перестал вдруг мешать доступности жилья, потому как новостройки подешевели, а доходы у населения вдруг выросли!
Это как так вообще?
В общем, наговорила директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова немало интересного и противоречивого.
Обо всём по порядку…
Недопузырь
Говоря о «пузыре», эксперт вроде как даже печалится, что он так и не «сформировался».
Эх, вот если бы сформировался!
Когда заходит речь про ипотеку, то часто обсуждается это в контексте пузыря…
Все-таки, наверное, вряд ли можно говорить, что он у нас сформирован, но что явно обращает на себя внимание – это разрыв цен между первичным и вторичным сегментом.
Эта разница росла, начиная с 2020 года отчасти на фоне реализации льготной программы ипотеки.
А в 2022 году разрыв цен достиг пика.
Сейчас он 40%, а в некоторых регионах, в Московской области, например, до 60% эта разница.
Таким образом, какие-то дисбалансы ценовые есть.
60% разницы – какие-то дисбалансы?! Позвольте, это уже не пузырь?
Выходит банк, получая залог в виде ДДУ по стоимости 10,0 млн. который после ввода в эксплуатацию объекта подешевеет на эти 60%, рисков теперь не несёт?
Просрочка на минимуме?
Но так она на минимуме весьма условном. В проценте, которым отчитывается регулятор, не учтена масса нюансов. Таких, к примеру, как объём проданных банками кредитов коллекторам, просрочки до 90 дней, каникулы, реструктуризации и т.п.
А это:
Доля кредитов в ипотеке, которая предоставляется людям с долговой нагрузкой более 80% составила 40% в I квартале 2023 года.
Средний срок ипотечного кредита на новостройки с 2016 года вырос на 10 лет, достигнув в 2023 году 26 лет.
То есть переоцененные новостройки покупают люди далеко не самые платёжеспособные, а платежи осуществляют на грани. При этом сроки растут, что усиливает риски того, что эти 40% не сегодня – завтра, перестанут платить
А ведь 40% это далеко не 1%, да?
Такие вот, дисбалансы…
Но, риски, по мнению эксперта, ушли, а ситуация идёт на улучшение!
Недориски
Наш последний опубликованный прогноз предполагал рост ипотеки в этом году до 17%, но с учетом последних очень сильных цифр мы, конечно, этот прогноз будем пересматривать.
В июле мы будем публиковать новый прогноз, и, я думаю, что это будет в районе 20%...
Другими словами, кредитов, описанных выше, выдают нынче больше
Почему?
Доступность жилья определяется ценами на недвижимость и доходами граждан.
Здесь у нас хорошие новости – мы видим по данным за первый квартал, что у нас цены стабилизировались, на первичном рынке даже несколько скорректировались вниз, что делает жилье доступнее.
Постойте, а как же растущий разрыв между новостройками и вторичкой - «сейчас он 40%, а в некоторых регионах, в Московской области, например, до 60%»?
Или это за счёт снижения цен на вторичном рынке? Не заметно чтобы цены последний год вообще куда-то сильно двигались. Вторичный рынок, в связи с ростом спроса, напротив, растёт в некоторых регионах.
За счёт чего тогда рост разрыва?
Также мы видим, что у нас растут доходы граждан, в том числе, в реальном выражении рост доходов граждан с января по апрель этого года составил 4,2% относительно прошлого года.
Эти два фактора в совокупности способствуют повышению доступности жилья и росту спроса, что видно и в цифрах по росту ипотечного кредитования.
Если это так, то почему доля заёмщиков с ПДН выше 80% продолжает расти?
Выводы напрашиваются сами собой…
Смена риторики ЦБ может быть вызвана только неким консенсусом между строителями и банкирами.
Я уже писал о том, как лихо эти игроки снова сделали «крайними» конечного потребителя ДДУ, переложив на него и искусственное завышение в 2022 году цен и дополнительные затраты за сниженную ставку в 2023г.
Что касается рисков – до поры, до времени и на привычный для всех авось
Мнение автора