В силу рода деятельности, ко мне часто обращаются люди, столкнувшиеся с теми или иными проблемами с недвижимостью. Ряд этих проблем можно решить, а некоторые, увы ... нет!
Порой, сложности на первый взгляд неочевидные и обусловлены наличием противоречий в законодательстве.
Поделюсь одной историей.
Помним, что с 2019 года хостелы и гостиницы нельзя размещать в многоквартирных жилых домах, согласно Федерального закона от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ. Но не было никаких ограничений в части того, на каких этажах можно их размещать, на каких - нет, при условии, что помещение имеет статус "нежилое".
Ко мне обратились с вопросом: "Можно ли изменить наименование нежилого помещения с "Цокольный этаж" на "Этаж №0" и какие для этого могут быть основания?"
Как выяснилось, п. 7.3. раздела VII СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (Зарегистрировано в Минюсте России 30.12.2020 N 61953) гласит:
"Запрещается размещать номера гостиниц в подземных и (или) цокольных этажах, а также в помещениях, расположенных непосредственно над автостоянкой, размещенной в подземных и (или) цокольных этажах здания"
В то время, как Закон и СП 379.1325800.2020 говорит об обратном.
Вот так! Что с этим делать владельцам гостиничного бизнеса?
Я размышляла на эту тему.
Вариант 1: Обхитрить формулировки в законе и переименовать "Цоколь" в "Этаж № 0"
Минусы:
- Даже если и возможно на основании какого-нибудь тех. заключения или экспертизы внести такие изменения в выписку ЕГРН, подав соответствующие документы в Реестр или признать через суд, то в части документов, относящихся к БТИ - не существует в классификаторе обозначений этажей понятия "Этаж № 0". Увы, план провалился.
- Срок внесения подобных изменений может занять годы, а стоимость различных экспертиз и прочих сопутствующих услуг не пощадит инициатора.
Вариант 2: Цоколь цоколю рознь! Действительно, в Москве, исследуя огромное количество зданий, я видела цоколь (по документам), расположенный ниже уровня земли без единой приямки, и видела цоколь, в котором были полноценные окна, и уровень земли был не выше 1/3 высоты окна, а кое-где и вовсе - окна находились на отметке асфальта.
Если рассматривать второй случай, то можно понять желание собственников таких объектов недвижимости побороться с нестыковками в законе, если от этого зависит судьба твоего бизнеса!
В этом случае стоит прибегнуть к услугам грамотного юриста с подобной практикой и обратиться в суд, предварительно разобравшись в формулировках "цокольный этаж" в законе, а также в основании, на котором этаж признается таковым (при определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра)
Возможно количество таких обращений в суд поспособствует внесению в классификацию этажей БТИ дополнительной формулировки, но пока практика, к сожалению не на стороне собственников.