Понятие сервитут означает право на ограниченное использование чужой собственности при условии, что без этого вы не можете полноценно использовать и содержать свое имущество. Термин servitus появился еще в римском праве, уже тогда был связан именно с земельными отношениями и обеспечивал беспрепятственное использование всеми гражданами водоемов, пастбищ и прочее. Сервитут в земельном праве предполагает разрешение пользоваться чужой территорией (участком) для владения своим имуществом, если иных способов нет. Например, нет другого подъезда к вашей даче, кроме как через соседский участок, нельзя обойти чужую территорию при прокладке электросетей. В настоящее время выделяются следующие виды сервитутов по земельному законодательству — частные и публичные. Отличаются они тем, что частный сервитут направлен на обеспечение нужд конкретного человека, в то время как публичный выступает в защиту так называемых социальных интересов. Публичный сервитут на земельный участок связан с исполнением органами власти различных распоряжений, государственных программ и т.д. К примеру, этот документ понадобится для ремонта электросетей, проведения к месту работ строительной техники. Сервитут может быть установлен по соглашению сторон путём заключения соответствующего договора и регистрации его в ЕГРН. В случае, если договорённости достичь не удастся, спор может быть разрешён в суде. Инициатору необходимо предоставить суду убедительные доказательства, что у него действительно отсутствует иной способ обеспечения своих нужд: нет другого пути для проезда на свой участок, прокладывания коммуникаций и прочее. Если инициатор не сможет привести убедительные доказательства, то положительно разрешить данный вопрос не удастся.
Законодатель защитил права собственников земельных участков от необоснованных притязаний недобросовестных соседей, указав, что сервитут является исключительной мерой и применяется только в случае, если только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
В соответствии ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Согласно п.7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Как указано в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2019 года по делу №19-КГ18-39, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Таким образом, сервитут не может быть установлен только потому, что раньше здесь забора не было, и все здесь ездили, потому что так короче или нам так удобнее. Как пример из практики, юристы компании Щит отстояли интересы клиента от подобных притязаний соседей. По характеру работы гр. П. долгое время отсутствовал по месту жительства в Севастополе, чем воспользовались некоторые соседи, сломав ограждение на его дачном участке в одном из СНТ, за счёт участка П. расширив тропинку до размеров дороги, которой начали активно пользоваться для проезда личным транспортом. Выйдя на пенсию, гр. П решил заняться обустройством своего земельного участка и начал с забора, возведя его чётко по координатам из ЕГРН. Это вызвало дикое неудовольствие соседей, посыпались угрозы, появились надписи на заборе, а когда это не возымело действие, одна из соседок подала иск об установлении сервитута на значительную часть участка П. для осуществления проезда легковым и грузовым транспортом. Однако, в суде юристы компании Щит доказали, что данная дорога не единственная к участку истца, есть ещё несколько дорог как в данном СНТ, так и через соседние садовые товарищества. Проведённая по делу судебная землеустроительная экспертиза также подтвердила наличие иных подъездов к участку истца. В результате Гагаринским районным судом Севастополя в удовлетворении данного иска было отказано. Севастопольский городской суд также поддержал данную правовую позицию, отклонив апелляцию истца.
