За первые пять месяцев этого года банки выдали оренбуржцам более 10 тысяч ипотечных жилищных кредитов – на треть больше, чем год назад. Объем выданной ипотеки увеличился по сравнению с пятью месяцами прошлого года в полтора раза и составил 26,6 миллиарда рублей.
О чем нужно помнить ипотечным заемщикам, много ли в Оренбуржье желающих купить жилье в ипотеку и как регулируется ипотечный рынок об этом в интервью «Оренбург Медиа» рассказал управляющий Отделением Банка России по Оренбургской области Александр Стахнюк.
– Александр Васильевич, уже много лет ипотека востребована, она помогает приобрести жилье тем, у кого нет сразу крупной суммы на такую покупку. Чем отличается ипотечный кредит от любого другого кредита?
– Действительно, ипотечный кредит – это хороший инструментдля приобретения собственного жилья для многих семей. Такой кредит отличается отобычного потребительского. Во-первых, он как правило оформляется на длительный срок– до 30 лет. Во-вторых, ставки по нему ниже, чем по другим видам кредитов. Ну исамое главное отличие – это залог недвижимости. То есть вы берете у банка деньгипод процент, а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится залог вашегонедвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.
– О чем нужно знать человеку, который решился купить квартиру в ипотеку?
– Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на многолет, так что это всерьез и надолго. Поэтому прежде всего нужно тщательно оценитьсвое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Не торопитесь, будьте разборчивыи сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь,что каждый пункт вам понятен. В кредитных договорах есть общие и индивидуальныеусловия, которые указываются в таблице – сумма и срок кредита, процентная ставка,размер штрафов и другие параметры. Обратите внимание на полную стоимость кредита(ПСК) в процентах годовых и в рублях, она указывается на первой странице договорав верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: проценты и любыедругие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.
– Многие боятся ипотеку именно потому, что берется она на длительный срок, ведь за 20, а то и 30 лет получается большая переплата…
– В прошлом году в России ввели норму, ограничивающую переплатупо ипотечным кредитам. Теперь полная стоимость кредита по ипотечным договорам неможет превышать среднерыночную больше, чем на треть. Действующие среднерыночныеставки можно посмотреть на сайте Банка России.
– Александр Васильевич, какие сейчас тенденции на ипотечном рынке Оренбуржья? Насколько активно берут ипотеку жители нашего региона?
– Ипотечные кредиты в Оренбургской области, так же, каки по всей стране, остаются востребованными. За первые пять месяцев этого года банкивыдали оренбуржцам более 10 тысяч ипотечных жилищных кредитов – на треть больше,чем год назад. Объем выданной ипотеки увеличился по сравнению с пятью месяцамипрошлого года в полтора раза и составил 26,6 миллиарда рублей. Постоянно растети ипотечный портфель, то есть сумма, которую оренбуржцы одолжили в банках на ипотеку.На 1 июня этого года он составил 174 миллиарда рублей, это на 20% больше, чем натакую же дату прошлого года. Увеличился средний срок кредитования – в этом годулюди брали ипотеку в среднем на 24 года, в прошлом – на 22. Выросла и средняя суммакредита – с 2,3 до 2,6 миллиона рублей.
– А насколько хорошо оренбуржцы платят ипотеку?
– Ипотечные заемщики обычно более ответственные, ведь накону стоит долгожданное жилье, которое к тому же находится в залоге у банка. Доляпросроченной задолженности в нашем регионе всего 0,3% от общей суммы задолженности,это очень низкий показатель, меньше, чем в целом по стране. Но риски невыплаты всеже существуют, ведь это долгосрочный кредит, и человек не всегда может предугадать,что будет через 10 – 20 лет. В этом случае поможет страхование. Причем страхованиеприобретаемой недвижимости обязательно, это предусмотрено законом. Банки также нередкопредлагают полис страхования жизни и здоровья заемщика, это и понятно – банк хочетбыть уверен, что кредит будет возвращен, даже если с человеком что-то случится.Это добровольное страхование, каждый заемщик решает сам для себя, нужно ли емуэто. Но стоит понимать, что без страховки банк может повысить процент по кредиту.
– А сами банки что предпринимают, чтобы ограничить риски невыплаты кредита?
– Банк тщательно изучает заемщика, прежде чем одобритьипотеку, чтобы понять, насколько человек платежеспособен. Смотрит его кредитнуюисторию, добросовестно ли он платил прежние кредиты, есть ли у него действующиекредиты. Банк России в свою очередь применяет надбавки к коэффициентам риска поипотечным кредитам, чтобы ограничить риски заемщиков и самих банков. По сути, этоповышенные требования к капиталу банков, стимулирующие их ограничивать рискованноекредитование, поскольку при выдаче таких кредитов банкам нужно запасать больше собственныхсредств. В результате им становится менее выгодно выдавать такие кредиты. Эти, еслиговорить экономическим языком, макропруденциальные надбавки используются для того,чтобы рост ипотечного кредитования и его качество были сбалансированными и ипотечныйпортфель не ухудшался.
– Для каких именно ипотечных кредитов установлены надбавки?
– Например, были введены запретительные надбавки для ипотечныхкредитов на приобретение готового жилья с первоначальным взносом менее 10%. А учитывая,что строительные компании в прошлом году начали активно рекламировать программыбез первоначального взноса, с 1 декабря 2022 года была введена надбавка к коэффициентуриска по ипотечным кредитам и на строящееся жилье с первоначальным взносом не выше10%. Статистика показывает, что ипотека с низким первоначальным взносом наиболеерискованна, поскольку заемщики, не сумевшие накопить такой взнос, гораздо чаще испытываютпроблемы с обслуживанием долга. И если доля кредитов с низким взносом будет расти,кредитные портфели банков будут более уязвимы.
– А на госпрограммы льготной ипотеки эти надбавки распространяются?
– Ранее надбавки не применялись в отношении ипотечных кредитовс господдержкой, выданных заемщикам с долговой нагрузкой не выше 60%, то есть еслизаемщик направлял на платежи по всем кредитам не более 60% доходов. С 1 июня 2023года это разрешено делать по кредитам, выданным по программам «льготной ипотеки»,«семейной ипотеки», «сельской ипотеки», «дальневосточной ипотеки», «ипотеки дляИТ-специалистов», «ипотеки для новых территорий». При этом, чтобы надбавки не применялись,первоначальный взнос заемщика по новым требованиям должен составлять не менее 20%с 1 июня 2023 года и не менее 30% – с 1 января 2024 года. Одновременно с этим долговаянагрузка заемщика должна быть не выше 60%.
– Значит ли это, что банки перестанут выдавать кредиты с первоначальным взносом ниже 20%?
– Необязательно. Если у банков достаточно собственных средствдля создания запаса капитала, они могут продолжить выдачу таких кредитов. Простокредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придетсязапасать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом. Повторюсь, ипотечноекредитование быстро растет, и чтобы качество выдаваемых кредитов не снижалось,и вводятся макропруденциальные надбавки и лимиты. Это нужно для того, чтобыпредотвратить накопление чрезмерных рисков в банковском секторе.