Анастасия Гизатова о том, стоит ли бежать за квартирой и сколько потеряли инвесторы новостроек
«К покупке жилья в качестве инвестиции стоит подойти со всей серьезностью и не торопиться. Потенциал есть не у всех представленных в Казани объектов. Уже сейчас мы наблюдаем потери дольщиков до 700 тыс. рублей по новостройкам, купленным в январе 2023 года с целью их реализации летом 2024-го», — рассуждает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей статье для «БИЗНЕС Online» она объяснила, стоит ли сейчас брать жилье для себя в ипотеку, что будет с банковскими ставками на фоне скачка валют и как «хрущевкономика» Казани изменилась за 10 лет.
Чего ждать от скачка валюты?
На днях я стала невольным свидетелем спора пенсионерок на крыльце администрации Советского района. Светлана Николаевна в возрасте 80 лет, явный лидер этого коллектива, подытожила: «Девальвация своей валюты — это скрытый налог. Таким образом государство пополняет бюджет, чтобы хватило денег на выплаты и пенсии».
Споры идут не только во дворах, на кухнях и в офисах, но и в высших эшелонах власти. Например, председатель партии «Справедливая Россия — За правду» Сергей Миронов обвинил ЦБ в невыполнении своих конституционных обязанностей по поддержке национальной валюты и назвал происходящее «рукотворной катастрофой в исполнении либералов из Центробанка, которые работают в интересах наших олигархов и их старших партнеров на Западе».
В свою очередь, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что плавающий рубль — это благо для экономики.
Но не только будущее рубля волнует многих. Как правило, стоимость квадратного метра неразрывно связана с колебаниями национальной валюты.
По поводу дальнейшей судьбы недвижимости мнения экспертов разнятся — одни уверены, что никаких изменений не будет, другие предрекают дальнейшее падение цен, а третья группа, наоборот, видит предпосылки для повышения.
Давайте рассуждать и «ванговать» вместе.
Что происходило до «июльского валютного безобразия»
К концу июня 2023 года на рынке вторичной и особенно первичной жилой недвижимости столицы Татарстана сформировалось рекордное количество предложений. В открытую заявлялось о затоваривании рынка новостроек, распродать которые, по разным оценкам, получится не ранее 4–7 лет.
Низкий спрос не позволял стабилизироваться предложению в Казани, которое постоянно пополняется новыми проектами.
Нарастающий объем предложений начал оказывать давление на цены. Первой сдалась вторичная недвижимость, собственники которой имели возможность предоставлять заявленные покупателями скидки.
Разница в стоимости аналогичной квартиры при покупке у инвестора и застройщика перевалила за 1 млн рублей и достигает до 15%. На фоне угрозы повышения первоначального взноса казанцы подсобрались и порадовали Росреестр и отделы продаж застройщиков повышенной активностью и возросшим количеством сделок.
Допустим, у вас есть 8 млн рублей (неважно, сколько из них заемных). Какое жилье в Казани можно приобрести в рамках этого бюджета?
Что происходит сейчас?
Последние новости с Международной московской биржи кардинально не изменили расстановку сил. Цены находятся на прежнем уровне, а количество сделок пока в рамках июньской активности. Возможно, профессиональные участники рынка воспользуются «нестабильным рублем» для подогрева спроса. Например, запустят программу «спаси свои сбережения», где минимизируют первоначальный взнос, зафиксируют стоимость квадратного метра и сделают отсрочку платежа по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию.
Если мы оглянемся назад, то увидим, что покупательская активность и цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, результаты станут заметны не раньше сентября. И зачастую стоимость квадратного метра или спрос остаются на прежнем, «спокойном» уровне. Поэтому вспомним неспокойный 2020 год.
Что ждет рынок недвижимости летом?
Все знают об «индексе „Биг Мака“». Это инструмент для оценки стоимости валюты исходя из закона единой цены и паритета покупательной способности на примере бургера, продающегося в ресторанах быстрого питания «Макдоналдс». Экономические исследования, изучающие сам индекс или проводимые на основе индекса «Биг Мака», называют общим словом — бургерномика. 10 лет назад я решила вместо «Биг Мака» взять старую добрую хрущевку в Советском районе. И вот что получилось.
Судя по результатам «хрущевкономики», роста цен ждать не стоит.
Если продолжится падение российской национальной валюты, то возможен скачок спроса на жилье. Причем у разных групп населения толчком послужат разные мотивы:
- У той части населения, которая держит рубли, — защитить свои сбережения. В предыдущие валютные кризисы, в 2008 и 2014 годах, стремились ускорить завершение сделок.
- Покупатели бюджетного класса жилья поторопятся завершить планируемые сделки.
- Клиенты с высокими бюджетами диверсифицируют риски для капитала, разделив его по разным типам активов, в том числе недвижимым.
Кратковременный рост спроса может незначительно отразиться на ценах, если на рынке возникнут панические настроения. Но это не будет ощутимо, т. к. текущая ситуация с уровнем благосостояния россиян явно отличается от прошлых кризисов. Несмотря на то что с телеэкрана нам объясняют, что в России ходят рубли и на курс доллара обращать внимание не нужно, ценники на импортные товары уже повышают на 20–30%. Это в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, и спрос на жилье, наоборот, может снизиться.
Что с ипотечными ставками?
Большинство экспертов не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки в банках пойдут вверх. Что, с одной стороны, нивелирует спрос и снизит или сдержит цены на недвижимость при растущем спросе. Повышения больше пары пунктов ждать не стоит, ведь обеспечение жилья и доступность ипотеки являются приоритетным направлением правительства РФ.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье пусть медленно, но практически постоянно растут. Поэтому если у вас запланированная покупка, то отказываться от нее не стоит. Тем более если вы приобретаете ее в ипотеку — процентная ставка может увеличиться.
Если вы рассматриваете загородное жилье, да еще с применением импортных материалов, не мешкайте. Рост валюты скажется на стоимости стройматериалов. Застройщики какое-то время еще продержатся на остатках стройматериалов, завезенных еще по старым ценам, а все новое будет индексироваться. Не исключен рост цен на такие объекты.
А вот к покупке жилья в качестве инвестиции стоит подойти со всей серьезностью и не торопиться! Потенциал есть не у всех представленных в Казани объектов. Уже сейчас мы наблюдаем потери дольщиков до 700 тыс. рублей по новостройкам, купленным в январе 2023 года с целью их реализации летом 2024-го.
И конечно, любой кризис, как и непогоду, приятнее и спокойнее пережидать в своей, пусть ипотечной, а не арендованной квартире.
Анастасия Гизатова
Инфографика предоставлена Анастасией Гизатовой
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции